Vídeo: Conheça regras e leis dos condomínios residenciais 2026
Muitos empresários fazem upgrades para edifícios que alugam de um senhorio. No seguro de propriedade comercial, essas atualizações são denominadas melhorias e melhorias dos inquilinos ou TIBs.
Torne-se Parte do Edifício
Os inquilinos melhoramentos e melhorias são pagos pelo inquilino, mas se tornam parte do edifício. A menos que um contrato indique o contrário, o proprietário geralmente obtém a propriedade das atualizações depois de terem sido instaladas.
O inquilino mantém um interesse segurável no uso das melhorias. O interesse do inquilino no imóvel cessa quando o arrendamento termina e o inquilino sai. O exemplo a seguir demonstra algumas melhorias que um inquilino pode fazer.
Exemplo
Larry possui Luxury Curves, uma loja de artigos de couro localizada em um shopping strip. Larry opera seus negócios fora do espaço de varejo que ele aluga do dono do shopping, Shopping Centers Inc. Larry fez várias melhorias em seu espaço de aluguel desde que os Leathers de luxo se mudaram para ele há dois anos. Estes incluem novas iluminação embutida, carpetes novos e um pequeno escritório Larry construído atrás da área de varejo.
O contrato de arrendamento entre Larry e seu senhorio afirma que todas as melhorias que Larry faz para o prédio durante o prazo da locação tornam-se propriedade do senhorio no momento em que são instaladas. As TIB concluídas devem ser asseguradas pelo senhorio. Shopping Centers Inc.
assegurou o edifício sob uma política de propriedade comercial. A política cobre automaticamente todas as melhorias no edifício feitas durante o período da política.
Larry sabe que qualquer TIB que ele instala se tornará propriedade de seu senhorio. No entanto, Larry terá o uso dessas melhorias para o restante do contrato de arrendamento.
Larry poderia perder o interesse de uso na propriedade se os TIBs forem danificados ou destruídos por um incêndio ou outro perigo. Felizmente, Larry pode garantir seu interesse nas melhorias de acordo com uma política de propriedade comercial.
Significado de TIB
Muitas políticas de propriedade comercial definem melhorias e melhorias de inquilinos como acessórios, alterações, instalações ou adições a um edifício que você ocupa, mas não possui. Ou seja, TIBs são itens que você comprou ou instalou à sua custa, mas não pode remover legalmente.
Exemplos de TIBs são o escritório, luzes e carpetes que Larry instalou em sua loja. Esta propriedade agora faz parte do edifício. Porque Larry não é dono dele, ele não pode acompanhá-lo se ele se mudar para outro local. Se Larry tentasse remover a propriedade, ele poderia danificar o prédio.
Quem é responsável por seguro?
Os TIB podem ser segurados pelo inquilino ou pelo senhorio. O arrendamento deve indicar claramente qual parte é responsável pelo fornecimento de seguro.Caso contrário, podem surgir disputas sobre o seguro, o arrendatário ou o inquilino, para as perdas envolvendo TIB danificadas.
A locação também deve especificar quando a propriedade de TIB passa do inquilino para o proprietário. Isso muitas vezes (mas nem sempre) ocorre quando as melhorias são instaladas no prédio.
Cobertura de seguro para senhorio
Uma vez que os TIB são de propriedade do senhorio, eles são normalmente segurados em conjunto com o edifício sob a política de propriedade comercial do proprietário. As políticas geralmente cobrem o prédio agendado na política, complementos completos e acessórios (ou seja, propriedade permanentemente anexada ao edifício). Um exemplo de um acessório é um candelabro instalado no teto de um restaurante.
Suponha que o arrendamento entre o Luxury Leathers e Shopping Centers Inc. exige que o proprietário assegure os TIBs. Se o Shopping Centers Inc estiver segurado sob uma política de propriedade típica, as luzes de escritório, carpetes e recesso que Larry instalou devem se qualificar como propriedade coberta.
As melhorias feitas por um inquilino aumentam o valor do edifício do senhorio. Se um inquilino gastar US $ 15 000 em TIBs, o valor do edifício aumentará em US $ 15 000.
O limite de construção na política do proprietário deve ser aumentado pelo valor dos TIBs. Caso contrário, o prédio pode ser insuficiente. Se ocorrer uma perda e o senhorio não conseguiu comprar limites adequados, o senhorio pode sofrer uma penalidade de co-seguro.
Cobertura de seguro para o arrendatário
Se o arrendamento exige que o senhorio repare ou substitua os TIB danificados, o inquilino não precisa garantir esses itens. Caso contrário, os TIB devem ser segurados sob a política de propriedade do inquilino. A maioria das políticas de propriedade comercial cobre automaticamente, como propriedade pessoal de negócios, o interesse de uso de um inquilino em TIBs.
Dependendo da sua política, os TIB podem ser cobertos por um custo de reposição ou base de valor real. As perdas normalmente são cobertas na íntegra se você fizer reparos "prontamente" (esta palavra não está definida). Se você não reparar TIB prontamente, sua seguradora pode pagar apenas uma parte do seu custo original com base na seguinte fórmula:
Custo original X número de dias a partir da data da perda até o vencimento da locação / número de dias da instalação de melhorias para a expiração da locação
Por exemplo, suponha que os Leathers de luxo assinaram um contrato de cinco anos em 1º de janeiro de 2015. Larry completou as melhorias em 1º de janeiro de 2016. Todas as melhorias foram destruídas por um incêndio em 1 de janeiro de 2017. A seguradora de Larry não pagará mais do que o seguinte:
$ 15 000 X 1095 (três vezes 365) dividido por 1460 (quatro vezes 365) = $ 11, 250
Sua seguradora não pagará nada se o senhorio repara ou substitui as melhorias danificadas.
Trade Fixtures
Enquanto os inquilinos não conseguem destruir os TIB instalados, eles podem remover uma categoria de propriedade chamada operação comercial s. As instalações de comércio são itens instalados pelo inquilino que o inquilino espera retirar quando ele desocupe o prédio.Eles são essenciais para o negócio do inquilino e podem ser removidos sem danificar o prédio. Os equipamentos de comércio continuam a ser propriedade do inquilino, pelo que o último é responsável por segurá-los.
Suponha que Larry instale novos armários em sua loja para exibir seus artigos de couro. Larry e seu senhorio esperam que Larry leve os casos com ele quando ele se mude para outro local. Embora os casos estejam anexados ao edifício, eles são considerados dispositivos comerciais em vez de TIBs. Outros exemplos de dispositivos comerciais são computadores, máquinas de venda automática e equipamentos de máquinas-ferramentas.
Os inquilinos devem garantir que o contrato de arrendamento especifique claramente quais os tipos de propriedade que se qualificam como dispositivos comerciais. Caso contrário, o proprietário pode se recusar a permitir que o inquilino remova determinados bens quando o arrendamento expirar.
Melhorias versus reparos para proprietários de imóveis de aluguel
É Importante compreender a diferença entre melhorias de propriedade e reparos para fins fiscais e para aumentar o valor do seu investimento.
Inquilinos pelos inquilinos inteiros versus inquilinos conjuntos
Pela totalidade e inquilinos conjuntos têm direitos diferentes, mas ambos podem incluir provisões de sobrevivência para ignorar a sucessão.
As melhorias arrendadas são Melhorias do Locatário
Explicando a diferença entre as melhorias do arrendatário (TI), melhorias locativas , e construção em um contrato comercial de arrendamento comercial ou construção de compra.