Aprenda sobre Opções de locação e venda de compra de locação

As vendas de opções de locação foram instrumentos de financiamento populares no final da década de 1970 e no início dos anos 80. Eles foram usados principalmente como uma forma de contornar cláusulas de alienação em hipotecas. Os defensores alegaram que a venda não era realmente uma venda porque era um contrato de arrendamento; no entanto, os tribunais argumentaram o contrário.

Hoje, opções de compra, opções de locação e contratos de compra de locação são três documentos de financiamento diferentes. As variações são específicas do estado e nem todos os estados possuem leis idênticas.

Antes de entrar em um acordo com um vendedor, os compradores devem obter o conselho de um advogado de imóveis. A informação abaixo é uma visão geral e não deve ser interpretada como um conselho jurídico.

Noções básicas de uma opção

O comprador paga o dinheiro da opção do vendedor pelo direito de depois comprar a propriedade. Essa opção de dinheiro pode ser substancial ou tão pouco quanto $ 1.
O comprador e o vendedor podem concordar com um preço de compra ou o comprador pode concordar em pagar o valor de mercado no momento em que a opção é exercida. É negociável. No entanto, a maioria dos compradores deseja bloquear o preço de compra futuro após o início da opção.
O termo do contrato de opção é negociável, mas o comprimento comum geralmente é de um ano a três anos.
A opção dinheiro raramente é reembolsável.
Ninguém mais pode comprar a propriedade durante o período de opção.
O comprador pode vender a opção a outra pessoa.
Se o comprador não exercer a opção e comprar a propriedade no final da opção, a opção expira.

O comprador não é obrigado a comprar a propriedade.

Noções básicas de uma opção de locação

O comprador paga o dinheiro da opção do vendedor pelo direito de depois comprar a propriedade. O dinheiro da opção de locação pode ser substancial.
O comprador e o vendedor podem concordar com um preço de compra agora ou o comprador pode concordar em pagar o valor de mercado no momento em que a opção é exercida. É negociável. No entanto, a maioria dos compradores deseja bloquear o preço de compra futuro após o início da opção de locação.

Durante o prazo da opção de locação, o comprador concorda em alugar o imóvel do vendedor por um valor de aluguel predeterminado.
O prazo do contrato de opção de locação é negociável, mas o comprimento comum geralmente é de um ano a três anos.
A opção dinheiro geralmente não se aplica ao pagamento inicial.
Uma parte do pagamento mensal do aluguel geralmente se aplica ao preço de compra.
A opção dinheiro raramente é reembolsável.
Ninguém mais pode comprar a propriedade durante o período da opção de locação.
O comprador geralmente não pode atribuir a opção de locação sem a aprovação do vendedor.
Se o comprador não exercer a opção de locação e comprar a propriedade no final da opção de locação, a opção expira.
O comprador não é obrigado a comprar o imóvel.

Noções básicas de uma compra de locação

O comprador paga o dinheiro da opção do vendedor pelo direito de depois comprar a propriedade. Essa opção de dinheiro pode ser substancial.
O comprador e o vendedor concordam com um preço de compra, com frequência igual ou superior ao valor de mercado.
Durante o prazo da opção, o comprador concorda em arrendar a propriedade do vendedor por um valor de aluguel predeterminado.
O prazo do contrato de locação-compra é negociável, mas o prazo comum geralmente é de um ano a três anos, momento em que o comprador se aplica ao financiamento bancário e paga o vendedor na íntegra.
A opção dinheiro geralmente não se aplica ao pagamento inicial.
Uma parte do pagamento de locação mensal geralmente se aplica ao preço de compra.
O dinheiro da opção não é reembolsável.
Ninguém mais pode comprar a propriedade, a menos que o comprador seja padronizado.
O comprador normalmente não pode ceder o contrato de compra de locação sem a aprovação do vendedor.
Os compradores são frequentemente responsáveis por manter a propriedade e pagar todas as despesas associadas à sua manutenção, incluindo impostos e seguros.
O comprador é obrigado a comprar a propriedade.

Fazer uma opção de locação / Compra de arrendamento

Contratar um advogado imobiliário para desenhar os documentos e explicar seus direitos, incluindo aqueles de posse e consequências padrão. A propriedade pode ser invadida por empréstimos subjacentes que contêm cláusulas de alienação, dando ao credor o direito de acelerar os empréstimos à venda.

Às vezes, os vendedores dão a opção de dinheiro ao seu agente imobiliário como pagamento integral da comissão. Os agentes nem sempre estão envolvidos no exercício de opções de arrendamento ou no cumprimento de contratos de compra de arrendamento e, mesmo que você tenha retido a representação de agente imobiliário, você ainda precisa de um advogado de imóveis. Os agentes não são advogados e não podem dar aconselhamento jurídico.

No caso de uma compra de locação, obtenha todas as divulgações e faça sua diligência como você faria em uma venda regular. Isto significa:

Obter uma inspeção de casa.
Examine a política de título.
Obter uma avaliação.
Leia divulgações do vendedor.
Considere obter inspeções de pragas, certificação de telhado, plano de garantia de casa e contratar outros inspetores qualificados.

Benefícios de compra de locação para vendedores e compradores

Contratos de compra de locação são comumente oferecidos por vendedores de imóveis difíceis de vender. Pense nisso; se a propriedade fosse fácil de vender, o vendedor vendiria para um comprador convencional que pagaria o dinheiro do vendedor.

Os vendedores geralmente obtêm valor de mercado aos preços de hoje e alívio de pagar uma hipoteca em um imóvel vago.
Embora os pagamentos de arrendamento possam exceder o aluguel do mercado, o comprador está construindo um adiantamento e bancário que a propriedade irá apreciar além do preço de compra acordado.
Os compradores geralmente fazem um pequeno adiantamento, com pouca ou nenhuma qualificação, fazendo uma compra de arrendamento uma forma atraente para facilitar os benefícios da propriedade da casa.
Os compradores também recebem um plano de poupança forçada, uma vez que parte do pagamento do arrendamento é creditado em relação ao preço de compra no final do contrato de opção de locação.
Se o comprador for inadimplente, o vendedor não reembolsará qualquer parte dos pagamentos de arrendamento ou a opção dinheiro e pode manter o direito de processar por desempenho específico.

Para mais informações, entre em contato com um advogado de imóveis.

No momento da redação, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é um corretor-associado em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.