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Não importa quantas vezes você ouça que o imóvel é sobre localização, localização, localização, é um fato que os vendedores às vezes negligenciam. A localização é fácil de esquecer quando é sua própria casa, e você já viveu o suficiente para aproveitar outros aspectos além da localização.
A localização é importante para os compradores, especialmente nos mercados do comprador quando as escolhas são abundantes devido ao excesso de estoque. Os compradores vão passar uma casa em um local ruim em favor de uma casa menos desejável em uma boa localização.
Exemplos de locais ruins para uma casa
Alguns bairros podem ser percebidos no olho público como sendo uma área ruim, mesmo que as casas em um "bairro ruim" possam estar localizadas na rua da chamada área desejável. Lugares ruins afetam o valor da casa, que pode variar em dezenas de milhares a centenas de milhares de dólares. Possuir uma casa perto de alguns desses tipos de locais é muitas vezes prejudicial ao seu valor de mercado:
- Vias principais com muito tráfego
- Estradas de ferro
- Propriedades comerciais
- Propriedades industriais
- Edifícios de apartamentos
- Estruturas de uso público, como resíduos, usinas elétricas ou nucleares
- Cemitérios
- Poluição do ruído de aeroportos ou vias rápidas próximas
- Lixo, aterros sanitários e reciclagem
- Escolas
- Habitação governamental ou edifícios governamentais
- Áreas esportivas
- Poluição do vento, como odores de fazendas vizinhas ou fábricas
Superando as objeções para locais ruim
A melhor maneira de superar uma objeção é geralmente pelo preço do domicílio.
Por exemplo, quando perguntei a um vendedor que teve três ataques contra ela:
- Em uma rua movimentada
- Próximo de edifícios comerciais
- Em frente a um cemitério
por que ela comprou a casa em primeiro lugar , ela disse, "Preço. Era a casa de Land Park mais barata à venda no momento." Então assinamos um acordo de listagem, colocando a casa no mercado a um preço abaixo do inventário concorrente.
Finalmente vendeu após 90 DOM.
Outro comprador do Land Park se recusou a comprar uma casa porque a casa ao lado precisava de um novo telhado e um trabalho de pintura exterior. Eu conversei com um vizinho que conseguiu garantir um compromisso do proprietário da casa de manutenção diferida para pintar e reroof.
A promoção dos benefícios de determinados locais às vezes é útil. Por exemplo:
- Os cemitérios geralmente são muito silenciosos.
- Viver perto de uma escola para uma família jovem significa que você pode acompanhar de perto seus filhos.
- As interrupções caseiras geralmente não acontecem nas ruas com muito tráfego e atividade.
Mapeamentos errados
Se sua casa estiver localizada em uma área desejável, outros fatores, como um layout ruim, podem desligar os compradores. Nem todos os layouts ruins podem ser facilmente corrigidos e são frequentemente considerados um defeito incurável.Se custaria mais para corrigir do que você receberia em troca de seus esforços de valor agregado, talvez seja melhor vender por menos ou oferecer um crédito de remodelação para o comprador. Aqui estão exemplos de um layout ruim:
- Portas e salões estreitos
- Escadas interiores de frente para entrada
- Corredor de frente para entrada
- Quartos adjacentes
- Quartos situados em níveis separados
- Sala de jantar no centro de casa
- Quartos acessados a partir de salas de estar ou familiares
- Banheiro de hóspedes em um local pouco atraente
- Colocação de quartos sem fluxo
- Quartos do andar superior com escadas no centro
Estes tipos de casas vendem por menos de casas circundantes com layouts mais conformes de imagens quadradas semelhantes. Muitas casas desta natureza em bairros desejáveis de Sacramento aterram nas mãos das nadadeiras, que têm a visão e experiência para mudar o layout e revender a propriedade com um alto lucro.
Casas danificadas com manutenção diferida
Especialistas em empreiteiros ou handyman são termos que uso quando se refere a casas superiores fixadoras. Lamentavelmente, às vezes, a melhor solução é arrancar a casa, vendê-la pelo valor do lote ou dar ao comprador um crédito de custo de fechamento para derrubar após o fechamento.
Casas que exigem muito trabalho não venderão pelo mesmo valor que casas comparáveis que não exigem trabalho. Os compradores se recusarão a pagar o melhor valor de mercado para casas com manutenção diferida.
Além disso, a maioria dos compradores exige um incentivo adicional como compensação por problemas imprevistos também.
Por exemplo, uma casa que exige US $ 50.000 de trabalho entre casas vendidas por US $ 300.000, não terá um preço de US $ 250.000. Não é assim que funciona. Um empreiteiro, por exemplo, que planeja revender a casa em condições fixas, esperará um lucro razoável e fará parte dos custos de revenda na compra também. Isso significa que a casa provavelmente irá vender por menos de US $ 200.000.
Às vezes, um comprador vai comprar uma casa para consertar porque o comprador espera que a renovação seja um trabalho de amor. Mas essas casas costumam vender um pouco mais devido à localização. Vale a pena ser razoável em seu preço quando sua casa tiver defeitos que você não está disposto a resolver.
No momento da redação, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é um corretor-associado em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.
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