Avaliar Propriedade do aluguel - 4 coisas a considerar

Quando você está olhando para comprar uma propriedade de aluguel, existem quatro considerações que podem ajudá-lo a fazer a melhor escolha. Estes quatro fatores seguintes podem ajudá-lo a avaliar um investimento:

• Localização
• Finanças
• Reparos
• Mercado atual

Avalie a localização da propriedade

A localização é uma das coisas mais importantes a considerar ao avaliar uma propriedade de investimento potencial. Isso pode ajudá-lo a fazer um palpite educado sobre o potencial da propriedade para apreciar ao longo dos anos.

Por exemplo, o guru do setor imobiliário Robert Kiyosaki fala sobre os benefícios de comprar uma propriedade de renda perto de uma comunidade universitária. O raciocínio é, sempre há um amplo estoque de inquilinos, os pais dos alunos geralmente pagam o aluguel e muitas vezes você pode cobrar um aluguel mais alto por causa da conveniência da área e aumento da demanda por apartamentos.

O que o Bairro gosta?

• É suburbano ou urbano?
• Está perto de lojas de varejo, centros de transporte, hospitais e escolas?
• Que tipo de inquilino quer morar lá? (famílias, idosos, pessoas solteiras, classe média, etc.)
• Existe uma ampla oferta de inquilinos na área?
• Está perto da sua residência atual?
  - Se estiver longe, você terá que avaliar os custos de viagem em termos de custos financeiros de deslocamentos e custos de oportunidade de perda de produtividade.
• O bairro é estável, em expansão ou em declínio?
  - Há muitas propriedades vagas ou há muita construção nova?

• Você vê uma oportunidade de crescimento no futuro?
  - Por exemplo, uma nova linha ferroviária que se conecta a uma grande cidade está sendo construída, ou uma nova empresa está se mudando para a área e criando novos empregos. Isso pode aumentar drasticamente a conveniência da localização.

Avalie as Finanças da Propriedade

Conheça Seu Orçamento

• Quanto você pode colocar nesse investimento?
• Quanto você pode perder?
• Se você precisar de fundos adicionais, de onde você irá obtê-los?
• Qual será o pagamento e a taxa de juros mensais da sua hipoteca?

Olhe para o valor da propriedade

• Peça para ver as folhas de renda e despesas reais para a propriedade. Se nenhum estiver disponível, certifique-se de que você pode prever razoavelmente os custos operacionais.
• Calcular o Resultado Operacional Líquido (NOI) da propriedade.
  - Qual é a taxa de vacância padrão para sua área?
  - Qual é o aluguel projetado para a propriedade?
  - O que custaria o seguro?
  - Quanto são impostos?
  - Qual o custo de manutenção da propriedade?
• Você determinou a taxa de capitalização do seu mercado (taxa de cap)? Se você não tem conhecimento da taxa de bonificação do seu mercado, você deve consultar um corretor imobiliário local.
  - Uma vez que você determinou a Taxa Cap, agora pode dividir o NOI pela Taxa Cap e obter o valor atual da propriedade.
• Você fez uma Análise Comparativa de Mercado (CMA)?
  -Quais são casas comparáveis ​​na área vendida? Se você está comprando uma propriedade de aluguel ou olhando para virar uma casa, você quer se certificar de que você não está pagando demais pela propriedade.

Avalie quais reparos são necessários

Com quais reparos você está confortável?

• Você quer uma propriedade que só precisa de uma camada de tinta e tapete novo, você está bem com uma quantidade moderada de trabalho ou está confortável com uma reabilitação intestinal (novos encanamentos, eletricidade, pisos, paredes, etc.) < Você pode fazer essas reparações?

O custo dos reparos variará bastante, dependendo de se você puder fazê-lo sozinho ou se precisar contratar outra pessoa para fazê-lo.

• Seu orçamento de construção para materiais e artesanato também variará amplamente, dependendo se você está renovando uma casa de um milhão de dólares ou uma propriedade de aluguel de cinqüenta mil dólares.
• Outra regra geral é, as reparações sempre custarão mais do que você planejou. Se você contratou um empreiteiro, um trabalho de duas semanas geralmente se transforma em quatro semanas. Mesmo se você estiver fazendo os reparos sozinho, os custos podem sair da mão.
• Por exemplo,
  : você planeja colocar uma nova parede seca em uma sala por US $ 800. Quando você abre as paredes, você encontra uma infestação de térmitas e a necessidade não só de exterminar, mas também re-moldar as paredes. Despesas inesperadas, como estas, se somarão rapidamente. Você não só será atingido com um orçamento de construção mais alto, mas você estará pagando custos de financiamento adicionais, chamados de "custos macios", para pagar a hipoteca, impostos sobre a propriedade e seguro no imóvel vago, enquanto estes reparos adicionais são concluídos. Avalie o investimento comparado com o mercado atual

Tentando virar um McMansion durante uma recessão não será o empreendimento mais fácil. Em uma recessão, comprar uma propriedade encerrada para alugar para inquilinos pode ser uma aposta melhor para o sucesso. Você precisa ver o que está trending no mercado imobiliário agora e ajustar seu plano de acordo. Se você comprar esse McMansion e ter o dinheiro para segurá-lo por sete anos até que você possa vendê-lo com lucro, então, sim, pode ser um bom investimento.

Outra coisa a ser observada ao comprar uma propriedade é o seu valor de revenda. Os ativos altamente desejáveis ​​são aqueles que podem ser facilmente comprados e vendidos independentemente do mercado. Eles estão sempre em demanda. Pense neles como necessidades, como pão e água.

As pessoas não precisam de uma casa com uma piscina descoberta e sala de triagem de TV. As pessoas precisam de uma casa com um banheiro limpo e um teto forte. Você quer que sua propriedade atraia a maior quantidade de pessoas para que você tenha o maior número possível de inquilinos e compradores.

O ABC de Property Investing