Compra de casa sem contingência para vender uma casa existente

Comprar uma casa com uma contingência para vender nem sempre é tão fácil quanto parece. Não está vendendo sua casa existente que geralmente é o problema, é a relutância de alguns vendedores aceitar sua oferta de compra como uma venda contingente. Se você quer fazer sua cabeça realmente doer, pense sobre o que acontece quando você compra uma casa que depende da venda de sua casa e o comprador da sua casa está comprando com uma contingência para vender a casa desse comprador.

É o efeito dominó. Você pode ter o Vendedor A (que é você), vendendo ao Comprador B. O Comprador B está vendendo a casa do Comprador B ao Comprador C, o que torna o desempenho do comprador B dependente do Comprador C. Se o Comprador C não puder fechar, o Comprador B nem você. Mas se o comprador C estiver vendendo ao comprador D, você poderia ter mais problemas. Porque se o comprador D flui, toda a cadeia se desmorona.

Um vendedor que aceita uma oferta sob uma venda de domino como este está assumindo um risco maior do que aceitar uma oferta com apenas uma contingência para vender porque existem mais maneiras pelas quais a transação pode explodir. Existem situações e tipos de mercados imobiliários que podem tornar muito difícil para um comprador com uma casa existente vender para comprar outra casa sob uma contingência de compra. Por ter enfrentado a venda a um comprador que não tem contingência para vender ou vender a um comprador com contingência para vender, dependente do desempenho de terceiros, o que você acha que um vendedor escolherá?

Qual você escolheria?

Além disso, o contrato de contingência de compra pode permitir que o vendedor mantenha a casa desse vendedor no mercado e tente abrir abertamente um comprador de backup. No norte da Califórnia, esse tipo de status pode ser chamado de Ativo com uma Cláusula de Liberação. É basicamente uma cláusula de kick-out que diz que se o vendedor receber uma oferta de back-up aceitável, o vendedor tem o direito de conceder ao comprador existente um aviso mínimo de 72 horas para liberar a contingência para vender ou cancelar o contrato.

O que significa liberar a contingência para vender significa? Depende da verba e da obrigação contratual. Poderia significar qualificação financeira para comprar a nova casa sem vender a casa existente do comprador. Isso também pode significar avançar na crença de que a casa existente fechará e, se não fechar por algum motivo, o dinheiro sincero do comprador poderia estar em risco de não execução.

Os contratos geralmente contêm algum tipo de transações de boa fé e divulgações. Isso significa que você não pode reter informações pertinentes de um vendedor. Se um comprador precisa vender uma casa para obter o dinheiro para fechar o depósito, este fato importante deve ser divulgado. Um comprador provavelmente tem o dever de divulgar esse fato. No entanto, após a divulgação, o comprador pode ser livre para fazer uma oferta sem contingência para vender se o comprador estiver disposto a assumir um risco.

Qual é o risco usual?

O risco é que o comprador pode ser legalmente responsável por não fechar a transação como prometido se a casa do comprador não fechar. Sem uma contingência para vender, não existe uma "cláusula out" para o comprador, além de períodos de contingência normais para coisas como avaliação, inspeções domiciliares ou contingência de empréstimo. Os compradores que consideram essa manobra também devem obter aconselhamento jurídico, e não confiar neste artigo nem seu agente imobiliário como base para comprar uma casa quando vendem sem contingência para essa venda.

O risco financeiro poderia ser o depósito de dinheiro sério do comprador ou danos liquidados ou alguma outra forma de compensação para o vendedor. Na minha experiência, a questão geralmente se resume ao depósito de dinheiro fervoroso - o comprador terá direito a receber um reembolso do depósito de dinheiro sério após o cancelamento?

Esse é outro longo artigo. Basicamente, a linha de fundo é que os vendedores querem ser livres para vender para outro comprador ou querem lutar pelo depósito de dinheiro sério? Se o comprador quiser o depósito e o vendedor não quiser liberá-lo, a maioria das empresas de custódia na Califórnia, por exemplo, permitirá que as partes cancelem a transação, deixando o depósito em disputa. No entanto, ambas as partes precisam assinar o cancelamento.

Se uma das partes se recusar a assinar o cancelamento, e digamos que a festa teimosa é o comprador, o vendedor pode encontrar as mãos amarradas.

Ela não pode estar sob contrato com dois compradores ao mesmo tempo, então o vendedor pode precisar tomar medidas legais para obter uma liberação de contrato. Nesses casos, a forma como essa disputa é resolvida, bem, o vendedor normalmente libera o depósito de dinheiro sério. O que nos leva de volta à questão: o depósito do comprador está em risco? Essa é uma pergunta para o advogado do comprador responder.

No momento da redação, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, é uma corretora associada da Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.