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No que diz respeito ao Internal Revenue Service, um encerramento é o mesmo que a venda de uma propriedade. A linha inferior é que uma vez foi sua e agora não é. Isso significa que o evento pode desencadear um ganho ou perda de capital e, se qualquer parte da dívida da hipoteca for perdoada ou cancelada, o imposto sobre o rendimento pode ser devido também nesse valor.
Ganho de capital ou perda em execuções hipotecárias
A venda de imóveis geralmente passa por um processo de depósito e o vendedor recebe declarações mostrando o quanto a casa foi vendida.
Com as execuções hipotecárias, no entanto, não há nenhum fideicomisso. O banco de empréstimos simplesmente toma posse da casa. A propriedade mudou de mãos para o IRS diz que um encerramento ainda é considerado uma venda, ou em termos mais técnicos, de uma "disposição" de propriedade.
A fórmula básica para o cálculo dos ganhos de capital é subtrair a base ou o custo da propriedade do preço de venda. A diferença é a quantidade de lucro que uma pessoa fez, ou a quantidade de dinheiro perdido na transação. Em uma situação de encerramento e sem declarações de custódia, o preço de venda usado para fins de imposto não é imediatamente claro. Não há preço de venda mutuamente acordado.
Mas ainda existe um "preço de venda" para fins fiscais. Será o valor justo de mercado do imóvel ou o saldo do empréstimo pendente imediatamente antes do encerramento, dependendo do tipo de empréstimo que você possuía. Ambos os números serão reportados a você e ao IRS pela instituição de crédito no formulário 1099-A.
Empréstimos de Recurso ou de Recurso
Sua hipoteca foi um empréstimo de recurso ou não recorrente. As hipotecas usadas para adquirir uma casa tendem a ser empréstimos não recorrentes, enquanto os empréstimos refinanciados e os empréstimos hipotecários tendem a ser empréstimos recorrentes. Esta não é, de modo algum, uma regra absoluta, no entanto. Também pode depender do estado em que você reside.
Se você tivesse um empréstimo de recurso, você é pessoalmente responsável pela dívida e o credor pode persegui-lo para o reembolso, mesmo após a propriedade ter sido recuperada. Neste caso, o valor utilizado como preço de venda no cálculo do seu ganho ou perda de capital é o menor dos dois valores seguintes:
- O saldo do empréstimo pendente imediatamente antes do encerramento menos qualquer dívida pelo qual o mutuário permanece pessoalmente responsável após a Foreclosure
- O valor justo de mercado do imóvel que está sendo executado
Você pode cancelar a receita da dívida do encerramento com este tipo de empréstimo.
Um empréstimo sem recurso é aquele em que o mutuário não é pessoalmente responsável pelo reembolso do empréstimo. Em outras palavras, o empréstimo está satisfeito e o credor não pode perseguir o mutuário para reembolso posterior depois de recuperar o imóvel. Para empréstimos sem recurso, o valor utilizado como preço de venda é o saldo do empréstimo pendente imediatamente antes do encerramento.O IRS diz que você está efetivamente vendendo a casa de volta ao credor para a total consideração da dívida pendente. Você não terá qualquer receita de dívida cancelada porque o credor é proibido por lei de persegui-lo para reembolso.
Relatório de um ganho ou perda de capital
Depois de determinar o tipo de empréstimo que você teve em sua propriedade, você pode determinar o preço de venda.
Se a propriedade foreculada for sua residência principal, relate o encerramento no Anexo D e no Formulário 8949. Você pode qualificar para excluir até $ 500, 000 de ganho de imposto de renda sujeito a certas regras:
- A casa foi sua principal residência.
- Você morou nele por pelo menos dois dos cinco últimos.
Os contribuintes individuais podem excluir $ 250, 000, e os contribuintes casados que executam em conjunto podem dobrar esse montante.
Algumas regras adicionais se aplicam. Se a propriedade encerrada fosse mista, use sua residência principal ao mesmo tempo e uma residência secundária em outro momento, você ainda pode se qualificar para excluir do imposto de ganhos de capital sob as regras modificadas para calcular seu ganho ou perda.
A partir de 2017, a taxa de imposto sobre os ganhos de capital de longo prazo para propriedades, aquelas de propriedade de um ano ou mais, é de 15% para os contribuintes que se enquadram nos 25 a 35 por cento das divisões fiscais.
A taxa é de 20 por cento para aqueles que se enquadram no suporte de imposto de 39. 6. Os proprietários de imóveis que se enquadram na faixa de imposto de 10 ou 15% podem não ter que pagar um imposto sobre os ganhos de capital. Se você possuir sua casa por menos de um ano, você deve pagar o imposto sobre ganhos de capital na mesma taxa aplicada ao seu rendimento regular - em outras palavras, de acordo com o seu suporte de imposto.
Se a propriedade encerrada fosse uma propriedade de aluguel, relate a venda no Formulário 4797.
A Lei de Alívio da Dívida de Perdão de Mortgage
Foreclosures pode desencadear renda tributável além de ganhos de capital. Se o credor perdoar ou cancelar a dívida hipotecária em um empréstimo de recurso, você deve ter que incluir isso como renda, mas há algumas exceções que podem excluir dívidas canceladas de tratamento tributário.
O mais importante é a exclusão de dívidas garantidas por sua casa principal. Sob a Lei de Alívio da Dívida de Perdão Hipotecário, as dívidas canceladas de até US $ 2 milhões podem ser excluídas desde que a dívida foi usada para comprar ou construir sua residência principal. Esta exclusão de impostos expira tecnicamente no final de 2016, mas ainda cobre dívidas que são perdoadas em 2017 se um acordo escrito foi celebrado em 2016. E o Congresso reabriu a questão em janeiro de 2017, então é possível que a Lei seja ampliada em última instância nos anos futuros.
Formulários 1099-A e Form 1099-C
O Formulário 1099-A é emitido pelo banco depois que o imóvel foi encerrado. Ele relata a data do encerramento, o valor justo de mercado do imóvel e o saldo do empréstimo pendente imediatamente antes do encerramento. Você precisará dessas informações quando você estiver reportando uma receita de ganho de capital relacionada ao encerramento.
O Formulário 1099-C é emitido pelo banco depois que o banco cancelou ou perdoou qualquer dívida sobre um empréstimo de recurso.Este formulário indicará quanta dívida foi cancelada. Se um credor tanto forecular em uma casa e cancela a dívida não paga no mesmo ano, você pode receber apenas um formulário 1099-C que relata o encerramento e o cancelamento da dívida em vez de receber tanto um 1099-A quanto um 1099- C.
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