Comprando uma casa de propriedade do banco versus lista regular

Pergunta: Devemos comprar uma casa de propriedade bancária ou uma casa regular?

Um leitor pergunta: Somos candidatos para comprar uma casa do banco? Minha esposa e eu somos compradores de casa pela primeira vez. Em nossa cidade, vemos muitas casas para venda que são casas de propriedade do banco. Conversamos com um agente em uma casa aberta que nos disse que é tão fácil comprar uma casa de propriedade do banco como uma casa regular. Mas nossos amigos dizem que não, comprar uma casa de propriedade do banco pode ser um pesadelo. O agente está mentindo para nós? O que é mais fácil de comprar? Devemos comprar uma casa bancária ou uma casa regular?

Resposta: Alguns agentes imobiliários que listam casas de propriedade imobiliária, ou REO para breve, provavelmente acreditam que comprar uma casa de propriedade do banco é tão fácil quanto uma casa regular. Isso porque, para muitos deles, as casas de propriedade do banco são as únicas residências que vendem. De um jeito ou outro, prefiro vender uma casa regular qualquer dia da semana, e eu vou te dizer o porquê.

Casas de propriedade do banco e o mercado

Faz diferença quanto ao número de casas no mercado que são na sua maioria execuções de hipoteca. Se um vendedor regular está vendendo em um mercado dominado por casas de propriedade do banco, os vendedores regulares precisam competir no preço com as execuções hipotecárias, o que significa que o vendedor precisa tarifar uma casa de acordo com os preços das casas de propriedade do banco.

Alguns gerentes de ativos, que trabalham em departamentos imobiliários bancários que lidam com execuções hipotecárias, insistem que seus agentes comercializam seu inventário exatamente como qualquer outro lar; alguns preferem que os agentes não divulguem que as casas são operações de hipoteca.

Isso porque as casas de encerramento carregam um estigma. Contudo, com toda a justiça ao banco, o banco simplesmente está tentando competir no mercado aberto.

Casas e declarações de propriedade do banco

Normalmente, quando você compra uma casa, os proprietários sabem que podem compartilhar detalhes sobre você sobre seu histórico. Você pode descobrir se a pia da cozinha já faz backup, quando o telhado foi substituído pela última vez e se há defeitos que uma inspeção de casa pode não revelar.

Quando você compra uma casa de propriedade do banco, você está sozinho. Você está comprando um fator desconhecido com muito pouco recurso.

Condição de estado

Os bancos raramente fazem reparos em casas em suas carteiras. Eles geralmente não pagam por uma inspeção de pragas ou oferecem aos compradores uma certificação de telhado ou uma inspeção de esgoto. Se a inspeção de sua casa revelar um grande problema e enviar um pedido de reparo, o banco provavelmente irá ignorá-lo. Considerando que um vendedor regular é muito mais propenso a negociar um pedido de reparo e resolver problemas para você.

Negociando para comprar uma casa do Banco

Alguns bancos nem sequer olharão para uma oferta a menos que o comprador envie uma carta de pré-aprovação de hipoteca do credor escolhido pelo banco, o que significa que pode levar ainda mais tempo para enviar uma oferta em o primeiro lugar.Devido ao volume de departamentos de ativos de listagens, às vezes pode demorar até duas semanas ou mais para obter uma resposta.

Quando o banco aceita uma oferta, ele geralmente gera um adendo bancário que, para todos os efeitos práticos, substitui a oferta que você enviou. O adendo bancário pode consistir de 10 páginas ou mais. Quase todos os itens importantes que protegem o comprador são alterados. Se você está comprando uma casa de propriedade do banco, é uma boa idéia ter seu advogado revisar o contrato porque a verbiagem às vezes é difícil de entender.

Taxas de cobrança dos bancos por atrasos de fechamento

No norte da Califórnia, onde trabalho, muitas vezes acabamos com uma empresa de custódia do sul da Califórnia que administra a transação. A distância atrasa a papelada. Além disso, se o credor do comprador precisar de alguns dias para liberar o arquivo de subscrição, o banco geralmente cobra uma taxa ao comprador. Os vendedores regulares geralmente são mais indulgentes e relaxados sobre as extensões.

No momento da redação, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é Broker-Associate em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.