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Para fins fiscais, bem como para a potencial apreciação de sua propriedade, é muito importante entender a diferença entre fazer uma melhoria e fazer um reparo em sua propriedade de aluguel. Eles têm implicações fiscais diferentes, bem como diferentes efeitos sobre o valor de sua propriedade. *
O que é uma melhoria?
Uma melhoria é qualquer tipo de renovação que ampliará a "vida útil" da propriedade.
A teoria aqui é que agregará valor à propriedade nos próximos anos e não apenas no ano fiscal atual. As melhorias geralmente são consideradas como adicionando algo que não havia anteriormente, atualizando algo existente ou adaptando o recurso a um novo uso. As melhorias geralmente são mais intensivas que as reparações e geralmente envolvem maior custo.
- adicionando uma adição
- adicionando ar condicionado central
- instalando um sistema de segurança
- instalando novo tapete
- substituindo um telhado inteiro
- substituindo todos os encanamentos existentes
- substituindo todos os
- elétricos existentes renovando uma cozinha
- substituindo todas as janelas
O que é um reparo?
Um reparo é manutenção que é necessário para manter a propriedade em condições de funcionamento. O IRS define reparos como aqueles que "não agregam valor significativo à propriedade ou prolongam sua vida". "Eles são razoáveis em quantidade e são necessários para manter a propriedade em condições habitáveis.
As reparações geralmente são consideradas como restaurando um item em boas condições prévias.
Exemplos de Reparos:- retoque de piso de madeira
- repintando uma sala
- reparando um telhado
- reparando encanamento existente
- reparando aparelhos existentes
- substituindo uma maçaneta
- substituindo uma janela
- substituindo um detector de fumaça quebrada
- substituindo planaltas podres
- substituindo telhas de piso rachadas
Você consegue reduzir as melhorias em seus impostos?
Sim, mas o valor total não pode ser deduzido no ano em que eles ocorreram. Isso ocorre porque as melhorias têm uma vida útil e valor agregado nos anos subsequentes, não apenas no ano em que a melhoria ocorreu. As melhorias devem ser capitalizadas e depreciadas de acordo com um cronograma de depreciação definido (será diferente para cada ativo). Você deve dividir o custo da melhoria durante a vida útil da melhoria e, em seguida, tomar uma dedução anual com base na despesa do ano.
Exemplo: Você executou $ 5 000 de trabalho em sua propriedade. É considerado uma melhoria. Portanto, você deve deduzi-lo através de um cronograma de depreciação definido. Usaremos um cronograma de depreciação de 10 anos. Assumiremos que não há valor de salvamento, o que significa que não valerá nada após os 10 anos.Também assumiremos a depreciação linear, o que significa que o custo será distribuído uniformemente ao longo dos 10 anos. Assim, você pode reivindicar ($ 5000/10) uma despesa de US $ 500 por ano para os próximos 10 anos. Supondo que você esteja com uma taxa de imposto de 28%, você economizará (US $ 500 * .28) $ 140 em impostos para o ano.
Você pode deduzir reparos em seus impostos?
Sim, você pode deduzir o custo total da reparação no ano fiscal de que o reparo foi concluído.
Exemplo: Você executou $ 5 000 de trabalho em sua propriedade. É considerado um reparo. Como reparo, você pode deduzir toda a despesa no ano atual. Suponha que sua taxa de imposto seja de 28%. Assim, você economizará (US $ 5, 000 * .28) US $ 1400 em impostos.
Melhorias vs. Reparos, o que é melhor?
Um não é necessariamente melhor que o outro. Uma melhoria, como a adição de uma adição, agrega valor à sua propriedade, mas o custo total de um reparo, como a fixação de um vazamento no telhado, pode ser imediatamente deduzido em seus impostos, deixando mais dinheiro no bolso.
A situação ideal irá variar consoante as suas necessidades. Alguns proprietários precisam maximizar todas as baixas imediatas porque seus meios de subsistência dependem da renda anual de aluguel. Nesse cenário, ser capaz de classificar uma despesa como um reparo seria benéfico porque maximizaria os dólares pós-impostos do proprietário para o ano em questão.
No entanto, se o proprietário não necessitar de deduções adicionais para o ano dado, prolongar a vida da depreciação por vários anos, ao classificar a despesa como uma melhoria, poderia ser benéfico.
Muitos proprietários e proprietários de imóveis de aluguel usam uma lacuna colocando um inquilino na propriedade e, em seguida, realizando "reparos". "Isso permite que o proprietário realize uma manutenção mais extensa que pode ter sido classificada como uma melhoria. Com o inquilino já morando lá, o senhorio pode afirmar que o trabalho é necessário para manter o inquilino satisfeito.
Para as coisas que poderiam cair em uma área cinzenta entre melhorias e reparos, isso realmente depende de quão confortável você e seu contador estão com a defesa de sua reivindicação contra o escrutínio do IRS.
* Você sempre deve consultar o IRS ou um contador certificado para decidir quais deduções são aplicáveis à sua situação específica.
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