O que está errado com o Programa de refinanciamento acessível em casa?

Pergunta: O que há de errado com HARP?

Um leitor pergunta: "Tentamos obter uma modificação do empréstimo, mas Wells Fargo disse que não nos qualificamos. Temos uma hipoteca que está prestes a redefinir, passando de um empréstimo de juros único para amortizado inteiramente em seis meses Não há nenhuma maneira de pagar esse pagamento. Não queremos vender em uma venda curta, porque não queremos que nossa filha mude as escolas. Estou ouvindo que podemos pagar nosso empréstimo com um novo empréstimo sob o cargo do Presidente O programa de refinanciamento de Obama. Mas eu estive no caminho da esperança, atravessando os dedos e perdendo o sono sobre esta hipoteca nos últimos cinco anos, não sei se posso aguentar mais. O que há de errado com o Refinance Home Affordable Programa? Devemos fazê-lo? "

Resposta: As diretrizes da HARP são excessivamente indulgentes. Em suma, o governo oferece duas opções através de Making Home Affordable. As duas opções são:

• Modificação de empréstimo através de Making Home Affordable
• HARP through Making Home Affordable

A diferença básica entre os dois programas é que as modificações do empréstimo são para pessoas com dificuldades financeiras e HARP é para vendedores que não se qualificam para uma modificação de empréstimo porque não têm dificuldades financeiras.

Como se qualificar para HARP

As normas de qualificação da HARP são relativamente diretas da seguinte forma:

• Sua hipoteca deve ser de propriedade da Fannie Mae ou Freddie Mac. Outros tipos de empréstimos não são elegíveis para HARP. Você pode procurar seu empréstimo on-line para ver se ele é detido pela Fannie Mae ou Freddie Mac, indo às ferramentas de pesquisa de empréstimos no site Making Home Affordable.
• Seu empréstimo deve ter sido originado antes de 1º de junho de 2009.
• Sua relação empréstimo / valor deve exceder 80%.
• Você deve estar atual em seus pagamentos, com apenas mais de um pagamento em atraso nos últimos 12 meses.
• Com exceção de uma janela pequena que está excluída, você não pode ter usado o HARP no passado.

HARP Facets

Os principais motivos pelos quais um proprietário se candidataria à HARP são porque o proprietário quer manter a casa e não conseguir uma modificação do empréstimo.

Proprietários que preferem fazer uma venda curta geralmente não se candidatam à HARP.

• O programa de refinanciamento não tem limite no valor do empréstimo se seu empréstimo existente tiver uma taxa fixa. Não há limite.
• Existe um pequeno, limitado, incentivo de retirada de caixa. Geralmente, apenas os custos de fechamento podem ser adicionados ao seu empréstimo para aumentar seu saldo.
• Você pode remover um mutuário do empréstimo existivo se o mutuário restante puder provar um histórico de pagamento estável. Isso funcionaria para um casal divorcioso qualificado.
• Você pode adicionar um mutuário ao empréstimo, desde que o mutuário novo possa se qualificar.
• Você pode refinanciar se você faleceu na bancarrota, desde que a falência tenha sido alta há mais de 12 meses, e você permaneceu atualizado no pagamento da hipoteca desde então.
• Com exceção de um tipo de programa HARP, não é necessária uma pontuação mínima de crédito e uma relação de endividamento.

Problemas de HARP explicados

O mesmo problema que afeta os programas de modificação de empréstimo afeta HARP. Para iniciantes, não há pessoas suficientes para a assistência, o que significa que as diretrizes não se encaixam na maioria das pessoas.

• O maior problema é que o programa não reduz o saldo principal. Na verdade, torna o principal equilíbrio ainda maior.
• Você continuará a pagar o seguro de hipoteca se você o devesse agora. Embora seu pagamento possa diminuir devido a uma taxa de juros mais baixa, seu pagamento também pode subir também. No entanto, as diretrizes da Fannie Mae indicam se você não tinha um seguro de hipoteca antes, você não vai agora.
• Você não pode recompensar ou refinanciar um empréstimo de segunda taxa de empréstimo fixo ou hipotecário por meio de HARP. A melhor coisa que você pode fazer é obter o segundo credor subordinado, o que significa permanecer na segunda posição. Mas há pouco incentivo para um segundo credor concordar. Por que um segundo credor quer pôr em perigo a sua posição e afundar ainda mais no património?
• Você pode alterar seu tipo de empréstimo para o recurso. As leis variam de acordo com o estado. Na Califórnia, por exemplo, os vendedores que refinanciam estão mudando os termos de seus empréstimos de dinheiro de compra para dinheiro duro.

  De um modo geral, comprar empréstimos de dinheiro sem recorrer na Califórnia. Se você fosse atravessar o encerramento na estrada, se seus empréstimos continuassem a ganhar dinheiro, você poderia estar protegido contra a responsabilidade pessoal na Califórnia. Fallout de um refinanciamento, como obter o direito de perseguir um julgamento de deficiência em caso de incumprimento, pode ser uma grande vantagem para os bancos e uma coisa ruim para os proprietários.

Venda curta versus HARP

Em HARP, em dois anos, sua casa ainda pode estar subaquática e vale menos do que você deve. Os vendedores que organizam vendas curtas podem muitas vezes se qualificar para comprar uma casa em dois anos. Então, eles essencialmente comercializam uma casa subaquática para uma casa como ela, mas com uma hipoteca muito menor - exceto que eles alugaram por dois anos antes. No final de dois anos, um antigo vendedor curto pode ter a mesma casa, mas com equidade.

_{No momento da redação, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é um corretor-associado em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.}