Os Bancos de Venda Curta Pagarão por Reparos?

Pergunta: O Banco pagará por reparos em uma venda curta?

Um leitor pergunta: "Depois de esperar quase 3 meses para obter aprovação em uma venda curta, finalmente fui autorizado a fazer minha inspeção de casa. O inspetor disse que o aquecedor de água estava vazando e tinha vazado há meses. A maior parte do drywall na garagem está danificada. Quando eu disse ao meu agente, queríamos que o vendedor ou o banco pagassem os reparos, meu agente disse que compramos a venda curta na condição "como é", o que significava não reparos. Isso não parece justo. O aquecedor de água não estava vazando quando olhamos pela primeira vez para esta casa. Você acha que o banco pagará por reparos em uma venda curta? "

Resposta: Alguns agentes imobiliários dizem que os compradores de casas, convenientemente, esquecem que prometeu comprar aquela venda curta na condição "como está" - sem reparos obrigatórios - mas não soa como se fosse um detalhe que você negligenciasse. Se você olhar para os contratos de compra padrão da California (C. A. R.), por exemplo, eles contêm verbiage que dizem que a casa é vendida em sua condição atual, seja ou não a casa é uma venda curta. Estas casas regulares são vendidas "como está", também.

No entanto, isso não significa que um comprador não possa emitir um Pedido de Reparo a um vendedor regular e pedir um reparo ou um crédito para os custos de fechamento. Isso significa que o vendedor regular não tem obrigação de honrar esse pedido. Mas eles? Os vendedores pagam pelos reparos? O tempo todo, especialmente se a questão do reparo fosse um item que não fosse facilmente aparente após a inspeção inicial, e o vendedor estava ansioso para fechar.

Vendas curtas e Razões Bancos rejeitam reparos

As vendas curtas, no entanto, são diferentes.

Parte do problema com pedir um banco para fazer um reparo em uma venda curta ou emitir um crédito comprador é que o banco provavelmente não listou a casa para venda. Apesar de alguns bancos, como em uma venda curta da Wachovia ou uma venda curta da HAFA pré-aprovar vendas curtas, muitas vendas curtas não são pré-aprovadas. Na maioria das vendas curtas, o vendedor geralmente pede ao banco que aprove uma venda curta.

O banco não é obrigado a obrigar.

Você pode pensar que o banco se preocupa com a condição do lar, mas o banco não. O banco se preocupa em obter seus pagamentos de hipoteca e, no caso de uma venda curta, obter valor de mercado para essa casa. Aqui estão algumas razões pelas quais o banco provavelmente rejeitará um pedido de reparos:

• O banco não quer perder dinheiro na venda.
• O banco concordou em vender em condições "como estão".
• O banco não precisa aceitar a venda curta quando pode em vez disso excluir.
• Se a casa voltar ao mercado, o próximo comprador pode não discutir sobre os reparos.
• O vendedor não tem dinheiro para fazer os reparos.

Como persuadir os bancos de venda a pagar por reparos

Às vezes, as casas de venda a descoberto são vandalizadas enquanto os compradores aguardam a aprovação da venda curta, especialmente se a casa estiver vaga. Por exemplo, eu tinha uma venda curta listada em Roseville que estava vazia. Os ladrões dispararam a unidade de CA do pátio lateral e arrancaram o painel elétrico. O comprador poderia ter persuadido o banco a baixar o preço se o comprador não tivesse se tornado ganancioso. O comprador pediu um crédito igual a 4 vezes o montante da reparação, então, naturalmente, o banco rejeitou a oferta de venda curta.

Aqui está o procedimento para aumentar as chances de que o banco pague por reparos em uma venda curta:

• Primeiro, verifique se o reparo é grave. Não peça ao banco para reparar itens de níquel e dime.
• Apresentar um caso sobre por que você não pediu o reparo na oferta inicial.
• Obtenha pelo menos 3 lances de profissionais reconhecidos e envie com seu pedido.
• Perceba que se o banco aprova o reparo, ele escolherá a oferta mais baixa.
• Solicite uma extensão para fechar a venda curta se as reparações forem feitas antes do fechamento.
• Presente seu caso, um adendo assinado e as licitações para o banco.
• Tenha um plano B no caso de o banco rejeitar os reparos.

Assim como os termos para comprar um encerramento, os bancos de venda a descoberto geralmente não pagam pelos reparos. Mas se você tiver tempo de esperar por uma resposta e um bom caso para apresentar, pode valer a pena perguntar.

_{No momento da redação, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é um corretor-associado em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.}