Como lidar com uma oferta de contador de venda curta

É preciso um certo tipo de pessoa para desfrutar das ofertas de balcão de negociação, muito menos uma contra-oferta com um banco de venda a descoberto. Isso ocorre porque parte da negociação da contra-oferta pode envolver termos e condições normalmente não encontrados em uma transação. Além disso, a contra-oferta pode não ter sentido para as partes envolvidas.

Por que uma proposta de contador de venda curta não faz algum sentido?

Não haja nenhum erro, a contra-oferta sempre faz sentido para a parte emitir a contra-oferta.

Neste caso, essa parte seria o banco de venda a descoberto. Se o agente de listagem, os vendedores, o agente do comprador ou os compradores entenderem os motivos por trás da contra-oferta não são relevantes.

Aqui estão algumas das razões pelas quais a contra-oferta pode parecer ridícula:

• O banco não deseja aprovar a venda curta. Sim, é possível que o banco, por qualquer motivo, tenha concluído que seria no melhor interesse do banco para encerrar. Talvez o banco receba mais dinheiro para encerrar através de seu PSA? Se for mais rentável para encerrar, o banco pode contornar a um preço que tornaria preferível a venda a descoberto. De qualquer forma, o banco vencerá.
• As diretrizes do investidor podem conter uma provisão que dita as provisões da contra-oferta. Normalmente, uma diretriz do investidor não pode ser alterada. É o que quer que seja. O investidor precisaria mudá-lo, e esse investidor poderia ser um grupo de investidores que não têm incentivo para alterar os acordos existentes.

• O agente BPO ou o avaliador cometeu um erro. Os agentes de BPO podem ser convidados a fazer uma estimativa de valor em uma área em que o agente de BPO não conhece muito bem. Isso acontece muito. Se o agente não estiver familiarizado com um bairro, o agente pode não ter informações suficientes para preparar um BPO válido. Geralmente, os bancos não pagam aos agentes de BPO dinheiro suficiente para motivar agentes locais experientes a aceitar tal tarefa.

Como um banco emite uma oferta contrária para uma venda curta

Os bancos gostam de ver uma declaração de liquidação estimada ou HUD-1 para que ele possa decidir se deve aprovar todas as taxas ou contrariar algumas dessas taxas. A contra-oferta pode não ser estritamente uma contra-medida de preço. Afinal, se o banco pode reduzir algumas das taxas cobradas ao vendedor, o banco pode aumentar a sua linha de fundo.

• A oferta de contador de venda curta por escrito. Esta contra-oferta do banco de venda a descoberto pode ser entregue através de uma planilha em um programa de software on-line, como o Equador ou por meio de uma carta enviada por e-mail para o agente de listagem.
• A oferta de contador de venda curta verbal. Ninguém gosta desses tipos de ofertas de contador porque são informais e os compradores preferem ver a prova de uma contra-oferta.Os compradores tendem a ser desconfiados e com boa causa. Mas muitos bancos fazem isso. Eles chamarão o agente de listagem ou enviarão um e-mail determinando os termos que precisam ser alterados.

Escolhendo suas batalhas de ofertas de balcão

Às vezes, o negociador do banco é simplesmente errado. Os bancos operam em vários estados diferentes, e cada estado tem suas próprias leis. O que é verdade em Nova York não é tipicamente verdadeiro na Califórnia, por exemplo. Na Califórnia, temos uma divulgação obrigatória de riscos naturais, que o vendedor deve fornecer ao comprador.

Tive negociadores recusarem-se a aprovar uma taxa de US $ 99 por uma divulgação de riscos naturais. Outros agentes apenas pagariam essa taxa para evitar o incômodo, mas não eu. Eu tornarei o negociador de volta e permitirei a taxa. Porque é o princípio, não o dinheiro.

Eu também encontrei negociadores que não entendem um HUD. Uma vez que as regras RESPA foram revisadas em 2011, as taxas que aparecem na estimativa de boa fé de um comprador devem aparecer como um crédito no HUD do vendedor, mesmo que o crédito do vendedor HUD não seja realmente um crédito. Não é um crédito porque também aparece como um débito para o comprador. Esse é o nosso governo, simplificando as divulgações para um comprador. Eles são tão simplificados que um executivo do banco não pode entender.

Mais uma vez, alguns agentes dirão bem, vamos remover o imposto de transferência da cidade, por exemplo, mas não eu.

Eu escalarei a venda curta ou exigirei que um supervisor veja isso. Eu não quero fazer parte do problema quando posso fazer parte da solução. Eu também enviarei a verba de RESPA para o negociador com a esperança de esclarecimento. Eu sei que é confuso, mas não vejo razão para fazer um comprador pagar uma taxa que deve ser aprovada pelo banco de venda a descoberto.

Se o problema da linha de fundo for o preço na contra-oferta, e você enviou um CMA atualizado ao banco - incluindo uma lista de reparos, se houver, e o custo para esses reparos - e o banco ainda se recusa Para recuar, há mais uma opção disponível para você. Você pode cancelar a venda curta, e o banco fechará o arquivo. Então, você pode reabrir o arquivo com um novo negociador.

_{No momento da redação, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é um corretor-associado em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.}