Vendas curtas não são negociadas para os compradores

As vendas a descoberto ocorrem quando o valor da casa cai e os vendedores não recebem dinheiro suficiente de um comprador para pagar suas hipotecas existentes, desde que os credores aceitam pagar menos do que o devido.

Na superfície, pode parecer que um comprador de venda curta está recebendo um bom negócio. Embora uma pequena margem de vendas curtas possa ser rentável para um comprador - porque sempre há exceções - na maioria das vezes, um comprador seria melhor comprar uma casa que não está em falta.

As vendas a descoberto não são vendidas com descontos.

É improvável que os profissionais imobiliários lhe digam que não é uma boa idéia comprar uma venda curta. Em parte, isso é porque os profissionais imobiliários lucram com uma venda curta. Todo mundo ganha dinheiro exceto os vendedores e compradores. Perceba, também, que os agentes de listagem podem empurrar os vendedores para listar como uma venda curta, porque se os vendedores passaram por encerramento, os agentes da lista não receberão a listagem.

Em Sacramento, onde eu trabalho, por exemplo, muitos agentes ignoram vendas curtas e sugerem que seus compradores compram algo mais. Estes são, muitas vezes, agentes que foram queimados no passado e que as vendas curtas se derrubaram porque estavam listadas por um agente que não tinha negócios listando uma venda curta.

Aqui estão 11 razões pelas quais os compradores não podem querer comprar uma venda curta:

1) Os vendedores pagaram muito.

Se uma casa vendida por US $ 500, 000 há alguns anos e agora está à venda em US $ 400, 000, isso não significa que o comprador esteja recebendo US $ 100.000 de ações de forma gratuita.

Significa que o vendedor pagou muito em um mercado em expansão e agora o mercado caiu. Isso significa que o vendedor não tem patrimônio.

2) Vendedores emprestados demais.

Os bancos que estavam ansiosos para emprestar dinheiro ao apreciar os mercados às vezes permitiram que os mutuários hipotecessem a casa, o que significa que o saldo do empréstimo do mutuário excedeu o valor da propriedade.

As avaliações são subjetivas, e nem todos os avaliadores colocam o mesmo valor em uma casa. Embora contra a lei, alguns avaliadores são pressionados pelos bancos para avaliar o valor que o proprietário da casa quer emprestar.

3) Qualificações rigorosas.

Agentes imobiliários inexperientes ou não éticos podem empurrar um vendedor para considerar uma venda curta quando o vendedor não se qualificar para uma venda curta. Os vendedores devem provar uma dificuldade e apresentar provas da dificuldade para o credor para aprovação. Alguns agentes listam casas como vendas curtas sem nunca falar com os credores ou pré-qualificando os vendedores.

4) Venda de casas ao valor de mercado.

Os credores não são ingênuos ou inconscientes do valor de uma casa. Os credores irão insistir em uma análise comparativa do mercado, conhecida como um CMA, ou opinião de preço intermediário, conhecida como BPO. Se um credor acredita que um preço melhor pode ser obtido tomando a propriedade no encerramento de uma oferta de venda curta, o credor pode aguentar por um preço mais alto.Esse preço será próximo do valor de mercado. Os credores aceitam vendas curtas quando a casa vale o preço de venda a descoberto, o que significa valor de mercado.

5) Casas de venda "como é".

Se uma empresa de hipotecas concordar com uma venda curta, é provável que também pague os custos de fechamento na transação.

Os credores pedem aos compradores que compram a casa em sua condição atual. Os credores geralmente se recusam a pagar:

• Reparos sugeridos divulgados em uma inspeção de casa.
• Inspeções de pragas ou trabalhos necessários para emitir um relatório claro sobre pragas.
• Certificações de telhado ou reparos de telhado.
• planos de proteção domiciliar para o comprador.
• manutenção diferida.

6) Período de tempo para fechar.

Dependendo do momento em que o aviso de inadimplência foi arquivado, o registro de devolução do credor de execuções hipotecárias e a quantidade de papelada que o vendedor já enviou, pode levar de duas a duas semanas para obter uma resposta em uma oferta de compra de um emprestador. Além disso, se dois credores estiverem envolvidos porque há dois empréstimos garantidos para a propriedade, pode levar mais tempo para satisfazer as demandas do segundo credor.

7) Os credores podem alterar as condições.

Alguns credores se reservam o direito de renegociar os termos da venda curta no último minuto.

Se o mercado mudar, novas leis passam ou novas informações atravessam a mesa do credor, o credor pode tentar alterar os termos do contrato. Os credores geralmente têm advogados à sua disposição, e os compradores comuns não.

8) Comissão de Desconto para credores.

Os credores que venderam empréstimos para a Fannie Mae ou Freddie Mac geralmente pagam comissões imobiliárias tradicionais aos agentes imobiliários. Outros podem exigir um desconto. Além disso, os agentes acabam fazendo duas a três vezes o trabalho de uma transação convencional e não apreciam ser pagos menos para fazer mais trabalho. Se você concordou em pagar ao seu agente uma determinada porcentagem ao abrigo de um contrato de intermediário comprador, você poderia ser responsável pela diferença entre o que o credor pagará e o contrato estipulado pelo seu contrato se o seu agente se recusar a renunciar à diferença.

9) Custos de fechamento de comprador mais elevados.

Como os credores raramente pagarão por extras, como um vendedor estaria disposto a fazer, se você quiser algum desses extras, você pagará por você mesmo. Às vezes, os credores se recusam a pagar pelos custos de fechamento do vendedor padrão, como taxas de transferência, também. Se você deseja inspeções específicas, você provavelmente pagará por eles de bolso.

10) Perder o controle da transação.

Se você precisa fechar escrow por uma data específica, muita sorte com isso. Um processo de fechamento de casa de venda curta leva uma duração indefinida de tempo. O credor do vendedor chama os tiros, não o comprador nem o credor do comprador. Se você está tentando fechar escrow simultaneamente com a venda de sua casa, pode não acontecer.

11) Motivação do vendedor pequeno.

Quando o vendedor descobre que o efeito de venda curto no crédito é próximo do encerramento, há pouco incentivo para um vendedor cooperar com uma venda curta. Embora os vendedores possam se qualificar para comprar outra casa em 2 anos após uma venda curta versus 5 (com restrições) em um encerramento, alguns não têm intenção de comprar novamente outra casa.

No momento da redação, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é Broker-Associate em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia