O que fazer quando a sua hipoteca é vendida

Quando você está se preparando para comprar uma casa, você gasta muito tempo olhando hipotecas, tarifas, custos de fechamento e determinando o quanto tudo acabará custando-lhe. Você pesquisa empresas de hipotecas, conheça suas reputações e geralmente se instala em uma que tem os termos mais favoráveis, o menor interesse e um sólido cenário financeiro.

E então, em algum momento após a casa e a venda ter passado, você percebe que o nome do credor é completamente diferente da empresa que você escolheu.

Após toda a pesquisa e deliberação, sua hipoteca foi vendida.

Pode ser assustador e um pouco enervante. Aqui está o que você pode esperar.

Três peças para uma hipoteca

Quando você se inscreve para uma hipoteca, existem três aspectos para essa hipoteca.

• O Empréstimo Originador
• A Empresa de Financiamento
• A Empresa de Serviços

A pessoa com quem você lida pessoalmente é o credor do empréstimo: eles fazem toda a papelada, e eles ajudam você a solicitar o empréstimo. O originador envia o aplicativo para a empresa de empréstimo. Se você cumprir suas diretrizes, eles aprovam o empréstimo e agora você tem dinheiro para comprar a casa. A empresa de crédito também pode atuar como empresa de serviços, mas é mais do que provável que ela a venda para outra empresa. A empresa de manutenção é quem você escreve seu cheque mensal para pagar a casa.

Por que sua hipoteca seria vendida

Seu originador de empréstimos recebe uma comissão por cada hipoteca que ele ou ela coloca.

O credor e o administrador, no entanto, precisam recuperar o dinheiro devagar, geralmente no decorrer de 15 a 30 anos.

Se a empresa de crédito atendesse a cada empréstimo que eles financiavam, eles teriam que ter muitos bilhões de dólares na mão para garantir que eles tivessem o dinheiro disponível para fornecer esses empréstimos.

A maioria dos bancos e instituições ficariam rapidamente livres de dinheiro se atendessem a cada empréstimo. Em vez disso, eles irão agrupá-los (geralmente um monte de empréstimos com níveis de risco similares) e vendê-los para investidores (muitas vezes agências governamentais como Fannie Mae ou Freddie Mac). Essas empresas investidoras as vendem como títulos (você pode até ter parte do seu portfólio investido nelas). Ao vender o empréstimo, a empresa de crédito agora tem dinheiro que eles podem emprestar a outro potencial comprador.

O que esperar com sua nova empresa de manutenção

É uma prática comum para o credor vender a hipoteca, e é inteiramente legal que façam isso sem o seu consentimento. O que eles devem fazer, no entanto, é fornecer uma advertência de que seu empréstimo será atendido por uma empresa diferente.

Tanto o antigo titular do empréstimo como o novo proprietário do empréstimo devem enviar sua notificação pelo menos 15 dias antes da transferência.O novo credor deve fornecer detalhes de contato dentro de 30 dias após a transferência estar completa para que você saiba onde enviar o pagamento e como entrar em contato se precisar de ajuda. E não se preocupe se você enviar o pagamento para o credor antigo! Você recebe um período de carência de 60 dias, então seu empréstimo não será delinquente se você cometer um erro com esse primeiro cheque indo para a nova empresa.

E os detalhes da hipoteca? Seu pagamento permanecerá o mesmo (a menos que você tenha um empréstimo ARM, caso em que o interesse pode ajustar). Seu empréstimo continuará a funcionar da mesma forma que com o credor antigo, então, se você tivesse 19 anos para ser pago, você ainda tem 19 anos. A única diferença será o nome da empresa que você escreve no cheque (e o endereço onde você o envia).

Uma coisa que pode ter um grande efeito em suas finanças são os termos para a modificação do empréstimo. Existem programas disponíveis que permitem que você trabalhe com o seu credor para modificar os termos do seu empréstimo para que seja mais fácil para você pagar suas contas (a taxa de juros pode ser reduzida, a duração do empréstimo pode ser prorrogado ou o empréstimo pode ser convertido de variável para interesse fixo).

Se o seu empréstimo for vendido durante o período em que você estiver passando pelo processo de modificação, provavelmente terá que começar por toda parte.

Como evitar ter sua hipoteca vendida

Mas, depois de todo esse trabalho, encontrar exatamente a empresa certa com quem deseja fazer negócios, existe alguma coisa que você possa fazer? Quais são os seus direitos como mutuário quando se trata de vender o seu empréstimo?

Quando você assina o contrato para o seu empréstimo, existe uma cláusula na maioria deles que dizem ter o direito de vender a hipoteca a outra empresa de serviços. Se você está recebendo um aviso de que o seu empréstimo está sendo vendido, você basicamente tem duas opções: acompanhar ou refinanciar com outra empresa.

Se você ainda não assinou a documentação, existem maneiras que você pode garantir que seu empréstimo seja detido e administrado pela empresa de origem. Tudo o que você precisa fazer é perguntar. Muitas vezes, grandes credores hipotecários, como bancos nacionais, não farão essa promessa. Mas os credores menores e mais locais, como as cooperativas de crédito, irão. Se você quiser evitar a venda da sua hipoteca, comece sua busca com bancos locais e cooperativas de crédito.

As hipotecas são vendidas todos os dias

A linha inferior é que sua hipoteca provavelmente será vendida. Isso ajuda a manter as taxas de juros competitivas, estimula a economia e, na realidade, não é muito provável que veja os efeitos negativos da venda. Mas tenha em mente que os erros acontecem. O processo geralmente é transparente, mas ocorrem erros. Se você notar que seu pagamento mudou, os termos mudaram, ou algo simplesmente não parece certo, comece chamando a nova empresa de manutenção de empréstimo. Se isso não funcionar para resolver as coisas, você pode apresentar uma reclamação através do Consumer Financial Protection Bureau.