Taxas de manutenção de área comum (CAM) em Leasing

Quando você aluga espaço comercial, você paga mais do que apenas a metragem quadrada real que você ocupará. Em muitos arrendamentos comerciais e, em particular, arrendamentos mercantis de varejo e industrial, as taxas extras são muitas vezes referidas como "taxas de manutenção de área comum" (CAM). Em espaços não industriais, você pode ouvir esta despesa referida como "Factor de carga", que inclui taxas de CAM.

Existem dois cálculos básicos para taxas de CAM: taxas variáveis ​​de CAM, nas quais o montante que um inquilino deve contribuir aumenta com base em vários fatores; e taxas de CAM plano, onde as taxas são fixas.

As taxas de CAM podem ser pagas mensalmente, trimestralmente, anualmente, ou mesmo cobradas de tempos a tempos, uma vez que são necessárias grandes reparações no edifício ou em todo o parque industrial / industrial.

taxas de CAM podem escalar a uma taxa diferente da taxa de arrendamento mensal porque tendem a ser mais variáveis. Portanto, também é importante que seu diferencial de arrendamento entre taxas de câmbio "variáveis" e "fixas" inclua algum tipo de limite ou, o máximo, suas taxas de CAM podem ser aumentadas a cada ano. Essa taxa de aumento deve ser uma consideração separada da quantidade que o aluguel básico aumenta a cada ano.

A maioria das definições de taxas de CAM são enganosas e muito estreitas

Existem muitas definições on-line de taxas de CAM que definem taxas de CAM como um inquilino compartilhando uma parte dos custos diretos de manter áreas comuns muito específicas . Essas definições simplificadas não são inteiramente precisas e um senhorio pode incluir muitos custos indiretos como taxas de CAM que não são tão óbvias.

Esta prática tem sido muito debatida entre os profissionais da indústria quanto à questão de saber se é ou não ético, ou mesmo legal. Em suma, você nunca deve assinar um contrato de arrendamento sem entender o que as taxas de CAM cobrem em seu contrato comercial exclusivo .

O objetivo das taxas de CAM: para o qual são as taxas de CAM?

As taxas CAM e Load Factor servem o mesmo propósito básico: exigir que os inquilinos ajudem a cobrir as despesas diretas do senhorio para "áreas comuns". "As áreas comuns podem incluir internos (corredores, elevadores, lobbies, banheiros públicos, etc.) e despesas externas (estacionamentos, áreas ajardinadas, etc.).

Certifique-se de ter listado no contrato de locação exatamente o que as taxas da CAM irão cobrir, com que frequência elas devem ser pagas e quanto elas podem ser aumentadas a cada ano. Se você for obrigado a ajudar com o custo das grandes renovações, como o repouso do estacionamento, ou qualquer tipo de reparos estruturais, obtê-lo por escrito. Tenha a lista do senhorio quando estes reparos nós fizemos pela última vez e quando eles estão programados ou antecipados para serem feitos no futuro.

Nem todos os proprietários exigirão que os inquilinos ajudem com despesas como coberturas, manutenção de estacionamento e reparos estruturais e não há realmente "padrão" que se aplica a contratos de arrendamento, então não confie em simplesmente ver "taxas CAM" em seu contrato de arrendamento - Certifique-se de que as taxas da CAM são explicadas.

Um senhorio pode incluir uma ampla gama de despesas simplesmente listadas como "Taxas CAM" ou "Taxas Administrativas" com base em que estas são despesas que o proprietário paga pelo benefício de todos os inquilinos. Se as taxas de CAM não estão claramente listadas ou explicadas em uma locação, certifique-se de perguntar se você está pagando pelo seguinte:

• Sistemas de segurança ou salários ou outros custos associados com o pessoal de segurança no local.
• Permissões, impostos, seguros ou quaisquer custos legais.
• Publicidade, sinais ou outras despesas gerais gerais incorridas pelo arrendatário para operar ou promover o edifício (i. E., Salários ou benefícios para empregados no local ou mesmo fora do local).
• Reparação e renovação da manutenção da propriedade da propriedade, incluindo adições ou redesenhos de paisagismo, pintura exterior, acessórios para iluminação de estacionamento exterior, pavimentação ou reestruturação, coberturas ou reparos e atualizações para encanamento central, eletricidade, esgoto e HVAC sistemas.
• Utilitários, aluguel ou quaisquer outros custos de manutenção de espaços de escritórios de locação separados dentro ou fora do local.

Por que é importante entender Exatamente O que as taxas de CAM são listadas em seu contrato de arrendamento comercial

Em 1989, aluguei espaço industrial para abrir uma remessa de artesanato e uma loja de hobby. O parque parecia estar em boas condições e o senhorio era amigo da família e cortou o aluguel por um terço como cortesia. Este foi o primeiro arrendamento industrial que eu havia assinado e não apreciava plenamente o poder das taxas da CAM. Em outras palavras, eu assinei um documento legal vinculativo sem uma pista sobre o que eu estava assinando.

Eu não sabia o que era um Triple Net Lease, só que eu deveria evitar assinar um. Perguntei ao senhorio qual o tipo de arrendamento que eu estava prestes a assinar e nunca uma vez eu ouvi o termo "rede tripla". Em vez disso, foi-me dito que minha locação tinha CAM e taxas administrativas. O que eu não percebi na época era que as taxas administrativas incluíam impostos, seguros e uma série de outros custos muito caros.

Apenas um mês no contrato de arrendamento, o proprietário do parque iniciou renovações extensas do parque, incluindo o redesenho das unidades da frente para aparecer mais como espaço de varejo. Os sinais foram alterados, o prédio foi pintado e algumas mudanças estruturais foram feitas na frente do parque industrial.

O projeto de lei foi dividido entre todos os inquilinos e, embora eu tivesse uma unidade muito pequena, fiquei preso com uma conta de US $ 5 000, minha parcela das atualizações do parque, mesmo que minha unidade estivesse do lado e de modo algum se beneficiasse diretamente de qualquer das melhorias. Outros inquilinos foram atingidos com quase US $ 20 000 em taxas de renovação. Se eu tivesse lido o contrato com mais cuidado, eu teria sabido o suficiente para, pelo menos, perguntar se alguma atualização estava agendada no futuro próximo e ver que o que eu pensava que era um arrendamento simples, era na verdade um Triple Net Lease disfarçado.

Resumo das Taxas de CAM

• CAM é um acrônimo para "Manutenção da Área Comum".
• As despesas da CAM são alocadas aos inquilinos numa base pro rata: a quantidade mais quadrada que um inquilino aluga, a maior porcentagem das despesas da CAM deve pagar.
• taxas de CAM são pagas pelo inquilino (arrendatário) ao proprietário (locador) para ajudar a cobrir o custo das despesas gerais e operacionais e os proprietários podem tentar incluir uma grande variedade de suas despesas como taxas da CAM.
• As áreas comuns geralmente incluem espaço acessado, usado, beneficiado ou compartilhado por todos os inquilinos, e quase sempre inclui corredores, elevadores e escadarias, lobbies e banheiros públicos.
• As taxas de CAM também podem ser cobradas por espaços externos, como calçadas e estacionamentos, e, em alguns casos, mesmo para instalações fora do local.
• As taxas administrativas podem ser cobradas, com base em uma porcentagem da taxa da taxa CAM, para os custos operacionais e de manutenção associados a áreas não comuns ou salários - coisas que não são despesas e despesas verdadeiramente comuns, a maioria dos inquilinos se opor a contribuir.
• Nem todos os proprietários cobram taxas de CAM, mas a maioria ainda faz, especialmente em espaços industriais comerciais e arrendamentos comerciais.
• Não importa o que um senhorio chama de taxas, se você estiver pagando por manutenção, impostos e seguro, seu arrendamento é um arrendamento bancário triplo - o menos favorável de todos os arrendamentos para inquilinos.