Opções Se sua venda curta é negada

Pergunta: Um leitor escreve , "Nós tivemos nossa casa para venda como uma venda curta no ano passado e o banco disse que nossa venda curta foi negada, mas nós não sabemos por que . Eles realmente não nos deram um motivo, e nosso agente não sabe por que o banco negou a nossa aplicação. Eles nos pediram qualquer pedaço de papel possível, e nós lhes demos nossas declarações de impostos e todos os documentos financeiros que mostramos que somos. prejudicando financeiramente, e eles ainda disseram não para nós. Não podemos continuar a manter essa casa por mais tempo. Percebemos na semana passada que nossa lista expirou e nosso agente não nos falará mais. O que pode fazer? "<

Resposta de Elizabeth Weintraub:

Apenas porque o banco negou uma vez a venda curta não significa necessariamente que você não deveria tentar novamente. A primeira coisa que sugiro é garantir que você não esteja em contrato com o comprador anterior. Se sua documentação de venda curta fosse submetida ao banco, provavelmente significava que você e um comprador assinaram um contrato de compra. A maioria dos contratos de venda curtos contém algum tipo de adenda que sujeita o contrato à aprovação de venda curta, e provavelmente há um limite de tempo imposto como condição do contrato de compra.

Como você legalmente não pode vender uma casa pela segunda vez quando ainda é obrigado a um comprador existente, você deve verificar a papelada, chamar a empresa do título (ou o agente do comprador) e certificar-se de que o contrato é cancelado por escrito, se não tiver expirado.

Em segundo lugar, se a sua listagem tiver expirado, provavelmente receberá chamadas telefônicas de muitos outros agentes que oferecem seus serviços e / ou sugerindo que eles tenham compradores para sua casa.

Esses agentes provavelmente não têm compradores e não há garantia de que os agentes que perseguem listagens expiradas tenham alguma experiência em trabalhar em vendas a descoberto.

É ruim o suficiente que alguns agentes não estão qualificados para vender vendas curtas ainda podem oferecer esses serviços, mas em sua situação particular, sugiro que você contrata um agente extremamente bem versado que negociou muitas vendas curtas.

Um agente inexperiente sem um fundo forte em vendas curtas poderia prejudicar sua causa e é provavelmente por que sua venda curta não foi aprovada anteriormente. A maioria dos agentes de venda curtos veteranos que conheço nunca desistir até que os vendedores deixem de morrer de exaustão ou a venda curta é aprovada.

Contrate um novo agente, coloque sua casa no mercado com fotografias frescas e encontre um novo comprador. Certifique-se de que o comprador continuará comprometido em aguardar sua aprovação de venda curta. Um pequeno truque que meus vendedores usam é exigir que o agente do comprador prometa por escrito que os agentes não escreverão mais ofertas para o comprador após a aceitação da oferta. Nem todo comprador realmente está disposto a comprometer-se a comprar uma venda curta, e um comprador comprometido é necessário.Na verdade, se o comprador não está comprometido, você realmente não tem um comprador sob contrato. Você tem um pedaço de papel sem valor.

Depois que as preliminares foram concluídas, reveja sua carta de dificuldade. A maioria dos bancos exige que um vendedor cumpra um ou mais dos parâmetros exigidos nas diretrizes específicas desse banco para conceder uma venda curta. Nem todos os bancos operam sob orientações idênticas, mas aqui estão alguns que se aplicam a quase todas as vendas curtas:

Você gasta mais do que você faz.

Você está recebendo ou é divorciado e não pode pagar a casa sozinho.
A taxa de juros do seu empréstimo está prestes a ajustar ou já aumentou.
Houve uma morte ou doença médica na família que causou a delinquência da hipoteca.
Seu empréstimo está em falta pelo menos 30 dias a partir do momento em que seu último pagamento foi devido.
Você está desempregado com poucas perspectivas de emprego.
Você completou uma falência que descarregou todas as suas dívidas.
Às vezes, quando a venda curta é negada, é devido a algo tão simples como o vendedor estar atualizado no pagamento da hipoteca. Se os pagamentos da hipoteca não estiverem em atraso, as diretrizes do banco podem indicar que o banco não pode aprovar uma venda curta. Além disso, pense nisso, se o banco estiver recebendo seu dinheiro, por que ele deve considerar conceder-lhe algum favor?

Em segundo lugar, estar debaixo d'água e fazer um pagamento de hipoteca às vezes pode sentir o equivalente a lançar contas de US $ 100 no ar para serem levadas por uma brisa.

Se algum dos 7 itens acima se aplica à sua situação, certifique-se de incluir esses motivos em sua carta de dificuldade. Os negociadores do banco lidar com um grande volume de arquivos, e nem sempre examinam cada documento com a maior atenção possível. Você precisa deixar bem claro que há dificuldades e também fornecer documentação.

Se você está se divorciando, envie uma cópia da documentação do divórcio para o banco. Inclua facturas do seu médico com diagnósticos médicos ou planos de tratamento. Analise todas as suas receitas mensais versus saída. Algumas declarações financeiras não fornecem pontos ou caixas para que um mutuário inclua todas as despesas. Independentemente da documentação que o banco lhe deu para completar, crie sua própria demonstração financeira listando o rendimento à esquerda e todas as despesas à direita. Mostre um número negativo na parte inferior, subtraindo suas dívidas da sua renda. Faça com que seja muito fácil para o negociador do banco entender claramente sua imagem financeira.

Em seguida, reenvie. A probabilidade é que sua venda curta será aprovada. Os bancos querem fazer vendas curtas. O National Mortgage Settlement, entre outras ações legais, oferece incentivos financeiros para que os bancos façam uma venda curta, assim como o programa de venda a descoberto da HAFA. Na verdade, a maioria dos bancos com quem trabalhei preferem fazer uma venda curta por uma modificação de empréstimo. Se você estiver atualmente em uma modificação de empréstimo, as probabilidades de que sua venda curta sejam aprovadas apenas dispararam até 99. 9%. Leia como mudar de uma modificação de empréstimo para uma venda curta.

No momento da redação, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é Broker-Associate em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia, e não fornece aconselhamento jurídico. Se você procurar aconselhamento jurídico, consulte um advogado licenciado para fornecer.