Como calcular e usar o multiplicador de aluguel bruto ou GRM

Como agente imobiliário que trabalha com investidores imobiliários, você provavelmente estará fazendo alguns cálculos de análise de valor de mercado para cada propriedade finalmente comprada. O Gross Rental Multiplier (GRM) é fácil de calcular, mas não é uma ferramenta muito precisa para chegar ao valor verdadeiro. No entanto, é uma excelente primeira ferramenta de avaliação de valor rápido para ver se uma análise mais detalhada vale a pena. Em outras palavras, se o GRM estiver muito alto ou muito baixo em comparação com as propriedades vendidas comparáveis ​​recentes, provavelmente indica um problema com a propriedade ou um excesso de preços excessivo.

Os investidores imobiliários que procuram ativamente propriedades muitas vezes têm várias, ou mesmo dezenas em seu radar. Eles precisam encontrar uma maneira de classificar rapidamente as oportunidades para que possam gastar seu tempo em análises mais profundas sobre as melhores oportunidades primeiro. O uso do Multiplicador de aluguel bruto permite que eles adquiram pesquisas mais profundas sobre as melhores propriedades em consideração … talvez.

Como já foi dito, não é um número muito preciso, então você não deve confiar tanto que não verifica outras propriedades com melhores GRMs.

Dificuldade: Fácil

Tempo necessário: 5 Minutos

Veja como:

1. Obtendo o GRM para propriedades vendidas recentemente:

   Valor de mercado / Lucro bruto anual = Multiplicador de aluguel bruto (GRM)

   Propriedade vendida por US $ 750 000 / $ 110 000 Renda Anual = GRM de 6. 82
2. Estimando o valor da propriedade com base no GRM:

   Digamos que você fez uma análise de propriedades vendidas comparáveis ​​recentes e descobriu que, como o acima mencionado, os GRMs são em média 6. 75. Agora você deseja aproximar o valor da propriedade que está sendo considerada para compra. Você sabe que sua renda de aluguel bruto é de US $ 68 mil por ano.

   GRM X Rendimento anual = Valor de mercado

   6. 75 X $ 68, 000 = $ 459, 000

   Se estiver listado para venda em US $ 695, 000, você pode não querer perder mais tempo olhando para compra.

As propriedades de renda de aluguel comercial são avaliadas com base em uma série de índices e critérios de credor. Isso porque eles consideram a renda e a rentabilidade da propriedade como um dos, se não o, os mais importantes critérios de qualificação de empréstimo. Eles raramente olham ou se preocupam com os históricos pessoais de crédito dos donos.

Eles podem se preocupar com seus ativos se não forem qualificados por outros fatores. Eles poderiam usar outros ativos para garantir o empréstimo acima do próprio imóvel.

O crédito comercial tem seus próprios critérios de qualificação muito diferentes, mas o objetivo geral é o mesmo. O credor quer o negócio. Eles querem emprestar dinheiro, como é seu negócio. As hipotecas para imóveis comerciais têm diferentes critérios de qualificação e processo, mas são da perspectiva da grande imagem, o mesmo que qualquer hipoteca residencial ou outra.

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Localizar o melhor empréstimo para você envolve a comparação de empréstimos como convencional, jumbo, FHA / VA, bem como pesando benefícios de hipoteca entre alternativas de taxa fixa, taxa ajustável e outras hipotecas.

Os financiadores hipotecas apenas permitem que um investidor imobiliário adie os pagamentos principais. Isso poderia ser evitar o fluxo de caixa negativo precoce, virar a propriedade ou fornecer tempo para ajustar os aluguéis para aumentar o fluxo de caixa para pagamentos regulares de principal e juros.

Os investidores têm muitas alternativas em estratégias de financiamento imobiliário. Muitas vezes, a escolha pode fazer ou quebrar um investimento.