O que é uma liberação de responsabilidade para uma venda curta?

Existem muitas boas razões para fazer uma venda curta, mas uma das razões mais importantes é obter uma liberação de responsabilidade. Por que você quer uma liberação de responsabilidade em uma venda curta? Porque sem isso, o banco pode ter o direito de cobrar o saldo devido que um vendedor não pagou.

Quando um credor concorda em fazer uma venda curta, geralmente vem a esta decisão porque é mais rentável para o banco fazer a venda curta do que excluir.

Pode ou não exigir que o vendedor tenha uma dificuldade financeira, mas certamente a casa está debaixo d'água.

Em uma venda a descoberto, o banco concorda em liberar o empréstimo em troca de receber menos do que o montante devido. Mas não necessariamente divulga o vendedor. Liberar o empréstimo da propriedade e liberar o vendedor são 2 coisas diferentes. Se você deve ao banco US $ 200.000, mas sua casa vale US $ 75.000, o banco pode aceitar US $ 75.000 e liberar o empréstimo. No entanto, sem uma liberação de responsabilidade, você poderia descobrir alguns anos depois que o banco agora está vindo depois de você e exigindo que você pague a diferença de US $ 125 mil.

Liberação de responsabilidade e carta de aprovação de venda curta

A carta de aprovação de venda curta contém a chave. Esta carta de aprovação detalha exatamente o que o banco espera. Estabelece os seguintes termos, entre outras considerações:

• O preço de venda aceitável
• Comissões máximas permitidas
• Custos máximos de fechamento
• Produto líquido mínimo
• Fechamento

Nem todas as cartas de aprovação de venda curta contém uma liberação de responsabilidade. Na verdade, algumas cartas de aprovação não tratam de uma liberação de responsabilidade. Os advogados dizem que, se o assunto não for resolvido, o credor pode reter quaisquer direitos disponíveis para o credor sob a lei federal e / ou estatal para prosseguir um julgamento de deficiência.

Nunca assine uma carta de aprovação de venda curta sem pedir a um advogado para lê-lo e lhe dar conselhos legais. Não pergunte ao seu agente porque, a menos que seu agente seja advogado, esse agente não tem licença para lhe dar conselhos legais. É contra a lei que um agente imobiliário dispensa assessoria jurídica.

Eu digo aos meus clientes que, se eu vejo sua carta de aprovação de venda curta, contém uma liberação de responsabilidade, não posso avisá-los sobre isso. Eu lhes digo para chamar um advogado. Se a carta não for clara ou não especificamente especificada, sugiro que o vendedor entre em contato com um advogado para tentar obter uma liberação de responsabilidade. Sob nenhuma circunstância darei assessoria legal.

Não ficarei espantado ao ouvir os vendedores que declaram ações judiciais contra seus agentes imobiliários, porque esses agentes asseguraram que o credor não iria após um julgamento de deficiência.Mesmo na Califórnia, onde temos a sorte de ter certos empréstimos não recorrentes, esse recurso não se aplica normalmente a execuções hipotecárias, e não a vendas curtas. Em outras palavras, um vendedor que fez uma venda curta em um empréstimo de dinheiro de compra não tem garantia de que um credor de venda curto os liberará a menos que o credor libere especificamente o vendedor.

Nós temos a Seção 580e do Código Civil da Califórnia, adicionado em 1º de janeiro de 2011, mas ainda não foi testado em tribunal, e não se aplica a financiamento secundário nem a anos anteriores.

Tipos de Verbiage na Carta de Aprovação de Venda Curta Endereçamento Release of Liability

Embora eu não possa dar-lhe todos os tipos possíveis de liberação de responsabilidade ou não liberação de responsabilidade em cartas de aprovação de venda curta, aqui estão alguns exemplos. Algumas dessas declarações liberam o vendedor, algumas não oferecem nenhum tipo de liberação de responsabilidade.

• Após o recebimento do banco de $ XXXXXX, o banco liberará a garantia e cobrará a dívida restante como um saldo de cobrança.
• O banco aprovou uma recompensa com desconto. Nada nesta carta deve ser interpretado como prejudicando, renunciando, modificando ou alterando qualquer dos direitos ou remédios do banco em direito ou no patrimônio na cobrança dos montantes devidos.
• O banco emite sua aprovação para vender a propriedade do assunto, o que resultará em uma pequena recompensa da hipoteca … e renunciará a quaisquer direitos de deficiência, se aplicável.
• Após a recepção deste pagamento, informaremos a dívida como "pago na íntegra por menos do que o saldo total" para todas as agências de crédito.
• O mutuário deve assinar o reconhecimento em anexo para todos os termos especificados nesta aprovação e deve reconhecer que o banco retém todos os direitos de deficiência, conforme previsto na nota, escritura de contrato de segurança e / ou segurança e leis locais e federais.
• O banco concorda em aceitar em fundos certificados $ XXXXXX como pagamento integral do empréstimo, além disso, o banco informará o valor da dívida perdoada ao Internal Revenue Service.
• O banco pode prosseguir um julgamento de deficiência para os diferentes no pagamento recebido e o saldo total devido, a menos que seja acordado de outra forma ou proibido por lei se as vendas a descoberto fecharem no empréstimo mencionado acima.
• Após o recebimento dos fundos, o banco liberará a garantia e o saldo de deficiência será reportado como um encargo sobre o saldo de cobrança.
• Após o recebimento do valor acordado, o banco renunciará ao saldo remanescente devido no empréstimo referenciado acima e libertará o mutuário de obrigações adicionais nele e renunciará a todos os direitos para buscar julgamento ou deficiência.

Se o banco não lhe dará uma liberação de responsabilidade, talvez seja necessário oferecer uma contribuição do vendedor para induzir o banco a fornecer. Às vezes, você terá um negociador que não entende a política bancária. Se você sente que o banco não tem o direito de prosseguir um julgamento de deficiência e o banco se recusa a liberá-lo, talvez seja necessário escalar o arquivo para um supervisor para obter o lançamento. Mas se tudo mais falhar, sua melhor aposta é pedir a um advogado para obter a liberação de responsabilidade para você ou, pelo menos, para explicar seus direitos legais se uma liberação de responsabilidade não puder ser obtida.

No momento da redação, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é um corretor-associado em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.