Antes de assinar um contrato de arrendamento de imóveis comerciais

Pronto para assinar um aluguel de imóveis comerciais para um prédio de escritórios, varejo ou outro uso comercial? Leve alguns minutos antes e leia essa lista. Depois que a tinta estiver seca no arrendamento, é tarde demais para fazer mudanças.

Susan Dawson, parceira da Waltz, Palmer e Dawson, LLC, discute questões que deve fazer antes de assinar um contrato comercial.

1. Já leio e entendi todo o contrato?

Sim, você precisa lê-lo.

Eu sei, é um documento muito longo (e enfrente, não muito interessante), mas você precisa saber o que é nele.

Verifique os termos. Não assuma que eles entendem isso. Certifique-se de verificar a data de início, data de término, aluguel, escalada de aluguel e quaisquer outros termos especiais para os quais você negociou. Além disso, certifique-se de saber o que você é obrigado a fazer.

O que o senhorio é obrigado a fazer? Você pode encerrá-lo? Certifique-se de saber o que está entrando.

2. Tenho negociado o melhor negócio possível?

Apenas porque eles lhe deram um contrato de arrendamento, não significa que sua negociação acabou. Muitos dos termos da locação ainda são negociáveis. Quando você está lendo isso, faça uma lista de todas as provisões que você não gosta e envie para o seu senhorio. Você pode se surpreender com o quanto eles estão dispostos a mudar.

3. Eu tenho minha estrutura de negócios no lugar?

Se você quer ser protegido por esse shell corporativo, verifique se ele está no primeiro lugar.

Certifique-se de ter seus artigos de incorporação arquivados para uma corporação ou Artigos da Organização (alguns estados chamam esses Certificados de documentos) para uma LLC de volta do Secretário de Estado antes de assinar.

4. Compreendo a terminologia do arrendamento?

Por exemplo, a maioria dos arrendamentos usam o termo "CAM" que significa "Manutenção da Área Comum".

Você deve ser alocado uma porcentagem da CAM que você é responsável com base na porcentagem do edifício que você está alugando.

Certifique-se de que a porcentagem é baseada no tamanho do prédio e não varia de acordo com a quantidade de edifício alugado.

5. Eu considerei pedir um contrato CAM Stop?

A maioria dos arrendamentos nos dias de hoje são "rede tripla" (o que significa que você paga aluguel, mais sua parcela proporcional de CAM e impostos sobre a propriedade da propriedade).

Você pode solicitar ao arrendador uma locação CAM Stop, o que significa que você só paga pelo aumento nas taxas CAM e impostos sobre a propriedade acima do ano inicial de arrendamento (freqüentemente chamado de "ano base").

Enquanto o senhorio pode aumentar sua taxa de aluguel base, é preciso um monte de "taxa de mistério" fora do aluguel. Alternativamente, peça uma tampa na CAM para que não possa aumentar em mais de uma porcentagem determinada negociada.

6. Eu leio a definição CAM?

Esta é provavelmente uma das seções mais confusas da locação e você ficará surpreso com o quanto você está pagando. Certifique-se de que você não está pagando por coisas que se relacionam com os esforços de marketing do proprietário ou taxas legais associadas à negociação de outros arrendamentos.

Outras coisas que você deseja vencer são taxas de administração de mais de 3%, pagando benefícios para os funcionários do proprietário, custos de construção de outras unidades de arrendamento.

Leia mais sobre como negociar os termos da CAM.

7. Qual é a minha responsabilidade para as despesas de capital?

"Despesas de capital" quando usado em uma locação comercial geralmente se referem a grandes despesas estruturais, i. e. telhado, fundação, HVAC (aquecimento, ventilação, ar condicionado) e outros grandes reparos / substituições.

O que é "padrão" é diferente de cidade para cidade e propriedade para propriedade, mas geralmente aconselho os clientes contra a assinatura de qualquer locação que altere o fardo desses custos de reparo ou substituição para o inquilino. Se o seu senhorio exige que você pague esses custos, há compromissos.

Por exemplo, se a locação disser que você é responsável pelo reparo e substituição da HVAC, sugira ao senhorio que ele greve "substituição" e que sua obrigação de reparo seja limitada a um contrato de manutenção, talvez duas vezes por ano, e que você seja responsável por todas as reparações gerais até um certo montante máximo anual.

8. O arrendamento é atribuível?

Verifique se o proprietário tem o direito de rescindir a locação no caso de você pedir uma tarefa; isto é, para outra pessoa assumir o contrato se você vender o negócio. Para muitas empresas, a sua localização é uma grande parte do seu valor.

Se o senhorio tiver o direito de rescindir a locação uma vez que você pede uma tarefa, isso pode matar sua venda. Peça ao proprietário para remover esta provisão ou permitir que seja modificado para que não se aplique no caso de uma venda de sua empresa. Compreenda que o senhorio ainda quer o direito de rejeitar a atribuição se o novo inquilino não for financeiramente aceitável.

9. Preciso de uma garantia pessoal?

Se você conseguir sair com a assinatura de um contrato de arrendamento sem garantia pessoal, você é extremamente afortunado. A maioria dos senhorios atualmente não assina a menos que você guarde pessoalmente o contrato de arrendamento. Mas as garantias são negociáveis.

Considere fornecer uma garantia por apenas uma parcela do prazo de locação, digamos metade. Ou negocie uma garantia que dura apenas 6 a 12 meses após a sua rescisão e não o prazo restante do contrato de arrendamento.

10. Estou sendo realista?

Se o seu arrendamento constituir 3% de uma propriedade maior, o arrendatário será muito mais improvável negociar com você do que se o seu espaço for igual ou superior a 25%. Para entender verdadeiramente quais itens são importantes para negociar, considere contratar um advogado para rever o documento e ajudá-lo nas negociações.

Seu contrato de arrendamento pode parecer incrivelmente unilateral e oneroso, mas há muitas razões boas para muitas dessas disposições e um advogado pode ajudá-lo a decidir quando cortar e correr e quando o risco vale a pena.

Para obter mais informações

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