Devemos escrever uma oferta de backup para comprar uma casa?

Pergunta: Devemos escrever uma oferta de backup para comprar uma casa?

Um leitor pergunta: "Encontramos a casa perfeita, mas nosso agente diz que o vendedor só aceitará uma oferta de backup. Não queremos estar em backup. Queremos comprar essa casa. Como podemos faça uma oferta de backup que nos dê essa casa? Minha esposa diz que estamos desperdiçando nosso tempo, tempo que pode ser gasto procurando casas para comprar que não tem nenhuma oferta sobre elas. Devemos escrever uma oferta de backup para comprar uma casa?

Resposta: A coisa boa sobre sua situação é que o vendedor provavelmente não pedirá ofertas de backup se o vendedor não achar que havia uma boa chance de a oferta em mãos poder explodir ou vá embora. Geralmente, se você for a segunda pessoa na linha, você pode muito bem acabar comprando essa casa. As chances são boas. Mas eu posso entender sua relutância em fazer uma oferta de backup. Ninguém quer jogar o segundo violão, exceto os jogadores do segundo violino.

O que é uma oferta de backup?

Comecemos por analisar o que faz da sua oferta uma oferta de backup. Primeiro, o vendedor já aceitou outra oferta. Essa primeira oferta é provavelmente um contrato contingente, que depende de um certo número de eventos que podem ou não fechar. Algumas dessas contingências podem ser:

• Contingente no comprador que vende um contingente residencial
• existente após inspeções, que incluem uma inspeção satisfatória de casa
• Contingente na casa avaliando o preço de venda e uma baixa avaliação é uma possibilidade

• Contingente com o comprador obtendo financiamento favorável e qualquer coisa pode acontecer na subscrição

Se qualquer uma dessas situações atingiu um obstáculo, a transação pode cancelar. Se a transação cancelar, o vendedor precisaria colocar a casa de volta no mercado e começar a mostrar a casa novamente. Uma oferta de backup reconhece a existência de uma oferta existente e diz se o primeiro comprador cancela, então você está automaticamente contratado com o vendedor.

Uma oferta de backup precisa ser assinada por todas as partes no contrato para serem efetivas. Os vendedores podem assinar mais de uma oferta de backup, desde que o vendedor torne conhecida a posição de cada parte. Por exemplo, você pode estar na posição # 3 ou # 4 se houver quatro ofertas de backup. Idealmente, você quer estar na posição # 1, a primeira oferta de back-up.

As ofertas de backup têm que ser superiores ao preço da lista?

Se a sua oferta de backup precisa ser maior que o preço solicitado depende de quantas ofertas o vendedor receba. Em uma situação de oferta múltipla, você pode estar razoavelmente certo de que haverá ofertas para mais do que o preço de lista. Esta é a quantidade de ofertas múltiplas:

• Primeira oferta: menos do que o preço da lista porque o comprador não sabe que outra pessoa está interessada.
• Segunda oferta: preço da lista, porque muitas vezes o primeiro e o segundo chegam juntos.
• Terceira oferta: Ligeiramente mais do que o preço de lista, porque o comprador realmente quer a casa
• Quarta oferta para a 10ª oferta: em algum lugar, porque esses compradores sabem que é um tiro longo.

O vendedor tem um incentivo para manter a oferta do primeiro comprador, especialmente se for uma oferta maior. Mas você está salvando o tempo e o problema do vendedor enviando uma oferta de backup, pelo que o vendedor pode estar disposto a aceitar um pouco menos para lhe dar um incentivo para aguardar.

Mas se várias ofertas são a norma, geralmente é melhor combinar a oferta na tabela. Fale com o seu agente.

Ofertas de backup e vendas curtas

Se você está comprando em uma área que tem um grande número de vendas curtas no mercado, uma oferta de backup para uma venda curta provavelmente lhe dará chances superiores a 50/50 que o primeiro A oferta irá desaparecer. Muitos compradores não querem aguardar a aprovação de venda curta, e qualquer pequena snafu ao longo do caminho pode atrasar uma venda curta. As chances são muito altas, o primeiro comprador não espera.

Ao colocar-se em uma posição de backup, você não é obrigado a comprar a casa, e você ainda pode olhar para outras casas no mercado enquanto espera. Se você encontrar uma outra casa que você gosta melhor, você poderá retirar sua oferta de consideração, mas essa prática é desaprovada por razões óbvias.

Muito negado o propósito de uma oferta de backup.

No entanto, outra avenida a considerar é o vendedor de venda a descoberto e o comprador pode ter assinado um adendo de venda curta. Se esse adendo de venda curta permite que o vendedor aceite ofertas de backup e envie essas ofertas ao banco, você pode estar em condições de persuadir o vendedor a enviar sua oferta ao banco. Se é melhor do que a primeira oferta, qual oferta você acha que o banco de venda a curto aceitará? Isso efetivamente expulsaria o primeiro comprador. Fale com o seu agente.

No momento da redação, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é Broker-Associate em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.