Fundamentos hipotecários reversos: o que você precisa saber

Uma hipoteca reversa é um tipo de empréstimo que fornece dinheiro usando sua equidade home. Esta não é a maneira mais flexível (ou a menos cara) de pedir emprestado, por isso vale a pena avaliar alternativas antes de usar uma. Na situação certa, esses empréstimos fornecem uma maneira poderosa de aproveitar o valor de sua casa.

The Basics

Como uma hipoteca padrão, uma hipoteca reversa é um empréstimo que usa sua casa como garantia. No entanto, esses empréstimos são diferentes de várias maneiras, levando à parte "reversa" do nome.

Você recebe dinheiro em vez de pagar dinheiro ao seu credor a cada mês
O valor do seu empréstimo cresce ao longo do tempo, ao contrário de encolher com cada pagamento mensal

O conceito é semelhante a uma segunda hipoteca ou empréstimo home equity. No entanto, as hipotecas reversas só estão disponíveis para os proprietários com idade igual ou superior a 62 anos, e geralmente não precisa reembolsar esses empréstimos até você sair da sua casa.

As hipotecas reversas podem fornecer dinheiro para qualquer coisa que você deseja. Enquanto você atender aos requisitos (veja abaixo), você pode usar os fundos para complementar a receita de outras fontes ou qualquer poupança acumulada. No entanto, não basta pular a perspectiva de dinheiro fácil - esses empréstimos são complicados (especialmente para relaxar), e eles reduzem os ativos para seus herdeiros.

Existem várias fontes para hipotecas reversas, mas abrangeremos principalmente a hipoteca de conversão de equidade em casa (HECM) disponível através da Administração Federal de Habitação.

Um HECM geralmente é menos caro para os devedores devido ao apoio do governo, e as regras para esses empréstimos tornam-nos relativamente amigáveis para o consumidor.

Quanto você pode obter?

A quantidade de dinheiro que você ganha depende de vários fatores e é baseada em um cálculo que faz determinadas premissas sobre quanto o empréstimo durará.

Patrimônio: quanto mais equidade você tem em sua casa, mais você pode retirar. Para a maioria dos mutuários, funciona melhor se você estiver pagando seu empréstimo ao longo de muitos anos e sua hipoteca é quase totalmente paga.

Taxa de juros: taxas de juros mais baixas significam que você pode obter mais de uma hipoteca reversa.

Idade: a idade de menor mutuário sobre o empréstimo também afetará o quanto você obtém, e os mutuários mais velhos podem demorar mais. Se você for tentado a excluir alguém mais jovem para obter um pagamento mais alto, tenha cuidado - um cônjuge mais jovem teria que se mudar para a morte de um mutuário mais velho se a pessoa mais nova não estiver incluída no empréstimo.

Sua escolha de como para obter o dinheiro também é importante. Você pode escolher entre várias opções de pagamento.

Valor fixo: a opção mais simples é tirar todo o dinheiro ao mesmo tempo. Com esta opção, seu empréstimo tem uma taxa de juros fixa, e o saldo do empréstimo simplesmente cresce ao longo do tempo à medida que os juros se acumulam.

Pagamentos periódicos: você também pode optar por receber pagamentos regulares (mensalmente, por exemplo). Esses pagamentos podem durar toda a sua vida, ou por um período de tempo determinado (10 anos, por exemplo). Se seu empréstimo se tornar devido porque todos os mutuários se mudaram para fora da casa, os pagamentos terminam. Com pagamentos ao longo da vida, é possível tirar mais do que você e seu credor esperado se você viver uma vida excepcionalmente longa.

Linha de crédito: em vez de levar dinheiro imediatamente, você pode optar por uma linha de crédito, o que permite que você tire fundos se e quando precisar deles. A vantagem desta abordagem é que você só paga juros sobre o dinheiro que você realmente emprestou, e sua linha de crédito poderia potencialmente crescer ao longo do tempo.

Combinação: não pode decidir? Você pode usar uma combinação dos programas acima. Por exemplo, você pode tirar uma pequena quantia na frente e manter uma linha de crédito para mais tarde.

Para obter uma estimativa de quanto você pode retirar, experimente a calculadora da National Reverse Mortgage Lenders Association. No entanto, a taxa real e as taxas cobradas pelo seu credor serão diferentes dos pressupostos utilizados.

Custos de hipoteca reversa

Tal como acontece com qualquer outro empréstimo hipotecário, você pagará juros e taxas para obter uma hipoteca reversa. Taxas historicamente foram notoriamente altas, mas as coisas estão melhorando.

Ainda assim, você precisa prestar atenção aos custos e comparar ofertas de vários credores.

As taxas podem ser (e muitas vezes são) financiadas ou incorporadas no seu empréstimo. Em outras palavras, você não escreve um cheque - então você não sente esses custos, mas você ainda os paga. As taxas reduzem a quantidade de capital próprio deixada em sua casa, o que deixa menos para sua propriedade (ou para você, se você vender a casa e pagar o empréstimo). Se você tiver os fundos disponíveis, pode ser sensato pagar no bolso em vez de pagar juros sobre essas taxas nos próximos anos.

Custos de fechamento: você pagará alguns dos mesmos custos de fechamento necessários para uma compra ou refinanciamento da casa. Por exemplo, você precisará de uma avaliação, você precisará de documentos arquivados e seu credor irá rever o seu crédito. Alguns desses custos estão fora do seu controle, mas outros podem ser gerenciados e comparados. Por exemplo, as taxas de originação variam de credor a credor, mas seu escritório de gravação do condado cobra o mesmo, não importa quem você usa.

Taxas de manutenção: você pode obter choque de adesivo quando você ver taxas mensais que comem em sua receita mensal de uma hipoteca reversa. Há limites máximos nas taxas de HECM, mas sempre vale a pena comprar.

Prêmios de seguro: porque os HECMs são apoiados pela FHA (o que reduz o risco para seu credor), você paga um prêmio à FHA. Seu prémio de seguro de hipoteca inicial (MIP) está entre 0. 5 por cento e 2. 5 por cento, e você pagará uma taxa anual de 1. 25 por cento do saldo do seu empréstimo.

Juros: é claro, você paga juros sobre qualquer dinheiro que você tenha feito através de uma hipoteca reversa.

Reembolso

Você não faz pagamentos mensais em uma hipoteca reversa. Em vez disso, o saldo do empréstimo é devido quando o mutuário permanece permanentemente fora da casa (geralmente na morte ou quando a casa vende).No entanto, são assumindo dívidas que precisam ser reembolsadas - você simplesmente não percebeu isso.

Sua dívida total será a quantia de dinheiro que você aceita em dinheiro mais os juros sobre o dinheiro que você emprestou. Na maioria dos casos, sua dívida cresce ao longo do tempo - porque você está emprestando dinheiro e não efetuando pagamentos (você pode estar emprestando mais cada mês).

Quando seu empréstimo vencer, ele deve ser reembolsado. O empréstimo geralmente é devido quando todos os mutuários se mudaram "permanentemente". No entanto, as hipotecas reversas também podem vir devido se você não cumprir os termos do seu contrato - se você não pagar seus impostos de propriedade, por exemplo.

A maioria das hipotecas reversas são reembolsadas através da venda do lar. Por exemplo, após a sua morte, a casa vai no mercado e você recebe dinheiro que pode ser usado para pagar o empréstimo. Se você deve menos do que vende a casa, você consegue manter a diferença. Se você deve mais do que vende a casa, você não precisa pagar a diferença com um HECM (em outras palavras, você "ganha").

Em alguns casos, seus herdeiros decidirão manter a casa. Nesses casos, o valor total do empréstimo é devido - mesmo se o saldo do empréstimo for maior do que o valor da casa. Seus herdeiros precisarão encontrar uma grande quantia de dinheiro para manter a casa na família.

Requisitos

Para obter uma hipoteca reversa, você precisará atender a alguns critérios básicos.

Regras básicas:

A casa é sua residência principal (você não pode usar uma propriedade de aluguel, por exemplo)
Você tem pelo menos 62 anos de idade
Você não é delinquente em qualquer dívida devida a o governo federal

Equidade suficiente: desde que você está tirando dinheiro para fora de sua casa, você precisa de uma quantidade substancial de equidade em sua casa para desenhar. Não há empréstimo para valorizar o cálculo como você teria com uma hipoteca "em frente".

Despesas em curso: você deve ter a capacidade de continuar pagando as despesas contínuas relacionadas à sua casa (você precisará provar que você é capaz de manter as despesas). Isso garante que a propriedade mantenha seu valor e que você mantenha a propriedade da propriedade. Por exemplo, você terá despesas contínuas de manutenção, e você precisará pagar impostos sobre a propriedade e prémios de seguro.

Renda: você não precisa de renda para se qualificar para uma hipoteca reversa, porque você não precisa fazer pagamentos no empréstimo.

Aconselhamento: antes do seu HECM é financiado, você deve participar de uma "sessão de informações do consumidor" com um conselheiro HECM aprovado pelo HUD. Isso é suposto fornecer informações imparciais sobre o produto.

Primeira hipoteca: se você ainda deve dinheiro em sua casa, você ainda pode obter uma hipoteca reversa (algumas pessoas fazem isso para eliminar os pagamentos mensais existentes). No entanto, a hipoteca reversa precisará ser a primeira garantia sobre a propriedade. Para a maioria dos mutuários, isso significa pagar a dívida hipotecária remanescente com parte da sua hipoteca reversa. Isso é mais fácil se você tiver aproximadamente 50% de equidade em sua casa (ou mais).