O que são vendas comparáveis ​​para comprar ou vender uma casa?

Quem você acha que se preocupa mais com vendas comparáveis? Compradores domésticos ou vendedores domésticos? As vendas comparáveis ​​são mais importantes para um vendedor de casa ou os compradores domésticos colocam um nível de importância maior em vendas comparáveis?

Eu acredito que a resposta é vendedores de casa. Mas não deve ser. Deveria ser compradores de casas. Mas os compradores raramente conseguem ver as vendas comparáveis. Parte do motivo pelo qual os compradores de casas não parecem se importar muito com vendas comparáveis ​​é porque é difícil ter acesso a essa informação.

Realmente não existe um site público que forneça esse tipo de informação é de uma maneira extremamente precisa.

O outro motivo é que os compradores de casas geralmente não perguntam sobre as vendas comparáveis. Quando um comprador de casa viaja casas, esse comprador está comparando casas para venda com outras casas para venda. A única coisa que um comprador sabe é o quanto o vendedor da rua está pedindo uma planta semelhante. Os preços de venda não significam nada.

O que faz uma venda comparável?

As vendas comparáveis ​​são os preços de venda de casas similares que foram vendidas. As vendas comparáveis ​​não são listagens ativas nem vendas pendentes; embora possam ser comparados, esses valores não possuem o mesmo peso que uma casa que já vendeu. As vendas comparáveis ​​são usadas como um exemplo para justificar por que um comprador não quer pagar mais do que o último cara pago por uma casa similar.

Aqui estão os principais componentes de uma venda comparável:

• Tempo de venda recente. Muitos anos atrás, os avaliadores costumavam voltar 6 meses nos registros públicos para obter vendas comparáveis. Desde o colapso da hipoteca subprime de 2007, esse período de tempo aumentou consideravelmente. Hoje em dia, os avaliadores geralmente usam apenas os últimos 3 meses de vendas comparáveis.
• proximidade. Idealmente, um pesquisador consideraria as estatísticas vendidas dentro de um determinado raio, normalmente dentro de uma milha ¼ a ½ da propriedade do assunto. Quanto mais perto, melhor. Lembre-se do anúncio: localização, localização, localização. Uma casa que enfrenta uma rua movimentada valeria menos do que uma casa de frente para um lago.
• Tamanho quadrado semelhante. Você não pode pegar o preço de uma casa de 1 000 metros quadrados e dobrá-la para determinar o valor de uma casa de 2 000 pés quadrados. Isso é porque o custo por metro quadrado de casas menores é maior do que o custo por pé quadrado de uma casa maior. Idealmente, você deseja comparar casas dentro de 10% da metragem quadrada de sua propriedade.
• idade e construção semelhantes. Você vai ouvir as pessoas dizerem: Eles não compram casas como costumavam fazer. Mas isso não significa necessariamente que as casas antigas são melhores do que casas novas. Os valores, no entanto, são diferentes por causa do caráter e do recurso. Um telhado de telha, por exemplo, pode desfrutar de uma vida de 50 anos durante a vida de 25 a 30 anos de uma composição padrão.
• Tamanho de lote semelhante. Em algumas áreas mais novas, você pode encontrar uma mistura de tamanhos de lote. Por exemplo, uma linha de lote zero significa que a casa realmente não tem um quintal. O quintal lateral ou traseiro pode ser muito pequeno sem grama ou vegetação, o que tipicamente não atrai famílias com filhos. Muitas áreas calculam o tamanho do lote com base em imagens quadradas reais divididas em 43, 560 pés quadrados. Um acre é de 43, 560 pés quadrados. Um quarto de acre, ou 10, 890 pés quadrados é. 25 de um acre.
• Condição semelhante. A menos que você esteja trabalhando com um especialista do bairro que tenha um conhecimento íntimo da condição da maioria das residências em uma área específica, pode ser difícil determinar a condição de uma venda comparável. Uma casa de encerramento despojada de propriedade do banco, que está faltando seus aparelhos e encanamento de cobre, vale muito menos do que uma casa chave na mão, atualizada com novos aparelhos, carpetes e tintas.

  Se você realmente tiver sorte e você está comparando casas em uma subdivisão, você pode encontrar duplicatas de modelo exato para usar como vendas comparáveis.

Por que um comprador deve se preocupar com as vendas comparáveis?

Um vendedor pode usar vendas comparáveis ​​para justificar seu preço de venda ao comprador. No entanto, em última análise, um comprador pagará um valor que o comprador acredite ser um preço justo. Você provavelmente nunca ouviu um comprador dizer, "Eu deveria ter pago mais por essa casa. " Os compradores geralmente querem pagar menos.

Pelo contrário, os compradores às vezes se preocupam com o fato de pagarem muito para uma casa. Especialmente quando eles estão comprando em um mercado imobiliário para baixo. Nenhum comprador quer descobrir a casa que ele ou ela acabou de comprar vale menos do que o preço original.

Se o comprador estiver obtendo financiamento, o avaliador do banco entra na foto. Os bancos também querem proteger seu investimento e a segurança do investimento. É por isso que os bancos contratam um avaliador a expensas do comprador para determinar e justificar o valor.

No entanto, as avaliações são uma opinião de valor. Uma avaliação é tão boa quanto a experiência e o conhecimento da pessoa que a preparou.

Se o avaliador do comprador enviar uma baixa avaliação, o vendedor tem a opção de baixar o preço de venda. Se o vendedor se recusar, é quando um comprador pode contestar a avaliação. Os compradores podem contestar a avaliação ao enviar vendas comparáveis.

Embora seja possível ajustar uma avaliação para os fatores pendentes quando os comps são poucos e distantes, as melhores vendas comparáveis ​​serão sempre aquelas com critérios que se encaixem mais com o da propriedade do assunto. Peça ao seu agente imobiliário para preparar as vendas comparáveis.