Os 5 melhores problemas com o financiamento de uma venda curta

O que torna o financiamento uma compra de venda curta única? Muito. Como se as vendas curtas não fossem suficientes para comprar para a maioria das pessoas, o tipo de financiamento que um comprador usa tem um enorme impacto, por uma variedade de razões.

Se você tentar obter o tipo de empréstimo errado, mesmo que sua venda curta seja aprovada pelo banco do vendedor, talvez você não consiga fechar essa transação devido a problemas de financiamento. Infelizmente, nem todo tipo de financiamento disponível nos Estados Unidos pode ser usado para comprar uma venda curta.

À espera de aprovação

A menos que a venda curta que você pretende comprar é uma venda curta da Wachovia ou uma venda curta de HAFA pré-aprovada, você pode contar com muito tempo esperando um tempo para aprovação de venda curta. Obter uma venda curta aprovada pode levar de 4 a 8 semanas em média, para um ano ou mais.

Durante este período de tempo, as taxas de juros flutuam. Muitos credores não trancarão um empréstimo por mais de 30 dias sem cobrar pelo privilégio. Alguns não lhe darão um bloqueio de empréstimo até obter aprovação de venda curta. Se as suas taxas de juros progredir para cima, você pode achar que você não está mais qualificado para comprar essa casa.

Dica: tente comprar abaixo seus meios. Não estique o valor do empréstimo pré-aprovado no máximo. Deixe-se um pouco de flexibilidade.

Não encerramento antes da aprovação expira

Muitos bancos de vendas curtas querem fechar dentro de 30 dias após a aprovação da venda curta. Se você está recebendo um empréstimo que exige um período de aprovação mais longo, como um empréstimo da Seção 184, você pode não fechar dentro do prazo especificado e sua aprovação expirará.

Às vezes, mesmo com um empréstimo convencional, os atrasos no seu curto financiamento de venda são inevitáveis. Talvez os avaliadores sejam apoiados e a avaliação não pode ser concluída no tempo ou a subscrição demora mais do que o habitual. Se o representante do empréstimo não obteve uma repartição das tarifas aprovadas, e algumas das taxas que o vendedor não tem permissão para pagar foram transferidas para o comprador, a revisão da estimativa de boa fé pode atrasar o processo também.

Alguns bancos não emitirão uma extensão para suas cartas de aprovação de venda curta.

Dica: pergunte ao seu credor por adelantado se a empresa puder garantir um fechamento de 30 dias. Além disso, se você ouvir que a carta de aprovação está chegando, comece seu empréstimo antecipadamente.

Reparos potenciais pagos raramente por Ban

Muitos credores têm condições de empréstimo. As diretrizes de reparo da FHA podem exigir muitos reparos, como a fixação de tinta que espreme de uma casa anterior a 1978 ou a instalação de corrimãos. Um empréstimo do VA exigirá indubitavelmente um relatório de pragas e um certificado claro de conclusão de pragas. Mesmo que o seu empréstimo seja convencional, o avaliador poderá anotar um telhado falido e pedir uma substituição antes de acordar financiar essa venda curta.Os bancos raramente pagam pelos reparos. As vendas a descoberto são vendidas em condições "como estão". Além disso, o banco não permitirá que o vendedor pague pelos reparos, porque se o vendedor tiver algum dinheiro extra, geralmente o banco irá querer esses fundos.

Dica: peça ao seu agente para inspecionar previamente a casa e discutir antecipadamente os possíveis problemas.

Os custos de fechamento podem não ser cobertos

Muitas vezes, os compradores solicitarão ao vendedor que pague os custos de fechamento. Se o comprador não tiver dinheiro suficiente para pagar os custos de fechamento e o banco se recusar a permitir a concessão, o comprador pode não conseguir comprar essa venda curta.

Às vezes, os bancos de venda a descoberto da Wells Fargo FHA reduzirão o valor normalmente pago por outros bancos, porque Wells Fargo diz que suas diretrizes para a FHA proíbem um crédito total de 3% em algumas circunstâncias. Eu também descobri que alguns bancos de venda curta rejeitarão automaticamente um crédito de fechamento do comprador se o comprador estiver reduzindo mais de 3. 5%.

Dica: pergunte ao agente da lista se o banco pagar uma concessão para custos de fechamento quando você escrever a oferta ou oferecer mais do que o preço de lista para compensar.

Lidar com dois credores e obter aprovação

Se houver 2 empréstimos em uma venda curta, você precisará do consentimento de ambos os credores para fechar. Você está tomando um risco se você avançar com uma avaliação e / ou inspeção de casa antes de receber a aprovação de ambos os credores. Um credor pode concordar enquanto o outro pode rejeitar a venda curta ou objeto à contribuição do vendedor no HUD.

Dica: peça para ver um relatório de título preliminar ou compromisso de título para determinar quantos empréstimos são garantidos pela propriedade. Poderia haver um empréstimo remunerado que nunca foi novamente reunido.

_{No momento da redação, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é um corretor-associado em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.}