Vendas Abordagem Comparativa na Avaliação Imobiliária

A abordagem de comparação de vendas compara propriedades similares locais vendidas recentemente à propriedade do assunto. Os ajustes de preços são feitos para diferenças na propriedade comparável e sujeita.

A abordagem de comparação de vendas é a base para o CMA do profissional imobiliário, Análise Comparativa de Mercado. É um processo usado para determinar o valor de mercado atual de uma propriedade com base em vendas recentes de propriedades comparáveis ​​na área.

Os resultados do cálculo são usados ​​para ajudar um vendedor da casa a listar o cliente a decidir sobre o preço para listar seus imóveis.

Os profissionais imobiliários também usam um processo CMA para ajudar os compradores a determinar se o preço de uma casa é justo e em linha com a atividade atual do mercado. O agente, se for completo, fará dois deles, um usando propriedades vendidas recentemente e outro usando propriedades atualmente listadas e usando seus preços de lista. Isso ocorre porque os mercados estão mudando constantemente, e eles querem ver as propriedades comparáveis ​​atualmente listadas que são a concorrência. Com base no inventário e demanda atuais, pode haver um motivo para diminuir ou elevar o preço de listagem determinado nas propriedades vendidas CMA.

O Processo do CMA

Existe um processo estruturado ao fazer um CMA, e existem alguns requisitos básicos importantes:

• As propriedades comparáveis ​​selecionadas devem ser tão semelhantes à propriedade do assunto quanto possível:
  • número de quartos
  • número de banheiros
  • tamanho quadrado
  • tamanho do lote
• As propriedades comparáveis ​​devem estar o mais próximo possível, no mesmo bairro ou subdivisão é o melhor.
• A data de sua venda deve ser o mais recente possível. Se as datas vendidas de comps '(comparables') estiverem muito longe no passado, elas já são muito velhas para serem precisas no mercado atual. Se não houver suficientes propriedades próximas para comps, é necessário mover um pouco mais para fora na distância.

Então, com isso em mente, vamos ver um exemplo geral de um CMA simples.

1. Temos nossa propriedade em questão, uma casa de 3 BR, 2 BA de 1900 pés quadrados com uma garagem anexada de dois carros.
2. A casa está em um lote de subdivisão padrão muito similar em tamanho a todos os outros.
3. Três casas comparáveis ​​foram encontradas na mesma subdivisão.
4. Duas casas estavam muito próximas, com os mesmos quartos, banhos e garagens.
5. Uma casa tinha um quarto extra e meio banho. O preço vendido dessa casa foi reduzido pelo novo valor de construção de um quarto e meio banho para torná-lo similar à nossa propriedade do assunto.
6. A metragem quadrada das casas era próxima, mas não exata. Então, os três preços dos comps foram divididos pelo tamanho do pé quadrado para obter um preço vendido por pés quadrados.Aqueles foram calculados em média para um número.
7. Esse número foi multiplicado pelos 1, 900 pés quadrados da propriedade sujeita para determinar seu valor aproximado no mercado atual.

Agora, para o vendedor e o profissional imobiliário, isso geralmente é tão longe quanto eles. No entanto, gostaria de sugerir outra análise de mercado para ver a competição atual, como faria por um comprador. Outro CMA é feito da mesma forma. No entanto, agora encontramos três comps que estão à venda e usam seus preços de listagem.

Este exemplo de mercado tem sido bastante ocupado, e houve mais vendas do que novas listas nas últimas semanas. O inventário atual de casas para venda é menor e os preços de listagem de nossos três comps indicam que a estimativa de preço de listagem do CMA regular pode ser aumentada. Nós ficamos no limite baixo dos preços das casas competitivas por uma vantagem de vendas e vamos ao mercado.

Então, o que é diferente nesses processos e uma avaliação? O avaliador usa comps também, talvez os mesmos comps. No entanto, o avaliador geralmente trabalha para o credor, então seu trabalho é diferente. O profissional imobiliário quer obter o maior preço possível para o vendedor. O avaliador quer um valor que cobre o investimento do credor, mas não seja inflacionado.