Consecuências de impostos para Escritórios de Escritórios Domésticos

Pergunta:

Nos próximos anos, planejo vender minha casa. Eu uso um dos seus quartos apenas como um escritório em casa para o meu negócio. Tenho reclamado deduções de home-office por uma parcela proporcional de depreciação e outras despesas associadas ao uso comercial do quarto, assim como eu escrevi todos os equipamentos e móveis recheados no escritório. Como as regras fiscais funcionam quando eu comercializo minha casa?

Resposta:

Antes de 2002, as regras eram mais difíceis se você usasse parte de sua residência para fins comerciais e depois vendeu sua casa. Sim, a lei permite uma exclusão - uma fuga de impostos - de lucro da venda de uma residência principal. O montante de exclusão é de até US $ 250 000 para pessoas solteiras e casais que apresentam retornos separados e US $ 500 000 para casais que apresentam declarações conjuntas. Mas essas regras autorizaram uma exclusão apenas para a parcela do lucro atribuível à parte de residência, proibindo qualquer exclusão com fins lucrativos na parte do escritório.

Tratamento de Residência vs Negócios

Com efeito, o IRS tratou esse tipo de venda como se tivesse vendido dois bens: uma residência e outra propriedade comercial. Consequentemente, você teve que fazer cálculos separados para os lucros da residência e das empresas, dividindo o preço de venda, as despesas de venda e a base entre a residência e as partes de negócios.

O IRS destruiu as regras antigas e as substituiu por novas que eliminam uma alocação entre residência e negócios. A venda é uma transação única, desde que o escritório doméstico e a parte residencial sejam ambos dentro de uma única habitação - uma "unidade de moradia", como os regulamentos da agência o colocam. Consequentemente, alguém como você pode excluir todo o lucro, apesar de usar parte da casa para negócios.

Recapturing Depreciation

Esta interrupção está sujeita a uma restrição de "recaptura" destinada a evitar um duplo benefício. Você perde qualquer exclusão para a parte do lucro igual a quaisquer deduções de depreciação permitidas ou permitidas no escritório em casa depois de maio de 1997. Em vez disso, você paga impostos sobre essa parte. Permitido ou permitido significa o que você reivindicou anteriormente ou, se você reivindicou menos do que poderia ter reivindicado, o valor que você poderia ter reivindicado. A este respeito, as novas regras não diferem do que as regras antigas o obrigaram a fazer.

O que o IRS realiza é recuperar as amortizações de depreciação que lhe permitiram baixar os impostos nos anos pré-venda. A agência ainda aplica as regras de recuperação, mesmo que você deixe de usar essa sala por motivos comerciais e toda a casa é uma residência principal por pelo menos dois anos fora do período de cinco anos que termina na data de venda.

Alívio da Recuperação

Para se qualificar para alívio da recaptura, você deve mostrar por "registros adequados ou outra evidência" - geralmente, os retornos passados ​​devem ser suficientes - "que a dedução de depreciação permitida foi inferior ao valor permitido."Então o valor que" você não pode excluir é o valor permitido. "

Para ilustrar, suponha que seu escritório em casa qualificou você para reivindicar a depreciação, mas você pode mostrar que você nunca reivindicou nenhum.

Em seguida, não há redução do valor de exclusão e nenhuma recaptura.

Responsabilidade fiscal devida por amortização recapturada

A depreciação recuperada é tributada a uma taxa máxima de 25% em vez da taxa máxima de 15% para ganhos de capital de longo prazo, mais os impostos sobre o estado do estado aplicáveis. Informe este valor recapturado no Cronograma D (Ganhos e Perdas de Capital), e não no Formulário 4797 (Venda de Propriedade Comercial). No lado positivo, você não sofre nenhuma recuperação de outras despesas, como impostos imobiliários e juros de hipoteca.

_{Julian Block é um advogado, colunista sindicado e ex-agente especial do IRS (investigador criminal). Este artigo foi extraído com permissão do folheto: "O guia do vendedor doméstico para poupança de impostos: formas simples para que qualquer vendedor reduza impostos para o mínimo legal", que pode ser encomendado enviando $ 19. 95 para uma cópia pós-paga para J. Block, 3 Washington Sq. # 1-G, Larchmont, NY 10538.}

_{No momento da redação, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é um corretor-associado em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.}