Cronograma de venda a curto prazo médio - Guia de compra de casas

Pergunta: O que é um cronograma médio para uma venda curta?

Um leitor pergunta: "Estou interessado em fazer uma venda curta, mas eu ouço histórias de horror sobre os prazos envolvidos. Algumas pessoas que conheço estão fazendo uma venda curta há mais de um ano. Foi-me dito que pode demorar vários anos para obter minha venda curta aprovada. Isso parece terrivelmente longo por nenhuma razão boa. Qual é uma linha de tempo média para uma venda curta? "

Resposta: A maneira como a maioria dos agentes de venda curta prevê uma linha de tempo para sua venda curta é primeiro pesquisando suas informações de empréstimo. O tipo de empréstimo que você possui e a identidade do seu credor preparará o cenário para sua linha de venda curta. Você pode não lembrar o tipo de empréstimo que você originalmente tirou. Você poderia emprestar poderia ser:

• Um empréstimo convencional
• Um empréstimo FHA
• Um empréstimo VA
• Um empréstimo Fannie Mae
• Um empréstimo Freddie Mac

Além disso, talvez você esteja pagando em dois ou três empréstimos? Talvez seu empréstimo ofereça seguro de hipoteca? Todas essas condições afetam a espera pela aprovação da venda curta e adicionam sobreposições à sua venda curta.

Cronograma básico para aprovação de venda curta

O primeiro passo de uma venda curta é reunir tudo para sua papelada. Eu gosto de colecionar a documentação do meu cliente com antecedência. Isso consiste nos seguintes documentos básicos:

• Últimos 2 anos de declarações fiscais
• Últimos 2 W2s / 1099s
• Últimos 2 extratos bancários
• Últimos 2 montantes de folha de pagamento
• Demonstrativo financeiro ou 1126
• Formulário 4506
• Carta de dificuldade assinada e datada

Os bancos podem solicitar papelada adicional, mas quase todos os bancos pedem os documentos acima. Eu digitalizo esses documentos em um arquivo PDF, observando o número do empréstimo em cada página.

Em seguida, assinamos o contrato de listagem, divulgações e autorização de terceiros, o que me permite falar com o (s) banco (s) do vendedor.

Eu disparo fotografias na casa, realize minha inspeção visual do agente e coloque uma caixa de segurança.

Na minha área de Sacramento, desde o momento em que a lista entra na MLS até o momento de uma oferta aceitável é de 2 a 3 dias para 2 a 3 semanas. Se a casa estiver localizada em uma área com inventário alto, pode levar mais 60 a 90 dias antes de recebermos uma oferta aceitável.

Uma vez que uma oferta é recebida e assinada, envio-a para o banco, juntamente com o pacote de venda do vendedor e um HUD preparado. A partir desse ponto até o momento da aprovação da venda curta, a linha de tempo média é de cerca de 60 a 90 dias.

Isso significa 30 dias para vender + 60 dias para aprovação + 30 dias para fechar escrow = 4 meses, em média.

Causas para atrasos de vendas curtas na linha de tempo

Um dos maiores problemas que vemos em vendas curtas hoje são compradores que não estão comprometidos com o processo de venda a descoberto. Porque grande parte da linha de tempo é desconhecida, pode fazer um comprador se sentir muito inseguro.Um agente de listagem de venda curta pode dar um palpite educado, mas se o agente do comprador entende como funciona uma venda curta é um wild card. Se o agente de um comprador não consegue gerenciar as expectativas de um comprador e não sabe como explicar uma linha de tempo de venda curta para um comprador, esse comprador pode facilmente sair de controle.

Não é culpa do comprador.

Um comprador fora de controle e frustrado é um comprador que está prestes a cancelar a transação de venda curta. Esses tipos de compradores não querem aguardar aprovação de venda curta. Eles vão cancelar e, em seguida, entrar em outra transação de venda curta, que começa o relógio marcando novamente. Faz você se perguntar por que.

Outro problema é a espera para o cronograma de venda curta dá aos compradores muito tempo para pensar em comprar a venda curta. Se eles estavam comprando uma venda tradicional, quando decidiram que não gostavam da casa, odiavam os vizinhos e desejavam nunca ter posto os olhos no lugar, a transação seria fechada. Mas as vendas curtas levam tanto tempo que os compradores têm muito tempo para considerar todos os negativos e inconvenientes. Às vezes, eles desenvolvem pés frios.

Eu tinha um vendedor cancelar uma venda curta que ela jurou inicialmente era a casa dos sonhos.

Ela tinha a carta de aprovação e o credor estava perto de desenhar documentos. Mas a avaliação foi de US $ 20.000 menor do que o preço de venda, porque há muito poucas vendas nesse bairro. O avaliador teve que olhar para fora da área para vendas comparáveis. Ele usou vendas que não eram vendas realmente comparáveis. O comprador estava com medo de que o valor da casa caiu durante seu período de garantia de 30 dias em US $ 20.000, e ela assustou.

Em vez de ficar emocionado que o banco tenha sido forçado a reduzir o preço de sua casa em US $ 20.000, o comprador cancelou a venda curta. Ela não estava pronta para comprar uma casa. Nem todo comprador está pronto para comprar uma casa.

Quando esses tipos de eventos acontecem e o comprador cancela, a linha de venda curta começa. É por isso que a coisa mais importante que você pode fazer em uma venda curta é manter o comprador informado, envolvido e feliz.

_{No momento da redação, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é um corretor-associado em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.}