Alegando Interesse Hipotecário Inicial como Dedução de Imposto

Você provavelmente já ouviu falar que possuir sua própria casa vem com algumas boas vantagens fiscais. Um deles é que o interesse que você paga no seu empréstimo de hipoteca é dedutível.

Reivindicando Interesse Hipotecário

Você deve detalhar suas deduções no Formulário 1040, Anexo A, para solicitar juros da hipoteca. O Programa A também cobre muitas outras despesas dedutíveis, incluindo impostos sobre imóveis, despesas médicas e contribuições de caridade.

Às vezes, estes se somam mais do que a dedução padrão para o seu status de arquivamento, tornando-se útil enumerar. Caso contrário, você economizará mais dólares de impostos, renunciando à dedução dos juros da casa e reivindicando a dedução padrão. Complete a Lista A e compare o total de suas deduções detalhadas com sua dedução padrão para descobrir qual método é mais vantajoso para você.

Aqui estão algumas outras coisas sobre essa dedução que você vai querer manter em mente.

Qualificação para a retenção de juros hipotecários

O interesse hipotecário inclui o que você paga em empréstimos para comprar uma casa, em linhas de crédito de capital próprio e em empréstimos de construção. A dedução é limitada aos juros pagos em sua casa principal e / ou em uma segunda casa. Os juros pagos em uma terceira ou quarta casas não são dedutíveis.

Você também deve estar no gancho para o empréstimo - a dívida não pode ser do nome de outra pessoa, a menos que seja seu cônjuge e você está apresentando um retorno conjunto.

Deve ser um empréstimo de boa-fé em que você tem uma obrigação contratual de reembolsar. Finalmente, sua casa deve atuar como garantia do empréstimo e seus documentos de hipoteca devem indicar claramente isso.

Sua casa pode ser uma habitação familiar única, um condomínio, uma casa móvel, uma cooperativa ou mesmo um barco - praticamente qualquer propriedade que tenha "instalações para dormir, cozinhar e banheiro", de acordo com o Internal Revenue Service.

Determinando quanto de juros você pagou

Você deve receber o formulário 1098, uma declaração de juros de hipoteca, do seu credor hipotecário no início do novo ano fiscal. O formulário informa o interesse total que você pagou no ano anterior. Você não precisa anexar o formulário à sua declaração de imposto porque a instituição financeira também deve enviar uma cópia do Formulário 1098 diretamente ao IRS.

Certifique-se de que a dedução de juros da hipoteca que você reivindica no Anexo A corresponde ao valor informado no Formulário 1098. O valor que você pode deduzir pode ser inferior ao montante total que aparece no formulário com base em certas limitações. Mantenha o formulário 1098 com uma cópia da declaração de imposto arquivada por pelo menos quatro anos.

Limitações do dólar na dívida de aquisição doméstica

Os empréstimos à habitação e os juros que você paga são sujeitos a algumas limitações gerais.Um limite aplica-se aos empréstimos usados ​​para comprar ou construir uma residência.

Esta é "dívida de aquisição de casa". O termo refere-se a qualquer empréstimo que você toma com o objetivo de adquirir, construir ou melhorar substancialmente uma casa qualificada. Você não pode deduzir juros sobre mais de $ 1 milhão de dívida de aquisição de casa para sua casa principal e / ou sua residência secundária. O limite é reduzido para $ 500, 000 se você é casado e arquivado separadamente.

Por exemplo, digamos que você emprestou $ 800,000 contra sua residência principal e US $ 400 000 contra sua residência secundária. Ambos os empréstimos foram utilizados exclusivamente para adquirir as propriedades. Juntos, os empréstimos somam até US $ 1. 2 milhões, excedendo o limite de US $ 1 milhão para dívida de aquisição de casa.

Agora digamos que ambos os empréstimos têm uma taxa de juros fixa de 5%. O total de juros que você pagou no ano foi de US $ 60.000. Você só poderá exigir uma dedução de juros de hipoteca por US $ 50.000, os juros sobre a primeira dívida de aquisição de casa de US $ 1 milhão. O restante de US $ 10 000 é o resultado do valor do empréstimo que excede o limite de US $ 1 milhão para que você não possa reivindicá-lo.

Limitações da dívida Home Equity

A dívida hipotecária é um empréstimo que você tira por um motivo diferente de adquirir, construir ou substancialmente para melhorar uma casa qualificada.

Também pode ser um empréstimo que você toma para melhorar uma residência qualificada, mas excede o limite da dívida de aquisição de casa.

Você não pode deduzir juros sobre mais de $ 100, 000 de dívida de capital próprio para sua casa principal e / ou sua residência secundária. Este limite é reduzido para US $ 50.000 se você estiver casado, mas arquivado separadamente. Sua dedução para participação no capital próprio pode ser reduzida mesmo abaixo deste limite de US $ 100.000 se o seu endividamento exceder o valor justo de mercado de sua casa.

Os juros pagos sobre a dívida de capital próprio são um ajuste pelo imposto mínimo alternativo, não tão carinhosamente conhecido como o AMT.

Para este exemplo, digamos que você emprestou US $ 300.000 em uma linha de crédito de equidade. O valor que você emprestou não excedeu o valor justo de mercado de sua casa, então você está bem lá. Você usou US $ 150.000 do dinheiro para adicionar um novo quarto familiar à sua residência, e você gastou os restantes US $ 150.000 na matrícula da faculdade do seu filho. A metade do empréstimo é tratada como dívida de aquisição de casa porque foi usada para melhorar substancialmente sua casa. Esta parcela ficaria sujeita à limitação da dívida de aquisição de casa. A outra metade é tratada como dívida home equity porque não foi usada para melhorar sua casa. Você poderá deduzir os juros somente até o limite de US $ 100.000 nesta parcela. Assim, assumindo que você pagou um total de US $ 21.000 em juros, quebraria assim:

• $ 10, 500: Dívida de aquisição de casa totalmente dedutível no primeiro semestre do empréstimo
• $ 7,000: Deduzível home equity debt em dois terços da parcela de capital próprio do empréstimo ou US $ 100.000 daquela parcela de US $ 150.000
• $ 3, 500: dívida de capital próprio não dedutível que representa os juros pagos sobre a parcela da dívida de capital próprio que excedeu $ 100, 000

Você também precisaria reportar os US $ 7 000 para o IRS como um ajuste AMT no Formulário 6251.

Hipotecas conjuntas

Se você mantém a hipoteca em conjunto com outra pessoa que não é seu cônjuge, você tem direito a deduzir apenas os juros que você paga pessoalmente, independentemente de quem recebe o Formulário 1098 do credor. Mas há uma lacuna aqui. Os co-mutuários que efetuam pagamentos para impedir o encerramento podem deduzir os juros pagos, mesmo que os juros sejam pagos por outra pessoa. Os editores do JK Lasser's "Your Income Tax" passam ao longo desta dica:

"O Tribunal Fiscal permitiu que um deparente compartilhado deduza seu pagamento de outra parte do devedor no interesse da hipoteca se o pagamento é feito para evitar a perda de propriedade e o pagamento é feito com seus fundos separados ". (página 328)

Empréstimos de construção residencial

Você pode deduzir juros sobre hipotecas usadas para pagar as despesas de construção. O produto deve ser usado para adquirir a terra e para a construção do lar. As despesas incorridas nos 24 meses anteriores à conclusão da construção totalizam o limite de US $ 1 milhão na dívida de aquisição de casas.

Mas há uma captura. Se você deduzir os juros sobre um empréstimo de construção por dois anos, então você decide vender o imóvel ao invés de se mudar e usá-lo como sua residência, talvez seja necessário reafirmar seus retornos pelos anos em que você deduziu os juros para caracterizá-lo como interesse de investimento em vez de. Isso pode limitar sua dedutibilidade. Em outras palavras, o IRS pode querer algum dinheiro de volta.

Pontos pagos

Os pontos pagos sobre a dívida de aquisição para casas primárias e secundárias são totalmente dedutíveis no ano em que são pagos, mas os pontos pagos no refinanciamento devem ser amortizados ao longo da vida do empréstimo. Os pontos nem sempre são relatados no Formulário 1098, mas você pode encontrá-los em sua declaração de encerramento HUD-1.

Quando procurar a ajuda de um profissional de imposto

A descoberta da dedução de juros de hipoteca residencial é direta para muitos contribuintes. Adicione o interesse relatado em seus Formulários 1098 e insira o total na Lista A. Você pode usar a planilha na Publicação 936 para calcular sua dedução permitida, e você pode calcular o ajuste de AMT para dívida de capital residencial usando a Planilha de Ajuste de Juros de Hipoteca Home encontrada nas Instruções para o formulário 6251.

Você pode querer verificar com um profissional de impostos, no entanto, se você comprou ou vendeu imóveis durante o ano fiscal. Na verdade, seria sensato buscar o conselho de um profissional de impostos mesmo antes de comprar ou vender imóveis, se for apenas para lidar com as conseqüências fiscais de sua decisão.