Julgamentos de deficiência após encerramento ou venda curta

Um leitor pergunta: "Completamos uma venda curta na Califórnia, com uma primeira hipoteca e segunda (linha de crédito). A venda encerrou com o primeiro credor recebendo $ 360, 000 da US $ 402 000, e o segundo recebendo US $ 1 000 de US $ 148 000. Seis meses depois, o cobrador de dívidas da segunda empresa hipotecária chamou de exigir que nós liquidemos um montante de US $ 60.000 no saldo de $ 148.000 já devido. Pode o banco arquiva um julgamento de deficiência contra nós após uma venda curta? "

Os julgamentos de deficiência às vezes aparecem após o encerramento ou a venda a descoberto.

Os proprietários de imóveis são muitas vezes surpreendidos ao recebê-los, e isso geralmente é porque eles não recebem o direito legal ou o conselho fiscal com antecedência.

Notas promissórias e hipotecas

Os julgamentos de deficiência decorrem do fato de o mutuário inadimplente em uma nota promissória , não a hipoteca . Uma promessa é uma promessa de pagamento. Também pode criar responsabilidade pessoal, dependendo das leis estaduais. A responsabilidade pessoal significa que o credor pode ir atrás dos ativos do mutuário por não pagar um empréstimo.

Uma nota promissória é garantida por uma escritura de confiança ou uma hipoteca, dependendo do instrumento de financiamento. Normalmente, a hipoteca ou escritura de confiança é registrada nos registros públicos onde a propriedade está localizada, o que dá aviso público de que a casa tem uma garantia contra ela.

Foreclosure

Se uma nota promissória não for paga conforme acordado, o beneficiário tem o direito de excluir a propriedade, porque o imóvel é a garantia da nota promissória.

Se o mutuário não trouxer os pagamentos atualizados ou pagar o (s) empréstimo (s) existente (s) durante o período de encerramento, o imóvel vai ao leilão. Se a propriedade vender para mais do que o montante que é devido, não há deficiência; no entanto, isso raramente acontece.

Os bancos obtêm a propriedade no encerramento quando ninguém lances o suficiente para pagar o banco.

O banco também tem o direito de vendê-lo por menos para o melhor lance no leilão, mas geralmente os bancos preferem vender para uma festa privada após o encerramento, na esperança de obter mais dinheiro no mercado aberto.

Vendas curtas

Enquanto uma casa está pendente de encerramento, o banco pode concordar em cortar suas perdas. Permite ao vendedor fazer venda a descoberto e aceita menos dinheiro do que o vendedor deve em seu empréstimo.

O vendedor doméstico contrata um agente imobiliário para encontrar um comprador para venda a descoberto. O comprador faz uma oferta e, se o banco aceita, a casa é vendida com prejuízo.

Julgamentos de deficiência

A deficiência é a diferença entre o saldo do principal e o montante recebido, desde que o montante recebido seja inferior ao montante devido.

Se o banco pode prosseguir um julgamento de deficiência após um encerramento ou venda a descoberto, depende, em parte, se a nota promissória torna o vendedor pessoalmente responsável pela dívida.Alguns estados permitem a responsabilidade pessoal.

Julgamentos de deficiência na Califórnia

A boa notícia para os mutuários da Califórnia é que todos os empréstimos de dinheiro de compra em uma habitação residencial de uma a quatro unidades estão isentos de julgamentos de deficiência.

Empréstimos de dinheiro duro na Califórnia - os empréstimos contraídos após a compra da casa através de um refinanciamento ou segunda hipoteca - podem ser sujeitos a um julgamento de deficiência nas seguintes condições:

• O credor exclui os processos judiciais > (Código da Califórnia Civil Proc. § 726). A maioria dos credores exclui através da venda de um administrador, o que
• não dá ao credor o direito de prosseguir um julgamento de deficiência com uma exceção (ver segunda hipoteca segundo abaixo) . Um prazo de três meses aplica-se a ações de julgamentos de deficiência sob um encerramento judicial.
• Se a segunda hipoteca é um dinheiro duro e o credor perdeu segurança para esse empréstimo através de um encerramento ou venda a descoberto - tornando a garantia da nota promissória nada vale - o beneficiário dessa segunda hipoteca
• pode > prosseguir um julgamento de deficiência (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963). SB 931, a partir de 1 de janeiro de 2011, oferece proteção de deficiência aos vendedores de venda a descoberto da Califórnia se o empréstimo for na primeira posição. Não se aplica às execuções hipotecárias. Coleção de negociação
• Alguns emprestadores de dinheiro duro vendem a nota promissória a um investidor após um encerramento de centavos no dólar. Então, o investidor tentará cobrar a dívida .

Mesmo que um credor tenha aceitado, digamos, $ 1 000 por uma hipoteca de US $ 100 000 por uma venda a descoberto, a segurança desse segundo dinheiro duro é liberada, mas a nota promissória pode não ser. Uma venda curta O vendedor, como nosso leitor, pode acreditar que a provação acabou, até um dia ele receber um telefone c todos pedindo o reembolso. Quando isso acontece:

Perceba que o credor provavelmente negociará por uma recompensa com desconto.

O credor pode solicitar uma nova nota promissória para substituir a nota promissória antiga. Nesse caso, certifique-se de que o credor envia uma nota promissória "paga integralmente".

• Se o credor já vendeu a nota, o desconto pode ser maior.
• Nem todas as notas promissórias de dinheiro duro devem ser pagas em dinheiro. Alguns credores aceitarão pagamentos.
• Se o credor direcionar os pagamentos para outra entidade, perceba que a nota pode ter sido vendida em menos do que seu valor nominal e que o novo credor pode aceitar um valor ainda menor como pagamento na íntegra.
• Depois que a nota for paga na íntegra, peça ao credor que devolva a nota promissória marcada como "Pagada em cheio".
• Não tenho licença para prestar aconselhamento jurídico e fornecer essas informações apenas para fins de informação geral. Se desejar aconselhamento jurídico ou mais informações, entre em contato com um advogado de imóveis.
• Fonte: Associação de Realtors da Califórnia

No momento da redação, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é uma corretora-associada da Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.