3 Estratégias para gerenciar propriedades de aluguel

Se uma propriedade de aluguel não for gerenciada corretamente, ela cairá em confusão. Felizmente, existem várias formas diferentes de gerenciar a propriedade para atender às necessidades de todos os proprietários. Você pode estar completamente ligado, ou você pode decidir terceirizar tudo. Aqui estão três estratégias de gerenciamento para cada potencial senhorio a considerar que manterá sua propriedade em alta, execução e geração de receita.

3 Estratégias para gerenciar propriedades de aluguel

Antes de poder selecionar a estratégia certa para você, você precisa entender todas as diferentes áreas de uma propriedade de aluguel que precisa ser gerenciada.

As responsabilidades de gerenciamento do proprietário podem ser divididas em três seções:

Gerenciando inquilinos
Gerenciando manutenção de propriedades e inspeções
Gerenciar finanças

1. Gerenciando inquilinos

Esta é a parte da gestão de propriedades de aluguel que é mais imediata e mais óbvia. No entanto, ser um senhorio bem-sucedido envolve muito mais do que apenas cobrar aluguel. Você deve gerenciar:

Coleção de aluguel: Definir datas de vencimento. Coletando aluguel por semana ou mês. Estabelecimento de taxas atrasadas e períodos de carência. Lidar com o aluguel não remunerado.
Contratos de locação: Verificando que a locação inclui todos os termos legais exigidos pela lei do inquilino do senhorio do seu estado. Certifique-se de que o contrato de arrendamento está atualizado com a versão mais recente da lei. Gerenciando a data de início e término do arrendamento de todos os inquilinos.
Triagem do inquilino: Vaga publicitária. Configurando compromissos. Verificando informações sobre aplicativos.
Move-In: Assinatura contratos de arrendamento. Passando por regras, requisitos e regulamentos. Cobrança de depósito de segurança e aluguel do primeiro mês. Passando e observando a condição atual da unidade de aluguel.

Mover-Para fora: Verificando que o prazo da locação está realmente acabado. Verificando a condição da unidade de aluguel por qualquer dano. Começando o processo para encontrar um novo inquilino para um apartamento.
Reclamações de inquilino: Queixas de campo. Configurando um plano de jogo para resolver o problema.
Solicitações de reparo: Respondendo aos pedidos rapidamente. Priorizando a importância do reparo. Fazendo o reparo ou contratando alguém para fazê-lo.
Desinquiências dos inquilinos: O inquirente enviando avisos legalmente antes do despejo. Arquivamento para despejo com o tribunal. Preparando sua evidência que apoie o motivo do despejo.

2. Gerenciando manutenção de propriedades e inspeções

A segunda parte principal do gerenciamento de propriedades de aluguel é a própria propriedade. A estrutura física precisa ser mantida para a saúde e a segurança dos inquilinos. Sua companhia de seguros também pode exigir certas partes da estrutura, como o telhado, para atender a determinados padrões ou eles se recusarão a garantir a propriedade.

Manutenção: Cortando a grama. Pegando as folhas. Pá de neve. Tirando o lixo. Manter todas as áreas comuns limpas. Certifique-se de que os inquilinos tenham acesso à água corrente em todos os momentos e aqueça no inverno. Fixação de vazamentos de telhado, vazamentos de encanamento, telhas rachadas, corrimões soltos, fechaduras defeituosas da porta ou da janela.
Inspeções: Você terá que lidar com inspeções da cidade e até mesmo do seu credor e companhia de seguros. As inspeções da cidade são garantir que sua propriedade esteja seguindo determinados códigos de saúde e segurança. O credor e a companhia de seguros inspecionam a propriedade para se certificar de que o imóvel valha o valor que estão emprestando ou o valor pelo qual eles estão segurando.

3. Gerenciando Finanças

A terceira parte da administração que você terá que lidar quando possuir uma propriedade de aluguel envolve as finanças. Você precisa entender quanto dinheiro vem em cada mês e quanto dinheiro está saindo.

Pagamentos de aluguel: Quanto você coleta no aluguel por mês.
Pagamento de hipoteca: O que você paga a cada mês em sua hipoteca.
Seguro: Quanto você paga para garantir sua propriedade.
Impostos: Quais são seus impostos anuais sobre a propriedade.
Utilidades: Se os inquilinos não são responsáveis pelo pagamento de serviços públicos, quanto as contas de água, gás e eletricidade são mensais para a propriedade.
Taxas / multas: Taxas que você pode ter que pagar por inspeções de propriedade ou custos judiciais. Impostos inesperados para problemas de manutenção na propriedade.

3 Estratégias de gerenciamento de aluguel

Agora que você entende as várias áreas de uma propriedade de aluguel que precisa ser gerenciada, você pode determinar como deseja gerenciar essas áreas.

Existem três abordagens principais:

Gestão do Do-It-Yourself
Half Do It Yourself / Half Outsource
Outsource Management Completamente

1. Gestão do Do-It-Yourself

Nesta abordagem de gestão, você é responsável por tudo, daqui, DIY. Você é aquele que está cobrando aluguel, pisando neve e arquivando seus impostos.

Prós

Controle total: Como proprietário de uma propriedade alugada, você é dono da empresa. Quando você faz isso sozinho, você sabe o que está acontecendo em todas as partes do seu negócio.
Consciente dos problemas rapidamente: Como você tem a mão em todas as partes do gerenciamento, você pode ver imediatamente quando um problema está ocorrendo. Infelizmente, porque você está encarregado de todas as coisas em sua propriedade, você ainda pode não resolver esse problema imediatamente.

Contras

Falta de conhecimento: É impossível ser um especialista em tudo. Se você tivesse contratado um contador para arquivar seus impostos, em vez de fazê-lo você mesmo, o contador poderia ter capturado várias deduções que você não conhecia. Se você tivesse contratado um advogado para preparar seu contrato de arrendamento, em vez de preparar seu próprio contrato de arrendamento, o advogado poderia ter incluído certas leis estaduais de arrendatários que você negligenciou. Se você tivesse contratado um profissional para instalar o telhado em sua propriedade, em vez de instalá-lo você mesmo, talvez você não tenha tido que lidar com um vazamento do telhado.
Abrumador: Sendo todas as coisas para todas as pessoas podem se tornar demais. Como você está assumindo a responsabilidade por tudo, você pode ser mais propenso a cometer erros.

Melhor para

Proprietários com um pequeno número de unidades de aluguel.
Proprietários que já possuíam empresas.
Proprietários com experiência prévia na gestão de aluguéis.
Proprietários que querem o controle.

2. Half Do-It-Yourself / Half Outsource

Nesta abordagem para gerenciar a propriedade de aluguel, você gerencia as áreas que você sente que tem experiência e depois terceirizar as áreas com as quais você não se sente confortável ou simplesmente não tem a desejo gerenciar.

terceirizar questões legais

Como exemplo, você poderia decidir terceirizar quaisquer questões de gerenciamento de aluguel que envolvam assuntos legais. Você pode se sentir bem em gerenciar as finanças da propriedade, a manutenção diária e reclamações dos inquilinos, mas são muito desconfortáveis quando se trata de questões legais. Neste caso, você pode contratar um advogado para lidar com quaisquer questões legais que surjam. Isso pode incluir a elaboração de seu contrato de locação para que ele cumpra todas as leis dos inquilinos do senhorio do seu estado e o tratamento de todos os despejos do inquilino.

Terceirização de Problemas de Manutenção

Neste cenário, você contrataria um manipulador ou superintendente de construção para lidar com todos os problemas de manutenção, mas também lidar com todas as outras obrigações de gerenciamento.

Prós

Frees Up Time: Se você não está fazendo tudo, você terá mais tempo, período. Como você usa esse tempo depende de você. Você pode apreciar mais tempo com sua família ou pode usar esse tempo para encontrar oportunidades de investimento adicionais.
Tenha especialistas: Você está desistindo do controle para outros que espero conhecer mais do que você em uma determinada área.

Contras

Baseando-se em outros: Você está confiando que essas pessoas sabem o que estão fazendo e que têm seus melhores interesses em mente.

Melhor para

Proprietários com número crescente de unidades de aluguel.
O senhorio médio.

3. Outsource Management Completamente

Nesta estratégia de gerenciamento, você possui a propriedade, mas não deseja ser um gerente hands-on. Você sente que sua força está na seleção de propriedades, não gerenciando as operações diárias. Você contratará um gerente de propriedade ou empresa de gerenciamento de propriedades. As empresas de gestão de imóveis podem lidar com tudo, incluindo rastreio de inquilinos, mudança de inquilino, coleta de renda, manutenção e reparos, mudança de inquilino e despejo de inquilino.

Prós

Liberdade de dores de cabeça diárias: Você não terá que atender os telefonemas às duas da manhã que o vizinho do lado está tocando suas músicas muito alto. Você será responsável pelo mínimo, mas as decisões que você é responsável geralmente serão as decisões mais importantes, como dar o OK para iniciar uma expulsão do inquilino.

Contras

Costo: Os gerentes de imóveis custarão dezenas de milhares de dólares por ano. Quanto mais unidades de aluguel você possui, mais custará.
A má gestão pode destruir o seu negócio: Você está colocando seu negócio e, assim, seu sustento, nas mãos de outra pessoa.Será muito difícil encontrar alguém que se preocupe com seu sucesso e fracasso tanto quanto você. Você deve certificar-se de que você seleciona cuidadosamente todos os potenciais gestores e tenha uma estratégia de saída clara se as coisas estiverem ruins.

Melhor para

Proprietários que vivem longe de seus aluguéis.
Proprietários com uma grande quantidade de propriedades de aluguel.
Investidores imobiliários com investimentos diversificados.

3 Estratégias para gerenciar propriedades de aluguel