Justificando uma compra com taxas de capitalização

As taxas de capitalização são uma ferramenta popular usada pelos investidores imobiliários na avaliação de propriedades. Eles também são usados ​​para ajudar a determinar os preços adequados de listagem e venda de imóveis comerciais. Ao trabalhar com clientes de investidores imobiliários, agentes e corretores precisam ser capazes de ajudá-los a determinar a justificativa do preço de venda de propriedades produtoras de renda.

Os imóveis comerciais e de aluguel para geração de renda dependem de taxas de captações para ajudar na avaliação de propriedades.

Conhecer o preço de compra e a taxa de capitalização de propriedades comparáveis ​​permitirá que você ajude seu cliente a determinar o lucro líquido que será necessário para justificar o preço pago. Nem todos os investidores estão atualizados nas taxas de capitalização e você pode demonstrar seu valor e experiência se você puder ajudá-los a usar taxas de capitalização para avaliação ou valorização de imóveis.

Dificuldade: Fácil

Tempo necessário: 5 minutos

Veja como:

1. Obtenha a taxa de capitalização para propriedades vendidas recentemente comparáveis ​​na área.
2. Multiplique a taxa de capitalização pelo valor da propriedade para determinar o lucro operacional líquido que seria necessário para justificar o preço.

   Exemplo: Uma taxa de cap para complexos de apartamentos comparáveis ​​é de 12%, ou. 12, e pedir o preço do complexo sob consideração de compra é $ 300, 000.

   $ 300, 000 X. 12 = US $ 36.000 no lucro líquido que seria necessário para justificar esse preço.

O que você precisa:

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Esses são os conceitos básicos. Para ajudar a entender por que as taxas de capitalização são usadas por investidores de propriedade comercial, vejamos o panorama de investimento para propriedades multifamiliares.

Economia de escala: Propriedades multifamiliares, em particular apartamentos, oferecem algumas vantagens de redução de custos devido à economia de escala.

Com várias unidades em um local e muitas vezes sob um mesmo teto, há economia de custos em tudo, desde serviços municipais até reparos. Também é muito menos caro por unidade para construir apartamentos.

Efeito diminuído das perdas de vagas: Se você possui uma casa de aluguel de uma única família e está vago por dois meses, você está perdendo 100% de sua renda. Se é um duplex, é 50%, e um quatro-plex é de 25%. Mas, se você possui um complexo de apartamentos de 100 unidades, essa unidade está desocupada por dois meses só está perdendo 1% por mês na renda!

Os credores usam Taxas de Cap: Quando você está recebendo uma hipoteca em sua casa pessoal, é tudo sobre seu histórico de crédito e renda. Quando se trata de empréstimos comerciais, é muito mais sobre o lucro líquido e cobre os pagamentos da hipoteca. Normalmente, existem vários proprietários de investidores, e seus resultados de crédito não são considerados na maioria dos casos.O desempenho financeiro da propriedade é o principal critério do credor. Se a propriedade está em boas condições e os números funcionam, o empréstimo acontece na maioria dos casos.

Então, como as taxas de bonificação podem ser vistas?

A coisa é que a taxa de cap de uma propriedade tem muitos fatores envolvidos. Particularmente, os custos de gestão e operação, bem como as rendas prevalecentes, determinarão o lucro líquido.

Então, se as rendas estiverem abaixo do valor de mercado ou as despesas forem maiores do que elas precisam, a taxa de cap máximo pode não refletir com precisão o valor da propriedade.

É assim que as pechinchas são descobertas pelos compradores. Digamos que um proprietário do projeto do apartamento veio a odeio localizar e entrevistar novos inquilinos. Este proprietário tem ficado feliz em reduzir as rendas para manter os inquilinos bem pagos nas unidades. Assim, as rendas podem estar bem abaixo do que os outros inquilinos estarão dispostos a pagar agora. Comprar o imóvel e deixar os contratos de arrendamento expirar, aumentar as rendas e substituir os inquilinos alteraria a receita líquida e a taxa do limite também.

Por outro lado, se os proprietários atuais não assistirem seus custos, as despesas podem ser maiores do que precisam ser. Digamos que eles estão pagando mais do que o necessário para despesas de gerenciamento, funcionários e reparos.

Somente trazendo essas despesas em linha poderia fazer uma grande diferença.

A lição aqui é que a taxa de limite é uma medida de desempenho, não uma garantia de valor. Verifique as rendas e as despesas de oportunidade.