Soluções para tipos comuns de problemas de venda curta

Pergunta: Soluções para tipos comuns de problemas de venda curta

Um leitor pergunta: "Nós acabamos de colocar nossa casa à venda como uma venda curta. Agora, minha esposa está tendo pensamentos secundários, penso eu, ou talvez ela tenha apenas medo. Ela quer saber o que pode dar errado em uma venda curta. Que tipo de problemas de venda curtos enfrentaremos? Existe algo que eu possa fazer para assegurar-lhe que o nosso curto A venda vai fechar? Quais tipos de problemas de venda curta são os mais comuns? "

Resposta: Perguntar o que pode dar errado em uma venda curta é um pouco como perguntar o que você vai morrer. Você sabe que vai morrer, mas a causa da sua morte é quase impossível de prever - há muitas doenças e complicações para escolher. Com uma venda curta, você sabe que terá problemas. A questão é quantos problemas de venda curtos podem fazer com que a venda curta seja desproporcional ou, com mais precisão, o que você pode fazer com problemas de venda curta?

O maior problema de venda curta

O tipo mais comum de problema de venda curta é quando o vendedor não tem dificuldades. A maioria dos vendedores sabe que uma venda curta significa que a casa está debaixo d'água. Você não pode fazer uma venda curta em uma casa que irá vender o suficiente para pagar a hipoteca na íntegra e pagar todos os custos de venda. Quando não há patrimônio líquido suficiente para pagar o valor devido ao banco, a casa é curta.

Simplesmente ser curto para o banco não é motivo suficiente para fazer uma venda curta, na maioria dos casos.

Geralmente, o banco espera receber uma carta de dificuldade do vendedor descrevendo:

• Como o vendedor entrou em problemas
• O que o vendedor fez para corrigir o problema
• Por que nada funcionará

Se a situação dos vendedores for a mesma que aconteceu no dia em que o vendedor tirou a hipoteca, é improvável que o credor conceda a venda curta.

A maioria dos bancos insiste em uma dificuldade do vendedor. Nenhuma dificuldade é um problema de venda curto que pode resultar em rejeição de venda curta.

Solução para este problema de venda curta? Ou tente novamente após uma dificuldade ocorrer ou oferecer para participar da perda do banco, fazendo uma contribuição do vendedor.

Empréstimos múltiplos podem ser um problema de venda curta

Alguns bancos de venda curta júnior têm reputação de ser difíceis. Normalmente, esses bancos podem seguir uma das duas maneiras. Ou o banco rejeitará a venda curta ou o banco irá aprová-lo, é preto ou branco e suas chances são cerca de 50/50 com certos bancos.

Isso não significa que toda vez que você encontrar uma venda curta com dois empréstimos que o segundo credor causará problemas, porque esse não é o caso. No entanto, a causa do problema com o segundo credor é muitas vezes a quantia da recompensa. O primeiro credor pode não querer pagar o segundo credor mais do que, digamos, US $ 3 000.

Se a casa for foreclosure, muito possivelmente o segundo credor pode ser eliminado. Mas isso não significa que o segundo não tenha recurso, ou que o segundo não seja pago através do PSA ou que receba fundos de resgate substanciais do governo.

Uma solução para este problema de venda curta é pressionar o segundo credor para tirar a venda curta ou obter o primeiro credor a contribuir mais.

Um primeiro credor pode recuar e concordar em pagar mais. Se as diretrizes de um primeiro credor proibirem esse pagamento, as diretrizes podem permitir, digamos, um crédito ao comprador para os custos de fechamento, quem pode então pagar o segundo. Mas confira primeiro com o credor do comprador. Às vezes, o primeiro credor permitirá que o vendedor pague mais pelo segundo.

Nenhuma liberação de responsabilidade pessoal é um problema de venda curta

Longe de me preocupar, o principal motivo para fazer uma venda a descoberto, além de evitar o estigma e as armadilhas do encerramento, é obter uma liberação de responsabilidade pessoal. Os mutuários merecem ser liberados do empréstimo, para ter certeza de que o credor não os perseguirá pela deficiência após a conclusão da transação.

Conceder a venda curta e liberar um vendedor de responsabilidade são duas coisas diferentes. Um banco pode concordar em fazer uma venda curta e ainda se reserva o direito de perseguir o vendedor pelo montante não pago.

Geralmente, se uma carta de venda curta não aborda especificamente a questão, o vendedor não será liberado.

Alguns vendedores na Califórnia dizem que o SB 458 os protege porque modificou o CA Civil Code 580e. Os códigos civis podem ser alterados. As leis podem ser revogadas ou consideradas inconstitucionais. A solução é insistir em ser divulgada.

O banco irá dizer-lhe que não pode mudar a verbiage, mas é o negociador que não quer ser incomodado. Os bancos podem e mudam a verbiagem. Insista nisso. Se o seu agente não pode obtê-lo para você, contratar um advogado de venda curta para obter a liberação da responsabilidade.