O Método de Renda de Avaliação e Avaliação Imobiliária

Este método é usado para propriedades de renda

Se o uso de uma propriedade deve ser gerar renda de aluguéis ou arrendamentos, o método de avaliação de renda ou avaliação é mais comumente usado. O lucro líquido gerado pela propriedade é usado em conjunto com certos fatores para calcular seu valor no mercado atual se vendido.

Não são apenas os investidores no imóvel interessados ​​no lucro líquido gerado pelas operações.

Eles quase sempre estarão buscando financiamento e os credores examinarão cuidadosamente os detalhes da receita e da despesa para garantir o quanto possível que seu investimento esteja protegido. Os credores querem ver rendas de ocupação normais que excedem as despesas suficientes para fazer pagamentos de hipoteca com lucro para os donos.

Usando a Taxa de Capitalização (Taxa de Cap) para Estimar o Valor

Ao usar a taxa de capitalização para valorizar uma propriedade de renda, o lucro operacional líquido da propriedade é usado e existe uma relação inversa entre a pedindo preço e taxa de cap. Em outras palavras, quanto maior a taxa de cap, menor será o preço de venda.

Usando Multiplicador de aluguel bruto para estimativa de valor

O Multiplicador de aluguel bruto ou GRM usa os aluguéis brutos de uma propriedade em vez do lucro operacional líquido usado com taxa de cap. Existem duas maneiras de fazer esse cálculo, pois há Renda Potencial Bruta (GPI) e Lucro Operacional Bruto (GI).

Como pode ser visto a partir dos cálculos de cada um, a estimativa de valor é muito melhor usando o lucro operacional bruto, pois as perdas de ocupação e não pagamento são consideradas.

Então a condição e as despesas futuras devem ser consideradas

Mais subjetivo, mas muito importante, é levar em consideração a condição da propriedade.

Como nenhum dos métodos de avaliação de renda considera condição de propriedade e futuras despesas prováveis ​​de reparo grande, essas devem ser consideradas ao chegar a uma estimativa final de valor.

Ao comprar uma propriedade existente, poderia ter funcionado de forma muito eficiente, ou poderia haver problemas operacionais que estão deprimindo o lucro líquido. Quando os investidores estão avaliando um projeto de apartamento como um exemplo, as rendas podem não ser as rendas, e as despesas podem ser maiores ou menores do que deveriam ser.

Digamos que um senhorio tem dado concessões de aluguel a alguns inquilinos em troca de serviços, ou apenas porque tiveram problemas e o senhorio não quer expulsá-los. Ou, as despesas de manutenção e manutenção foram menores do que a norma para propriedades similares. O senhorio pode ter cansado de tarefas de gestão ou simplesmente não preocupado com os problemas que derrubaram a estrada de uma manutenção fraca.

Os investidores que examinam todas as facetas da operação podem ver uma oportunidade porque os números do aluguel não são reais.Eles vêem que obter inquilinos nessas unidades em rendas atuais completas faria uma diferença significativa na rentabilidade líquida, então eles querem comprá-la. Eles podem ver que as despesas da propriedade não são como deveriam ser e a propriedade está caindo em ruim, para que elas possam passar na compra.

Os investidores Sharp e definitivamente os credores separarão cuidadosamente as finanças do projeto para ter certeza de que os números reais são com o que eles estão trabalhando. É surpreendente quantas propriedades comerciais menores são gerenciadas de maneira incorreta. As rendas são muito baixas, as despesas são muito altas ou uma combinação de ambos. Os investidores que param nos cálculos básicos de avaliação sem cavar as rendas e as despesas geralmente passam as melhores ofertas ou o pagamento excessivo de propriedades.

Conheça o método de renda, já que é usado

Se você planeja trabalhar com clientes investidores, gaste um tempo significativo, se necessário, para aprender o método de avaliação de renda. Você não quer que os clientes compradores ou vendedores de investidores usem uma terminologia que você não reconhece ou peça cálculos que não pode realizar.

Trabalhar com investidores pode ser bastante gratificante, já que esse nicho de mercado imobiliário é bastante ativo.

Você também criará grandes negócios de repetição, bem como referências de clientes de investidores satisfeitos.

** Atualização: Estou atualizando este artigo após o crash do mercado imobiliário e durante o que parece ser o início de uma recuperação. Os avaliadores tornaram-se extremamente conservadores após os problemas do mercado e foram responsabilizados por abrandar a recuperação subestimando propriedades e usando execuções hipotecárias para comparáveis. No entanto, eles parecem estar voltando para uma quilha mesmo agora.