Vendedor Contribuição para venda a descoberto

Na Califórnia, é contra a lei que um vendedor de vendas curtas faça uma contribuição do vendedor para uma venda curta, mas não em outros estados. Antes que esta lei fosse aprovada, Shari descobriu a dificuldade de quão baixo seu banco se abaixava. Tanto ela quanto o marido perderam seus empregos. Eles foram forçados a mover-se a 100 milhas de distância, de modo que seu marido poderia fazer um novo emprego com um salário reduzido, enquanto residia em um apartamento de um quarto apertado.

Cradling um recém nascido em seus braços, Shari estava em lágrimas quando ela ouviu a demanda inicial do banco antes de emitir aprovação de venda curta.

O banco disse que Shari desfrutou de uma classificação de crédito excelente, com FICOs nos 800 altos, e viu que Shari tinha uma linha de crédito de caixa intocada. Seu VISA tinha um limite de adiantamento em dinheiro disponível de US $ 10.000. O banco perguntou a Shari para tocar seu cartão de crédito e entregar os $ 10.000 para o banco. Se a Shari não pudesse pagar o VISA, o banco não se importava. Não emitiu seu VISA.

Em outras palavras, a mensagem do banco era dupla: Shari deveria destruir sua classificação de crédito e enganar uma instituição de crédito. História real. Eu representei esse vendedor.

Por que os bancos exigem uma contribuição do vendedor

Os bancos já estão comendo no short em uma venda curta. Um banco pode ter feito um empréstimo para, digamos, US $ 500.000 e, em algumas partes de Sacramento em 2008, por exemplo, os valores caíram em mais de 50%. Se o banco tomasse essa casa através do encerramento, perderia pelo menos US $ 250.000 do investimento inicial.

Ditto em uma venda curta.

O vendedor tem um incentivo para fazer uma venda curta, porque há benefícios para fazer uma venda curta contra o encerramento. Portanto, o vendedor é a entidade que o banco pode tentar apertar. Porque pode.

Aqui estão outras razões pelas quais os bancos podem solicitar uma contribuição para o vendedor:

• O vendedor possui renda disponível. A maioria dos bancos examina a demonstração financeira do vendedor para determinar a quantidade de dinheiro que está chegando na casa e quanto dinheiro está a sair. Os bancos permitem determinadas alocações de despesas. Se o vendedor tiver dinheiro restante no final do mês, o banco pode pedir isso.
• O vendedor refinanciou e puxou o dinheiro para fora da casa. É uma coisa se o vendedor refinanciou para pagar uma alta taxa de juros ou completou um projeto de melhoria de casa. É inteiramente mais uma coisa se o vendedor compre um grande barco honkin. Se o recuo do vendedor for temporário, o banco pode pedir que o vendedor contribua. O banco solicitará uma BPO. Eles não vão descontar o imóvel. Eles querem minimizar a perda o máximo possível. Se o preço de venda não for alto o suficiente para dar ao banco a rede necessária, o banco pode solicitar ao vendedor que pague a diferença.
• As diretrizes do PSA exigem uma contribuição do vendedor. Os investidores querem um retorno sobre seu investimento, e as diretrizes do PSA geralmente são definidas para fornecer um lucro. Essas diretrizes podem indicar que todos os hipotecários desse grupo devem contribuir com o vendedor para facilitar a venda a descoberto.
• O vendedor não tem dificuldades financeiras. Muitos bancos concordarão em fazer uma venda curta se o vendedor sofre de vários tipos de dificuldades que não são necessariamente de natureza financeira. No entanto, se o vendedor goza de um forte fluxo de caixa, o banco pode querer parte disso.
• As leis estaduais podem permitir um julgamento de deficiência. Quando um banco tem o direito de perseguir pessoalmente o vendedor para a diferença entre o valor da hipoteca e o pagamento de curto prazo, um banco pode preferir negociar com o vendedor antes da aprovação da venda curta. Essa negociação pode envolver uma contribuição do vendedor.

A Contribuição do Tipo de Vendedor de um Banco de Vendas Curtas Pode Aceitar

No melhor dos mundos, o banco gostaria que o vendedor pagasse a totalidade da dívida, mas os bancos sabem que os vendedores mais razoáveis ​​não concordarão em fazer um curto venda nessas circunstâncias. Porque um vendedor pode ter outras opções, como uma modificação de empréstimo, encerramento ou falência. Então, os bancos geralmente pedem uma das 2 coisas ou ambas:

• Cash . Embora o banco tenha o direito de pedir toda a diferença, a maioria dos bancos percebe que os vendedores não têm esse tipo de dinheiro ou não estariam fazendo uma venda curta. Não é incomum ver pedidos que variam de 2 a 10% do curto outono.
• Nota de promessa sem garantia . As negociações em dinheiro, mas as notas promissórias também são uma solução. Geralmente, os pedidos de notas de baile são mais elevados do que os pedidos de dinheiro. Mas os bancos geralmente concordam com termos sem juros e um reembolso de 3 a 15 anos do principal.

No momento da redação, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é Broker-Associate em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.