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Pergunta: Os bancos ganham mais dinheiro em execuções hipotecárias que vendas curtas?
Um leitor diz: "Eu tenho tentado comprar minha primeira casa, mas na faixa de preço que estou procurando, todas as casas parecem ser vendas baixas. Meu agente está tentando me convencer de comprar uma venda curta porque ela diz que os bancos prefeririam excluir do que fazer uma venda curta. Isso é verdade? Os bancos ganham mais dinheiro em execuções hipotecárias do que vendas curtas? "
Resposta: A questão de saber se um banco ganha mais dinheiro em um encerramento do que uma venda a descoberto depende principalmente do banco individual e / ou dos investidores.
Temos resistido a um mercado imobiliário desde 2005 que viu avisos de encerramento arquivados em proporções sem precedentes. Foi louco. Além disso, pelo menos metade das modificações do empréstimo feitas foram devolvidas em atraso pouco depois de serem concedidas. O mercado era uma bagunça.
Para complicar ainda mais as questões, em alguns estados, como o Arizona, os bancos não podem vender uma propriedade por mais de sua hipoteca. Cada estado tem seus próprios regulamentos. Na Califórnia, por exemplo, se um proprietário tirar um empréstimo de capital próprio depois de fechar o depósito e, em seguida, os padrões, que o credor júnior pode ter o direito de perseguir um julgamento de deficiência, independentemente de a casa ter sido vendida em uma venda a descoberto ou o empréstimo foi apagada através de um encerramento pelo primeiro credor.
Por que os bancos prefeririam uma venda curta por um encerramento?
Os bancos são executados como um negócio porque são um negócio. Eles estão no negócio de fazer um lucro. Se custar mais para fazer um encerramento ao aceitar uma venda curta, é provável que o banco favorece a venda a descoberto.
Alguns especialistas prevêem que os bancos podem realmente aumentar de 20% a 30% em uma venda curta durante um encerramento. No entanto, em alguns estados, como a Flórida, custa muito pouco arquivar um encerramento e ver o processo até o fim.
Se um banco receber uma oferta próxima do valor de mercado, o banco provavelmente poderá aceitar essa oferta em vez de encerrar.
A razão é após o encerramento, se o banco quiser vender a casa, é improvável que receba uma oferta maior do que a oferta de venda curta na mesa. Por outro lado, se o banco sentir que o mercado imobiliário pode apreciar, um encerramento pode ser um empreendimento mais lucrativo para o banco.
Os prestadores de serviços podem decidir se conceder uma venda curta ou recomendar uma exclusão
De acordo com o National Consumer Law Center, cerca de dois terços dos empréstimos concedidos desde 2005 foram securitizados. A securitização é um processo que envolve a coleta de centenas a milhares de empréstimos em um pacote e a venda desse pacote no mercado secundário. Muitas vezes, o comprador é uma confiança. Os fundos de confiança são compostos por investidores.
Depois que os empréstimos são agrupados e vendidos, a confiança contrata um provedor de serviços para coletar pagamentos mensais e distribuir esse dinheiro para os investidores. Esse contrato de titularização é chamado de acordo de pool e serviço ou PSA.
É pouco para os prestadores de serviços se o valor da casa cai ou a casa entra em execução, porque o prestador de serviços é pago independentemente. Os prestadores de serviços ganham dinheiro de várias maneiras, como receber uma taxa de serviço, taxas de inadimplência, juros flutuados e / ou de interesses de investimento nos empréstimos prestados pelos serviços prestadores.
O National Consumer Law Center diz que os prestadores de serviços geralmente preferem uma venda curta porque os prestadores de serviços são pagos várias vezes mais em compensação para fazer uma venda curta do que uma modificação do empréstimo.
Dica: Se o banco de venda a descoberto é a Wachovia, que comprou a World Savings, esse banco prefere fazer uma venda curta durante um encerramento. Um insider na Wachovia me disse que o banco ganha mais dinheiro em uma venda curta do que um encerramento. Wachovia é um credor de carteira, o que significa que os empréstimos permanecem em casa. Recebi aprovação de venda curta para algumas vendas curtas da Wachovia em Sacramento em apenas 7 dias.
No momento da redação, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é um corretor-associado em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.
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