Escrevendo Perdas de casa em uma venda de residência pessoal

Por Julian Block, Attorney

A maioria das pessoas irá dizer-lhe que a imposição de perdas domésticas em uma venda de residência pessoal é impossível ou não é permitida, mas eles estariam incorretos. Geralmente, o código tributário do IRS proíbe qualquer dedução por perda na venda de uma residência principal. No entanto, autoriza várias exceções para cancelar as perdas domésticas em uma residência pessoal.

Por exemplo, a lei permite uma dedução por perda da venda de uma residência pessoal que foi convertida em imóvel de aluguel.

Mas limita o valor da amortização. Nenhuma dedução para qualquer perda de valor antes de começar a alugar.

O ponto de partida é a base ajustada da propriedade (1) no momento da conversão ou (2) valor de mercado justo no momento da conversão, o que for menor. Depois de determinar o menor de (1) ou (2), aumente esse valor para refletir as melhorias de capital de locação que aumentam seu valor. Em seguida, subtrai deduções do período de aluguel para depreciação. O que você finalmente chegou é a base ajustada da propriedade no momento da venda. Quando você vende, o limite da dedução de perda é o valor pelo qual a base no momento da venda excede o preço de venda.

Em um mercado imobiliário amargo, a base ajustada da propriedade no momento da venda poderia ser substancialmente menor do que o custo original. Como regra geral, a base começa como o custo original, incluindo qualquer dívida assumida, como uma primeira ou segunda hipoteca, além de ajustes para cima ou para baixo.

Ajustar para cima para refletir os desembolsos para determinados custos de liquidação ou de fechamento relacionados com a compra, tais como taxas legais e / ou melhorias. Ajuste para baixo o valor do ganho da venda antes de 7 de maio de 1997, de uma casa de propriedade anterior em que o imposto foi adiado. Todos esses ajustes do seu custo original resultam em sua base ajustada.

Um exemplo: em 2001, você compra sua primeira residência pessoal por US $ 200.000. Em 2003, você mora para fora da casa e aluga-a. Naquele momento, você determina que seu valor de mercado justo é de US $ 180.000. Posteriormente, você tira deduções de depreciação de US $ 20.000 e vende o imóvel por US $ 150.000.

Você pode pensar que sua perda é de US $ 50.000 - a diferença entre o custo original de US $ 200 000 e o preço de venda de US $ 150 000. Mas o IRS limita sua perda a apenas US $ 10 000 - o valor pelo qual a base ajustada no valor de $ 160,000 na base do tempo de venda (valor de mercado justo de US $ 180.000 no momento da conversão menos depreciação do período de locação de US $ 20.000) excede o preço de venda de US $ 150.000.

Quando o período de locação é por menos de um ano, o IRS pode argumentar que uma perda deve ser desativada com base em que a conversão do vendedor da residência para a propriedade de aluguel foi apenas temporária, não permanente.Suas diretrizes para os vendedores domésticos alertam que "você não mudou sua casa para propriedades de aluguel se você alugar temporariamente sua casa antiga antes de vendê-la." No entanto, as diretrizes sobre o que é temporário e o que é permanente são por não significa a última palavra. Eles apenas refletem a posição oficial do IRS sobre uma questão e não são vinculativos para os tribunais.

Nem, de acordo com as diretrizes, o IRS considerará que uma residência pessoal foi convertida em imóvel de aluguel "se você colocar sua casa com um agente imobiliário para venda ou venda e não é alugado." < Tradução: Você tem que realmente alugar a casa antes de poder deduzir a perda. Esta limitação foi confirmada pelos tribunais. Em caso de dúvida, verifique sempre com um contador de imposto profissional ou CPA antes de reclamar perdas de casa em uma residência pessoal.

Julian Block é um especialista em impostos de Larchmont, Nova York.

Editado por Elizabeth Weintraub, Home Buying Expert.

No momento da redação, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é Broker-Associate em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia. <<