Vendedor em uma venda curta?

Pergunta: Quem é o vendedor em uma venda curta?

Um leitor escreve: "Eu assinei tanta papelada quando coloquei minha casa no mercado como uma venda curta que não consigo lembrar o que prometi fazer ou o que qualquer papelada significa. Meu agente diz O banco paga todos os custos de venda, mas não parece ser assim. Ele me enviou uma oferta para assinar. A oferta diz "vendedor para pagar o título e o depósito". É esse eu ou é o banco? Quem paga os impostos sobre a propriedade? Quem é o vendedor em uma venda curta?

Resposta: Primeiro, deixe-me dizer que se você está se perguntando quem é o vendedor em uma venda curta, você não está sozinho. Mesmo os vendedores que devem saber a resposta a essa pergunta não. Mesmo os agentes que devem saber a resposta a essa pergunta não. Essa é parte do motivo pelo qual seu agente está lhe dizendo que o banco paga todos os custos em uma venda curta. Mas o seu agente não é exatamente correto e pode estar tomando a saída fácil.

Também me parece que você pode ter um problema de confiança acontecendo com seu próprio agente. Quando um agente assina um acordo de listagem com você, esse agente está criando um relacionamento fiduciário com você. Isso significa que o agente deve trabalhar no seu melhor interesse. É difícil para um agente fazer esse trabalho para você se o fiduciário não existir. Você deve confiar em seu agente para ter fiduciário com esse agente. Sem confiança, você pode ter quebrado o relacionamento fiduciário.

A minha sugestão é que você peça ao seu agente que lhe explique o seu fiduciário e que lhe explique quem é o vendedor em uma venda curta.

Esta não deve ser uma tarefa difícil para o seu agente e, na verdade, muito provavelmente será bem-vinda pelo seu agente.

Quem paga os custos em uma venda curta

Uma venda curta não é realmente diferente de qualquer outro tipo de transação no que diz respeito aos custos. Sua declaração de encerramento e as taxas cobradas são muito semelhantes a qualquer outra transação imobiliária.

Funciona assim:

• Diga que você está vendendo sua casa por US $ 100.000. Você é o vendedor.
• O comprador entrega-lhe US $ 100.000, quer através de uma combinação de adiantamento e de empréstimo, ou talvez seja apenas dinheiro. Não importa. No final, você recebe US $ 100.000.
• Primeiro, você paga a comissão. Se for 7%, você pagará US $ 7 000 ao corretor da lista. O corretor de listagem então paga o agente de listagem, o corretor do comprador e o corretor do comprador paga o agente do comprador. Poderia até haver subagentes de agentes que recebessem o pagamento de US $ 7 000, mas o fato é que você tem agora US $ 93 000.
• Dos US $ 93, 000, você provavelmente terá mais US $ 3 000 em despesas. Essas taxas podem cobrir taxas de título, taxas de custódia, taxas de registro, impostos sobre a propriedade inadimplente, prorrateamentos fiscais, taxas de transferência, entre outros encargos.Se todas essas taxas totalizem US $ 3 000, por exemplo, você terá agora US $ 90 000.
• Os US $ 90 000 são seus resultados líquidos. Você não pode manter esse dinheiro porque você deve o banco. Você provavelmente deve ao banco muito mais de US $ 90.000, mas se o banco fosse vender sua casa como uma casa de propriedade do banco, o máximo que o banco provavelmente poderia obter seria os US $ 100.000 que você acabou de oferecer para venda a descoberto .

  Portanto, uma vez que o banco não pode obter mais do que isso porque os US $ 100.000 são o valor de mercado, o banco aceitará seus US $ 90.000. A única diferença entre uma venda curta e uma transação regular, como você pode ver , é o fato de você não colocar dinheiro no seu bolso. Em uma transação regular, você pagaria o produto líquido depois de pagar o banco porque você teria o que é chamado de patrimônio. Em uma venda curta, você não possui capital próprio porque você perdeu seu capital próprio.

  Isso significa que você é o vendedor. O banco não é o vendedor. O proprietário é o vendedor, e o proprietário paga os custos da venda do produto da venda.

O banco é realmente o vendedor de uma venda curta?

Algumas pessoas argumentam que o banco é realmente o vendedor de uma venda curta, porque o banco deve muito mais dinheiro do que a casa vende, mas isso não é verdade. Isso ocorre porque o título permanece com o vendedor até que o vendedor atenda a casa a um comprador. O vendedor é o proprietário.

Funciona desta forma na realidade, no entanto. Digamos que você deve US $ 200.000 para o banco, mas sua casa vale apenas US $ 100.000. Se o banco vai perder US $ 10.000 do produto, porque o produto líquido da venda é de apenas US $ 90.000, o que faz com que banco muito interessado e investido nos custos de venda.

Embora o banco realmente não pague os custos de venda, cada centavo que o banco pode impedir que o vendedor pague vai no bolso do banco. Porque o banco obtém o dinheiro que sobrou. É por isso que o banco se importa quanto o vendedor paga nos custos de fechamento.

Mas o vendedor ainda é o vendedor, e o banco ainda é o banco.

A questão permanece se o banco não autorizar uma determinada taxa ou despesa em uma venda curta, quem paga? Se uma taxa não for autorizada, significa que o banco não permitirá que ela seja deduzida do produto bruto. Mas a taxa ainda precisa ser paga. Na maioria das minhas vendas curtas, peço ao comprador que pague as taxas não autorizadas.

Normalmente, o pagamento de taxas não autorizadas é negociável. No entanto, em uma venda a descoberto do HAFA, o vendedor não podia pagar nada extra. As vendas a curto prazo da HAFA não são mais usadas. Na Califórnia, o SB 458 proíbe os vendedores de venda a descoberto da Califórnia de pagar quaisquer taxas de todos os desembolsos, conforme demonstrado pelo Código Civil 580e da Califórnia.

No momento da redação, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é um corretor-associado em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.