O presente de bens imóveis: generosidade pode ser tributação

A base de tributação da propriedade dotada pode ser complicada. Basta perguntar a Beverly em Atlanta, Geórgia, que escreve:

"Meu pai, com 90 anos de idade e com aparente boa saúde, me deu seu condomínio de aluguel na Flórida. Eu já o alugari para turistas. O condomínio foi originalmente comprado em 1975 por US $ 65.000 e agora é avaliado em US $ 550.000. Eu sou um filho único e herdarei tudo na morte do meu pai.

Minha pergunta é: ele fez um terrível erro financeiro, me dando este condomínio em vez de me deixar em seu testamento? Foi-me dito que, se eu vender, o que é provável em cerca de dois anos, terei que pagar milhares de impostos sobre ganhos de capital, e isso não seria Seja o caso se eu tivesse herdado isso.

Tenho dois filhos que herdarão tudo o que tenho. Devo vender o condomínio de volta ao meu pai para evitar os impostos que eu incorreria se eu vendesse? Então se eu decidisse que ele precisava vendê-lo no próximo ano ou então, ele pagaria impostos apenas pela diferença do valor atual ($ 550, 000) e tudo o que ele obteve acima desse valor?

--2- -> Mas se eu vendê-lo de volta para ele para evitar os impostos sobre os ganhos de capital e eu o herdei quando ele passa, e se EU ENTENDI vendido, em que valor eu pagaria impostos? Eu preciso saber o que fazer. Quando eu mencionei ao meu contador que meu pai acabara de me dar o condomínio, ele disse: "Você sabe que foi um grande erro na parte fiscal." Quais são as repercussões de todas as minhas opções? Muito obrigado.

Embora seja imensamente generoso, fazer um presente de imóveis muitas vezes vem com várias desvantagens de uma perspectiva fiscal. Alguns profissionais fiscais aconselham as pessoas a nunca darem imóveis. Eu acho que é um pouco tão difícil porque eu pode imaginar cenários onde dar imóveis pode ser um movimento fiscal inteligente. No entanto, esta não é uma dessas situações.

Ganhos de capital em presentes versus heranças

Em Em geral, você deve preferir as heranças, em vez de presentes de imóveis. Por isso:

O executor da propriedade de seu pai valorizará toda a propriedade em sua propriedade a partir da data da sua morte. O executor também valorará toda a propriedade novamente seis meses após a data da morte. Ele pode então escolher a data de avaliação que resulte nas menores consequências do imposto patrimonial. Como herdeiro, sua base de custo na propriedade será o valor justo de mercado na data de avaliação escolhida, não sua compra inicial preço.

Isto é chamado de "intenso base "e é uma excelente maneira de minimizar sua obrigação de impostos sobre ganhos de capital se você vender mais tarde a propriedade.

A base de custos do destinatário é a mesma que a base de custos do doador em uma situação de presente. Isso torna genial uma maneira menos favorável de transferir ativos, embora a doação possa ser uma excelente estratégia para transferir ganhos de capital para os membros da família que têm taxas de imposto mais baixas.

Por exemplo, digamos que você está sentado em ganhos de capital de longo prazo em algumas ações, e esses ganhos serão tributados para você em 15%. Você pode oferecer essas ações a outro membro da família com pouca ou nenhuma renda e os ganhos não serão tributados se ele estiver em uma faixa de imposto de 10 ou 15 por cento. O valor tributável do ganho é o mesmo em ambas as situações, de modo que o gifting é simplesmente uma maneira de escolher uma taxa de imposto mais favorável nos investimentos apreciados.

Ganhos de capital na propriedade de aluguel

A sua base de custos no condado dotado é a mesma que a base de custos do seu pai porque você recebeu isso como presente. Então, se seu pai comprou a propriedade por US $ 65, 000, também é sua base de custo. Você precisará revisar cuidadosamente sua "base de custos ajustados" na propriedade também. Eu forneço a fórmula no meu artigo sobre Reporting Rental Income no Schedule E. Sua base de custo é reduzida ainda mais pelo valor da depreciação que você e seu pai reivindicaram ou poderiam ter reivindicado como deduções fiscais.

Além disso, os ganhos no imóvel de aluguel serão tributados em duas taxas de imposto diferentes: taxas de imposto de renda ordinárias sobre o valor do ganho atribuído a depreciação e taxas de imposto sobre ganhos de capital de longo prazo sobre qualquer ganho restante após a depreciação ter sido contabilizados.

Isso se chama recaptura de depreciação.

O que fazer?

O que você deve fazer agora depende inteiramente de quanto tempo você planeja manter a propriedade do aluguel. Se você fosse mantê-lo para o resto de sua vida e passá-lo para seus filhos como uma herança, realmente não há nada que você precisa fazer agora. Mas você indicou que você pode querer vender a propriedade nos próximos anos. Alguém terá que pagar o imposto sobre os ganhos de capital quando isso acontecer, seja seu pai ou você ou outra pessoa. Você deve se sentar com um profissional de impostos e planejar as conseqüências fiscais de várias estratégias. Descobrir qual estratégia irá economizar mais impostos.

Suas possibilidades incluem:

Mantenha o presente:

• Você estará no gancho para impostos se você vender a propriedade. Mas se você segurar a propriedade até morrer, a base aumentará e seus herdeiros podem vendê-la e abrigar alguns dos ganhos de capital. Desfazer o presente:
• Não tenho certeza se este presente particular pode ser desfeito, dependendo de quantos anos se passaram desde o presente original. Você pode querer verificar com um advogado. Dê a propriedade de volta ao seu pai:
• Sua base de custos será a mesma base do seu custo, ou seja, é a base de custo original do seu pai, conforme ajustado para depreciação e outros fatores. Seu pai poderia vender a propriedade ou segurá-la até morrer. Dê a propriedade a outra pessoa:
• A idéia aqui de escolher outra pessoa, talvez seus filhos ou outro parente, para as conseqüências fiscais mais favoráveis ​​com base na renda dessa pessoa. Dê a propriedade à instituição de caridade:
• Uma instituição de caridade pode levar todos os ganhos isentos de impostos.