Seguro de hipoteca privado (PMI) versus empréstimos comboados

Até que o presidente Bush tenha assinado a lei, os prêmios de seguro de hipoteca e assistência médica de 2006 , não foram dedutíveis. A partir de 1º de janeiro de 2007, os mutuários agora podem deduzir esses pagamentos. Na superfície, isso soa como uma boa notícia para compradores de casa pela primeira vez. Mas é isso?

Uma das forças motrizes por trás da remoção de empréstimos encorpados, também chamado de empréstimos combinados, foi a dedução fiscal disponível para pagar todos esses juros versus pagar um prêmio de seguro hipotecário que não era dedutível de imposto em um único empréstimo.

O segundo benefício é que os pagamentos totais em um empréstimo combo são muitas vezes muito inferiores a um pagamento com o PMI.

Como os empréstimos combo funcionam

Os empréstimos combo ou "piggyback" são financiamentos que combinam uma primeira hipoteca com uma segunda hipoteca (com ou sem adiantamento). As razões pelas quais esses tipos de empréstimos são atraentes são porque muitos compradores de casa não possuem 20% do preço de compra em dinheiro ou não querem reduzir 20% para comprar uma casa - e os empréstimos combinados ignoram o requisito de pagar o PMI. Tipos comuns de empréstimos combo são:

• 5/15/80. Este cenário envolve a queda de 5% e o financiamento de uma primeira hipoteca de 80% do preço de compra, juntamente com uma segunda hipoteca compreendendo 15% do preço de compra.
• 10/10/80. Este cenário envolve a queda de 10% e o financiamento de uma primeira hipoteca de 80% do preço de compra, juntamente com uma segunda hipoteca compreendendo 10% do preço de compra.
• 80/20. Este cenário envolve colocar zero e financiar uma primeira hipoteca de 80% do preço de compra, juntamente com uma segunda hipoteca compreendendo 20% do preço de compra.

As taxas de juros de uma segunda hipoteca são superiores às de uma primeira hipoteca, mas, por vezes, os pagamentos totais são inferiores aos financiados com uma primeira hipoteca com seguro hipotecário privado. Além disso, uma vez que os empréstimos combinados atingiram um pico em 2005, muitos mutuários estão considerando outras opções devido a flutuações da taxa de juros de curto prazo.

Comparando PMI e Combo Loans

Vamos comparar dois mutuários com pontuações idênticas de FICO de 680. Veja como funcionam os números:

80/20 Financiamento
Diga que a família Klingon compra uma casa de US $ 500.000 usando 80/20 de financiamento. A primeira hipoteca seria de 6. 25% e pagável em US $ 2, 462. 87 por mês para principal e juros. A segunda hipoteca seria de 8,5% e pagável em US $ 768. 91 por mês, principal e interesse.

Pagamentos totais para um empréstimo combinado: $ 3, 232

100% com PMI
Mas a família Romulan compra uma casa de US $ 500.000, usando financiamento 100% com seguro PMI. A primeira hipoteca seria também de 6. 25%, mas pagável em US $ 3, 079, e o seguro PMI adiciona mais US $ 400 a esse pagamento.

Pagamentos totais para uma primeira hipoteca com PMI: $ 3, 479.

A família Romulan precisa aguardar dois anos e obter uma avaliação para mostrar 20% de equivalência patrimonial, para se livrar do seguro. Mas diga que os romulanos o fazem, e o pagamento cai para US $ 3, 079 sem PMI. Os romulanos não pagariam menos do que os Klingons até o mês 63 do empréstimo.

As características da Provisão de Imposto de Renda para MMI / PMI

Prêmios de seguro de hipoteca (MMI) são pagas em FHA, Empréstimos de Habitação Rural e alguns empréstimos convencionais exigem seguro de hipoteca particular (PMI), ambos dedutíveis sujeitos a certos provisões:

• A provisão para dedução de imposto e assistência médica para deduções fiscais de PMI aplica-se ao financiamento após 31 de dezembro de 2006. Isso significa que os proprietários de casas podem deduzir o seguro de hipoteca sobre os empréstimos contratados em 2007. Ainda melhor notícia é o fato de que A Lei de Alívio da Dívida de Perdão de Mortgage de 2007, a dedução de impostos do PMI foi prorrogada até 2010.
• Disponível para pessoas que executem declarações conjuntas ou únicas com menos de US $ 100.000 de renda bruta ajustada (AGI) ou US $ 50, 000 AGI para pessoas casadas que arquivam separadamente. A maioria das pessoas precisa ganhar pelo menos US $ 50.000 para fazer uma discriminação melhor do que tirar a dedução padrão, de modo que isso reduz consideravelmente as qualificações para aqueles que ganham mais de US $ 50.000, mas menos de US $ 100.000.
• Famílias ganhando acima de US $ 110 000 AGI não pode deduzir. Mas para aqueles que ganham entre US $ 100.000 e US $ 110.000 AGI, a dedução desceia em 10% por US $ 1 000.
• A dedução está disponível em refinanciamentos se o valor do empréstimo original não aumentar. Bump suas taxas de empréstimo no empréstimo, e você provavelmente irá exceder o saldo original e não qualificar.

Os peritos prevêem outra renovação da provisão com base no seguinte:

• A dedução do imposto do seguro hipotecário acaba por beneficiar os contribuintes.
• A provisão é bem recebida pelos compradores de casas.
• A capacidade de deduzir o seguro de hipoteca ajuda mais compradores de casas pela primeira vez a comprar casas.

_{No momento da redação, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é um corretor-associado em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.}