Como calcular a taxa de capitalização para imóveis

Aqueles que investem em imóveis através de propriedades produtoras de renda precisam ter um método para determinar o valor de uma propriedade que eles " A taxa de capitalização é determinada e aplicada ao imóvel em questão para determinar o valor de mercado atual com base na receita.

Esta é uma ótima maneira de fazer comparações de propriedades similares, como todas as despesas são levadas em consideração.

Quando duas propriedades parecem iguais e uma custa mais, pode ser porque está gerando mais renda ou tem menores gastos

Dificuldade: Fácil

Tempo necessário: 5 minutos Veja como:

Obter o preço recente vendido de uma propriedade de renda, como um complexo de apartamentos.

1. Exemplo: projeto de apartamentos de seis unidades vendido por US $ 300, 000.
   Para esse mesmo projeto de apartamento, determine o lucro operacional líquido ou os aluguéis líquidos realizados pelos proprietários. Todas as despesas operacionais são subtraídas, mas não a hipoteca. Então, esse cálculo valoriza a propriedade como se você pagasse dinheiro por isso.
2. Exemplo: O rendimento de aluguel após despesas (líquidas) é de US $ 24.000

   Divida a receita operacional líquida pelo preço de venda para obter a taxa de cap.

3. Exemplo: $ 24, 000 / $ 300, 000 =. 08 ou 8% (a taxa de capitalização)
   O que você precisa:

Calculadora

• Preços comparáveis ​​vendidos e renda líquida comparável.
• Existem duas maneiras pelas quais a taxa de base é utilizada pelos investidores. Um deles é valorizar uma propriedade que deseja vender com base nas taxas atuais de captação de mercado para propriedades comparáveis ​​vendidas recentemente.

O outro é determinar se o preço de venda de uma propriedade é razoável quando se considera uma compra.

Selling - Need to Know How to Price

Você possui um projeto de apartamento pequeno e quer vendê-lo. Você reúne propriedades vendidas recentemente na área que são semelhantes às suas. Eles poderiam ter mais ou menos unidades, mas você tenta encontrar propriedades tão parecidas quanto possível com a que deseja vender.

Você encontra três propriedades vendidas nos últimos três ou quatro meses. A parte complicada é poder encontrar o NOI, a receita operacional líquida. Às vezes é publicado na lista, e outras vezes não é. Mas, você pode obter esse tipo de informação de um agente imobiliário comercial, especialmente quando você estará listando para venda com um.

Você obtém três taxas de limite de propriedade, e eles apresentam uma média de 9,2%. O NOI da sua propriedade, a receita operacional líquida é de US $ 31 000. Agora, tudo o que você faz é dividir o NOI pela taxa de cap:

$ 31,000 /. 092 = $ 336, 957 Valor de sua propriedade.

Agora você pode tomar uma decisão quanto ao preço que deseja solicitar para o imóvel e colocá-lo no mercado.

Considerando a compra de uma propriedade ou a comparação de propriedades para uma compra

Na comparação de propriedades para uma decisão de compra, você está trabalhando com propriedades listadas, para que você possa obter o NOI e calcular a taxa de cap para cada um. Você pode então compará-los para ver o que faria a melhor compra. No entanto, verificar suas despesas e aluguéis é esperto, já que um pode subir ao topo se você vir oportunidades para reduzir despesas ou aumentar as rendas.

Sobre esse tópico, alguns gerentes são realmente desleixados ou preguiçosos, embora não com frequência. No entanto, se você verificar uma propriedade com uma taxa de limite comparável, você pode achar que as despesas são anormalmente altas para o tipo e o tamanho da propriedade.

Ou, você pode achar que as rendas cobradas estão abaixo das taxas de mercado para propriedades comparáveis. Qualquer uma dessas situações, se corrigida, aumentaria a taxa de cap, tornando-se uma propriedade melhor.

Compra - Precisa saber o que é uma propriedade

Estamos do outro lado da transação agora. Temos o olho em um projeto de apartamento pequeno específico, e está listado para venda por US $ 495 000. A questão é, vale a pena no mercado atual ou é caro?

Mais uma vez, obtemos algumas propriedades comparáveis ​​e uma taxa de limite média vendida. Vamos usar nossos 9, 2% novamente. Se o NOI desta propriedade é de US $ 39, 500, vale a pena pedir o preço?

NÃO, ao fazer nosso cálculo de dividir esse rendimento pela taxa de cap, recebemos $ 429, 348 por um valor. Então, US $ 495 000 estão um pouco acima da marca.

O que NOI precisamos obter desse preço de lista por um valor? Nós simplesmente alternamos nossa fórmula e multiplicamos o preço de venda pela taxa de cap.

$ 495, 000 X. 092 = $ 45, 540 exigiram lucro operacional líquido. Vamos verificar isso:

$ 45, 540 /. 092 = $ 495, 000.

Não pense que isso seja definido em pedra, no entanto. Pode haver boas razões para uma propriedade que justifique uma melhor taxa de cap. Talvez seja a localização, ou talvez sejam as características e a qualidade dos edifícios e arredores. Tudo deve ser avaliado para decisões, mas a taxa de bonificação ajuda.