Você deve usar uma Cláusula de Escalação

Você sabe quem realmente ama inclusive uma cláusula de escalonamento em uma oferta de compra? Agente imobiliário. Especialmente os agentes do comprador parecem ser muito atordoados com essa prática. Mas os agentes não são culpados pelo interesse em cláusulas de escalonamento, porque muitas vezes são os próprios compradores de casas que o sugerem, sugerindo que uma cláusula de escalada, também chamada de lance nítido, pode ser uma boa idéia.

O que é uma Cláusula de Escalação?

Uma cláusula de escalonamento normalmente é utilizada em uma possível situação de oferta múltipla.

É sinônimo da frase: lance nítido. Ele é usado para tentar espremer toda a concorrência em um processo de licitação competitiva. Basicamente, diz que um comprador pagará o montante de X, que poderia ser qualquer número que variasse de US $ 100 a centenas de milhares, acima e além da oferta mais alta recebida pelo vendedor, e geralmente contém um limite máximo.

Um tipo típico de cláusula de escalonamento pode ler da seguinte forma: o Comprador concorda em pagar US $ 1 000, mais do que a maior oferta recebida pelo vendedor, para não exceder um preço de venda de US $ 315 000. Um comprador pode querer usar esta cláusula em uma oferta de compra se parecer que outros compradores podem aumentar o preço acima do preço listado.

Diga que a propriedade está listada em US $ 295 000. Tem todos os sinos e associações que um comprador deseja e está localizado em um bairro de alta demanda em um beco sem saída silencioso. Às vezes, um agente de listagem avisará aos compradores que todas as ofertas serão apresentadas em um determinado dia em um determinado momento, e essa pode ser sua primeira pista de que o vendedor espera receber mais de uma oferta.

Nesta hipotética instância do mercado de um vendedor quente e uma linda casa listada em $ 295 000, um vendedor poderia receber ofertas como:

• $ 290 000 (porque sempre há alguém que acredita Alguém mais vai oferecer.)
• $ 295, 000
• $ 305, 000
• $ 310, 000

Se o quarto comprador enviar uma oferta com uma cláusula de escalonamento como mencionado acima, significaria que o comprador concordaria em pague o vendedor $ 311, 000.

O comprador está feliz porque o preço é de US $ 4 000 no preço máximo que o comprador estava disposto a pagar e o vendedor obteve a oferta mais alta. Tudo parece bem e bem, mas é?

Inconvenientes para uma Cláusula de Escalação

Do ponto de vista do vendedor, uma cláusula de escalonamento pode não ser a melhor opção para o vendedor. Aceitar uma oferta com uma cláusula de escalonamento significa que o vendedor não pode mais emitir várias ofertas de contador para as outras partes nem continuar a negociar. No exemplo acima, o comprador tirou dinheiro da mesa. O vendedor perdeu US $ 4 000.

Isso se baseou em se o lance superior real do comprador foi de US $ 315 000. Pode ter sido maior, mas um vendedor que aceita um contrato com uma cláusula de escalonamento nunca saberá quanto mais alto esse comprador pode oferecer.

Além disso, neste tipo de situação de oferta múltipla, pode ser do interesse do vendedor emitir uma contra-oferta. Em alguns estados, como a Califórnia, por exemplo, um vendedor pode fazer uma contra-proposta diferente para cada um dos compradores, se o vendedor desejar, ou apenas um ou dois compradores. (Mencionamos a Califórnia porque o estado tende a liderar a nação.) O vendedor geralmente possui mais opções disponíveis em uma situação de oferta de contador múltiplo. Cada contra-oferta pode ser pesada e analisada separadamente.

Diga, por exemplo, que o vendedor decide que a demanda do mercado é tão forte para a casa que o vendedor pode optar por não tomar nenhuma das ofertas de compra nem para contrariar nenhuma das ofertas. Isso é sempre uma possibilidade. Neste tipo de situação, o vendedor pode alterar o preço de venda da casa para, digamos, US $ 315 000 e iniciar a licitação mais uma vez. A desvantagem para este cenário, no entanto, não pode haver nenhum comprador imediato ou os dias no mercado podem demorar mais, e isso sempre é um risco quando o vendedor aumenta o preço. Ainda assim, pode ser uma solução viável, e vale a pena considerar em vez de aceitar um contrato de cláusula de escalada.

Por que os compradores se gravitam para as cláusulas de escalação

Nem todo comprador de casa goza do suspense e da tensão que vem com o território da negociação para comprar uma casa.

Os compradores também estão preocupados com a concorrência, e alguns se recusam a enviar uma oferta em uma situação de oferta múltipla. Ao introduzir uma cláusula de escalonamento, pode aumentar a chance de compra do comprador e estabelece parâmetros específicos que definem a zona de conforto do comprador.

Se a cláusula de escalonamento é "legal" em todos os estados depende da interpretação legal. Isso não impede que os agentes sugeram que ele ou os compradores desejam fazê-lo. Para todos os propósitos práticos, porém, pode parecer muito mais fácil para o comprador simplesmente fazer uma oferta melhor e melhor e ser feito com ela.

No momento da redação, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é Broker-Associate em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.