O que aconteceu em uma venda curta quando você tem dois empréstimos?

Pergunta: O que acontece em uma venda curta quando você tem dois empréstimos?

Um leitor pergunta: "Nossa casa vale menos do que devemos contra isso. Temos uma primeira hipoteca de US $ 85.000 e uma segunda hipoteca de US $ 55.000. Nosso agente diz que não obteremos mais do que $ 85 000 se tentarmos vendê-lo. O que acontece com o segundo empréstimo nesta instância? "

Resposta: Fazer uma venda curta é bastante difícil, com toda a franqueza, mas é ainda mais difícil quando você tem dois empréstimos - - é o dobro da dor de cabeça.

Eu sinto sua dor. Porque não só você precisa da cooperação do primeiro credor, o titular da segunda hipoteca também precisa liberar esse empréstimo.

No seu caso, você deve US $ 140 000 em uma casa que valha US $ 85 000. Depois de pagar o primeiro credor, você ainda será curto US $ 55 000. Para não mencionar os custos de fechamento.

Primeiro, vamos dar uma olhada no que acontece no encerramento:

Posições de encerramento entre credores

Não importa se você fizer uma segunda hipoteca para ajudar a comprar a casa ou se você garantiu um empréstimo de capital próprio depois do fato. O segundo credor sempre estará em segunda posição, a menos que o primeiro esteja disposto a subordinar. Normalmente, um credor hipotecário que está na primeira posição não subordinará a posição.

Primeiro em posição é o primeiro no direito de coletar de processos de encerramento. Isso significa que quando um Aviso de Padrão é arquivado, se o segundo credor quiser ser o primeiro a receber o produto do leilão ou a venda ou para levar o imóvel, o segundo credor deve iniciar seus próprios processos de encerramento.

Na maioria das partes do país, isso significa que o segundo credor deve compensar os pagamentos atrasados ​​para o primeiro credor, pagar o custo do primeiro credor para arquivar o aviso de inadimplência e as despesas associadas e, em seguida, arquivar seu próprio aviso de inadimplência. Se o segundo credor não fizer isso, o segundo credor poderia ser aniquilado no encerramento e não receber nada, especialmente se não houver dinheiro suficiente para dar uma volta.

Quando o segundo credor recebe um aviso que afirma que o primeiro foi encerrado, depois de verificar o valor da casa, muitos segundos credores não iniciam seus próprios procedimentos de encerramento. Eles assumem essa posição porque talvez não haja equidade suficiente para tornar o custo do encerramento lucrativo para o segundo credor. Esta não ação deixa o segundo credor em uma posição vulnerável.

Como os custos de fechamento de vendas baixas são pagos

Embora o vendedor tenha assinado um contrato de listagem com um agente imobiliário, é muito provável que o credor renegocie a comissão. Os credores pagam menos do que as taxas tradicionais e tentam reduzir seus custos da transação de todas as maneiras possíveis.

Para reduzir ainda mais os custos de fechamento, também há taxas que os credores geralmente se recusam a pagar. Eles são:

• Planos de garantia para casa
• Inspeções de pragas e trabalho relacionado com pragas
• Certificações de telhado
• Inspeções de esgoto
• Reparos solicitados pelos compradores, como um pedido de reparo
• Créditos para os custos de fechamento do comprador

Negociando com o segundo credor em uma venda curta

Depois de determinar que sua situação se encaixa em qualificações de venda curta e você cumpriu todos os pedidos de credor - mais, encontrou um comprador disposto e qualificado - você ainda não está fora da floresta.

Digamos que seus custos de fechamento são 5% ou US $ 4, 250. Após a dedução dos custos de fechamento do preço de venda de US $ 85.000, você terá cerca de US $ 81.000. Agora, torna-se um conflito entre os dois credores.

Geralmente, a primeira negociação é oferecer ao segundo credor uma pequena quantia, digamos US $ 1 000. Agora, isso pode não parecer muito comparado ao saldo do segundo empréstimo de US $ 55 000 porque você está pedindo ao credor para perca $ 54 000. Por outro lado, no entanto, se o segundo credor se recusar, pode não obter nada.

Há momentos, ao que parece, que os emprestadores júnior parecem cortar o nariz para desprezar seus rostos. Mas é aí que o primeiro emprestador pode desistir um pouco mais para tornar o acordo funcionar. Na minha experiência, a maioria dos credores em primeira posição está entusiasmada por receber até 90%, o que significaria em um empréstimo de US $ 85 000, o credor pode concordar em levar $ 76, 500.

Se a rede for $ 81 000, após o fechamento custos, que deixaria $ 4, 500 que o primeiro credor poderia oferecer ao segundo credor. O segundo credor deve concordar em liberar o empréstimo. Caso contrário, a venda curta será negada, e o primeiro credor provavelmente aproveitará a propriedade no encerramento, eliminando o segundo empréstimo.

Continue a negociar até chegar a uma resolução. Lembre-se, tanto o primeiro quanto o segundo têm uma participação em fazer a venda curta.

NOTA: Um dos motivos pelo qual um titular de direitos autorais júnior na Califórnia pode se recusar a cooperar é se o empréstimo fosse um empréstimo de dinheiro duro, garantido para residência de 1 a 4 unidades. Nesse caso, se o segundo credor for aniquilado durante um encerramento sob venda de um administrador, esse segundo credor pode ter o direito de se pronunciar com deficiência. (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963).)

_{No momento da redação, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, é um corretor-associado em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia .}