Vendedor Os créditos ao comprador não são sempre um crédito

Se um HUD-1 não era complicado antes, é pior depois que os regulamentos da TRID derrubaram HUDs em favor das declarações de encerramento e como os créditos do vendedor aparecem. Não são apenas os compradores de casas que não entendem as declarações de encerramento com créditos, também são funcionários do banco, que lutam. Especialmente um banco de venda a descoberto que precisa aprovar a declaração de encerramento. A forma é tão complicada e horrível que muitos oficiais de custódia tomaram sobre si próprios para fornecer uma planilha de rede, apenas para que todas as partes em uma transação imobiliária possam descobrir o que está acontecendo.

Este é o progresso?

O problema com os créditos da Vendedora ao Comprador no encerramento

O problema começou com a revisão da estimativa de boa fé. Escalou para o HUD. RESPA decidiu que se uma taxa for mostrada na estimativa de boa fé, mas geralmente é paga pelo vendedor, então ela deve refletir sobre o HUD. Para fazer o saldo do HUD, se uma taxa é mostrada como um crédito, mas não é realmente um crédito, então também deve ser mostrado como um débito, o que o torna uma lavagem. Então o HUD foi embora, substituído pela declaração de encerramento.

Faz você se perguntar por que mostrar isso? Por quê? Porque está na estimativa do empréstimo. Eu sei, faz você querer tirar o cabelo. Os regulamentos governamentais farão isso com você.

O que é um crédito do vendedor ao comprador que não é um crédito?

Vamos começar com a premissa de que os créditos são geralmente refletidos como um número positivo e os débitos são um número negativo. Se você adicionar US $ 100 e depois subtrair $ 100 você tem zero.

Em segundo lugar, em muitas partes do país, algumas taxas de custo de fechamento são geralmente pagas pelo vendedor.

Também é costume em algumas áreas dividir essas taxas. O problema surge quando é um costume local para o vendedor pagar uma taxa específica, mas essa taxa está listada na estimativa do empréstimo do comprador. Exemplos desses tipos de taxas são:

• Póliza de seguro de título do proprietário, também conhecida como a Política de Proprietário do CLTA / ALTA.
• Taxa de liquidação, também conhecida como Taxa de Custódia
• Impostos de Transferência do Município, também conhecido como Taxa de Taxa de Documentação

As taxas acima, se mostradas no contrato de compra como uma taxa paga pelo vendedor, serão refletidas no declaração de encerramento como um crédito do vendedor para o comprador. Como essas taxas não são realmente um crédito para o comprador do vendedor, elas são exibidas como débito para o comprador, o que as esconde.

Mas oh, esse procedimento faz com que todos, do comprador de casa de Joe Blow aos executivos dos bancos, garrotem seus globos oculares. Eles estão em agonia. E não podemos consertar isso, a menos que o governo o conserte. Se o governo tentar resolver isso, tenho uma sensação de dissimulação que só piorará. Então, parece que isso é um Catch 22.

Por essa razão, espero que esta simples explicação do problema com os chamados créditos de vendedor para o comprador na declaração de encerramento fará com que uma pessoa menos fale repetidamente vai de um lado para o outro em uma porta - só porque é tão bom quando você pára.

Por que os créditos do vendedor no HUD causam problemas para bancos de venda a descoberto

Os bancos de venda a descoberto possuem diretrizes estabelecidas pelos investidores. Essas diretrizes explicam como um banco pode lidar com aprovação de taxas em uma venda curta. Algumas diretrizes proíbem créditos para o comprador e algumas diretrizes têm um limite na porcentagem paga ao comprador.

Quando um negociador que não conhece uma declaração de encerramento vê um crédito anotado ao comprador, muitas vezes essa pessoa exigirá que a taxa seja removida. É difícil conseguir que algumas pessoas entendam que a taxa já foi removida como débito. Eles podem ver isso em preto e branco, bem na frente de seus rostos, mas não se registra no andar de cima. Eles sabem apenas que o vendedor não pode dar crédito ao comprador.

Um agente de custódia ou agente de fechamento não pode alterar uma declaração de encerramento. As taxas devem ser mostradas conforme prescrito pela lei federal. As taxas não podem ser arrastadas para se adequar ao capricho de um negociador de venda a descoberto.

Posso enviar aos negociadores um link RESPA que explica as regras, mas muitos ainda não entendem. Então, se você é uma dessas pessoas, não se sinta mal por sua ignorância. Muitas pessoas estão confusas e no mesmo barco que você.

Eu quero dizer: pode afundar, mas sou muito educado. Porque a verdade é que essas taxas são não um crédito para o comprador.

Se você ainda está confuso depois de revisar todas essas informações, pode ser uma boa idéia considerar outra linha de trabalho.

No momento da redação, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é Broker-Associate em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.