O Banco aprovará minha venda a descoberto?

Pergunta: O Banco aprovará minha venda curta?

Um leitor pergunta: "Meu marido e eu tentamos obter uma modificação de empréstimo do Bank of America há quase um ano, e continuamos fugindo. O banco finalmente nos disse que devemos tentar faça uma venda curta, mas o banco não nos informará se eles aprovarão uma venda curta. Meu marido acha que o banco irá dizer não à venda curta, assim como eles nos entregaram com a modificação do empréstimo. Como sabemos se o banco aprovará nossa venda curta?

Resposta: Muitos vendedores subaquáticos estão preocupados que seus bancos rejeitarão uma venda curta quando a verdade for se o vendedor e a propriedade se qualificarem, a maioria dos bancos prontamente aprovará uma venda curta. Contudo, com a maioria dos truismos, muitas vezes existem exceções.

Como os bancos podem recusar aprovar uma venda curta

Às vezes, os bancos farão demandas não razoáveis ​​em uma venda curta. Muitas vezes, eles fazem solicitações inacreditáveis ​​para aprovar a venda curta com base nos requisitos de seus investidores. Essas demandas nem sempre fazem sentido.

Seria bom se o banco simplesmente colocasse na linha e dissesse que não quer fazer a venda curta, mas isso acontecerá quando os porcos voarem. Os bancos sentem que não devem a ninguém uma explicação. Aqui estão algumas das maneiras como um banco ou seus investidores sabotar a venda curta:

• Exigem um preço de venda mais alto do que uma avaliação nunca se encontrará.
  Alguns agentes acreditam erroneamente que os bancos são estúpidos e / ou os agentes BPO são incompetentes. Mas é porque os agentes acreditam que os bancos se preocupam com o BPO e que os bancos estão dizendo a verdade. Um negociador do banco pode dizer que o BPO chegou em US $ 200.000, quando o BPO sugeriu um preço de venda de US $ 180.000.No entanto, um preço de venda de US $ 180.000 pode não cobrir as perdas dos investidores da mesma forma que um encerramento seria.
• O banco ou seus investidores podem exigir que o vendedor ocupe o imóvel.
  Poderia haver uma cláusula no PSA que diz que apenas as propriedades ocupadas pelo proprietário serão aprovadas para venda a descoberto. O negociador bancário poderia exigir que o vendedor voltasse para a casa, mesmo que o vendedor se mudasse pelo país para assumir um novo emprego. O negociador pode suspeitar que o vendedor não vai voltar, então o negociador não precisa rejeitar a venda curta - o vendedor fará isso recusando-se a se mudar.
• O banco pode exigir uma contribuição do vendedor que o vendedor não pode pagar.
  Não é incomum que um banco peça ao vendedor dinheiro adicional, além do preço de venda. Muitas vezes, o banco não permitirá que os agentes imobiliários ou o comprador paguem essa contribuição, o que pode ser exorbitante. Em muitos casos, os bancos querem o dinheiro apenas do vendedor, como se fosse de alguma forma punitivo.Se o vendedor não tiver ou não pode emprestá-lo, o banco não aprovará a venda curta.

Por que os bancos aprovam vendas curtas

Os bancos estão no negócio de ganhar dinheiro. Os bancos às vezes podem ganhar mais dinheiro com um encerramento do que uma venda curta. Mas na maioria das vezes, os bancos querem minimizar as perdas e considerarão uma venda curta nas seguintes condições:

• O Vendedor proporciona uma dificuldade documentada.
  Enquanto os bancos às vezes aceitam uma venda curta estratégica, as vendas mais baixas são aprovadas com base nas dificuldades financeiras dos vendedores e em circunstâncias além do controle dos vendedores. Não espere se afastar com uma venda curta aprovada e nenhuma contribuição se você tiver ativos e renda disponível.
• O vendedor aceitou uma oferta com preço razoável de um comprador qualificado.
  O preço de venda deve ser próximo das vendas comparáveis. Às vezes, o banco irá compensar a oferta de um comprador apenas para ver se o comprador pagará mais, mas no final, o credor do comprador ainda precisa avaliar a casa ao preço acordado. Antes de aprovar a venda a descoberto, o banco pode querer ver a prova de fundos do comprador e / ou uma carta de pré-aprovação, se o comprador estiver obtendo financiamento.

Acima de tudo, a transação precisa ter sentido para o banco de venda a descoberto. Simplesmente porque o valor de uma casa declinou, se não for suficiente, um motivo para um banco aprovar uma venda curta e deixar os vendedores fora do gancho.

_{No momento da redação, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é um corretor-associado em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.}