Como comprar hipotecários ou REO

Você está pensando em comprar um encerramento? Isso ajuda a aprender um pouco sobre como as casas acabam por um encerramento.

Os bancos possuem imóveis porque os bancos adquiriram as casas através de encerramento. As casas nos livros de um banco são chamadas REOs, que é um acrônimo para "propriedade imobiliária". Perceba que quando os bancos recebem ações de propriedade para casas através de encerramento, muitas vezes porque ninguém apareceu nos passos do tribunal para oferecer o valor mínimo da (s) hipoteca (s) existente (s) ou do banco propositadamente, o lance mínimo tão alto que ninguém o tocaria.

Na superfície, pode não soar como se as execuções hipotecárias fossem lucrativas, especialmente se o banco quiser vender seu estoque no mercado aberto pelo valor que já devia ao banco pelo hipotecário anterior . No entanto, aqui estão pelo menos duas razões pelas quais um REO pode ser rentável para você:

• Se dois empréstimos foram garantidos para a propriedade (o que é comum nos dias de hoje), o segundo emprestador às vezes não exclui. Se o segundo credor não compensa os pagamentos atrasados ​​ao primeiro credor e comece seus próprios processos de encerramento, o segundo credor é aniquilado no encerramento. Muitas segundas hipotecas compreendem 20% ou mais do valor de mercado original.
• O banco geralmente não quer se sentar em seu inventário. Uma vez que não recebeu a oferta mínima de um investidor ou comprador de casa durante a venda de encerramento no tribunal, é provável que o banco ofereça preço a essa casa da REO por menos, apenas para se livrar dela. Depende da sua contabilidade interna.

Encontrando agentes de listagem de REO

Existem muitos lugares disponíveis on-line para encontrar execuções de hipoteca. No entanto, você também pode encontrá-los na MLS. Se você pedir ao agente do seu comprador para pesquisar MLS para "REOs", você provavelmente descobrirá que um punhado muito pequeno de agentes imobiliários se especializou em listar REOs para venda em sua vizinhança.

Aqui estão as dicas sobre os agentes de listagem de REO:

• A maioria dos agentes de listagem de REO lista apenas REOs, nenhum outro tipo de propriedade.
• Os agentes de listagem de REO muitas vezes dão descontos aos bancos em troca de seus negócios, porque esses agentes lidam em volume e às vezes o gerente de ativos obtém um corte.
• Os agentes de listagem da REO ganham dinheiro vendendo muitos REOs ou operando como um agente duplo. Sob a agência dupla, o agente de listagem da REO ganhará a comissão de listagem e a comissão do agente do comprador.
• Para atrair agentes do comprador, muitos bancos oferecem uma porcentagem maior da comissão ao agente do comprador, enquanto descontam a comissão do agente de listagem.
• Os agentes da lista REO geralmente representam o vendedor e não o comprador. Considere se quer sua própria representação, você pode.
• Os agentes de listagem de REO são tipicamente agentes de produção superior devido ao volume de negócios que eles realizam.Eles geralmente não passam muito tempo trabalhando com compradores.
• Alguns agentes de listagem de REO estão tão ocupados que contratam assistentes para chamadas de campo. Muitos não dão seu número de celular privado, o que dificulta a comunicação.

Contratação de um agente do comprador

A menos que você tenha experiência direta na negociação com bancos, você pode receber uma melhor representação contratar o agente do seu próprio comprador.

Antes de selecionar um agente, escolha vários e entreviste os agentes imobiliários para encontrar um bom ajuste.

• O agente do comprador tem uma responsabilidade fiduciária para proteger seus interesses.
• Os agentes do comprador não representam o vendedor. Mesmo quando o vendedor está pagando sua comissão.
• Os agentes do comprador são geralmente pagos pelo vendedor. Isso significa que não lhe custará contratar um agente de comprador.
• Os agentes do comprador podem pedir que você assine um contrato de corretor do comprador, que irá definir as funções do agente para você e especificar quem paga a comissão.
• Considere trabalhar com um agente de comprador que tenha experiência trabalhando com REOs.

Negociação com REOs

Se a listagem for relativamente nova no mercado, é muito possível que o banco não se desvie muito do seu preço. Você terá maior poder de negociação se fizer ofertas em casas que tenham estado no mercado há mais de 30 dias.

Aqui estão mais dicas:

• Bancos negociam descontos em massa com empresas de títulos e custódia. Se você optar por usar o título / entidade do banco, verifique as taxas que essas empresas irão cobrar. Geralmente, as taxas não pagas pelo banco, mas pagas pelo comprador, serão mais elevadas, porque o título e o depósito geralmente compõem esses descontos cobrando mais compradores.
• Muitos bancos estão se afastando do pagamento de custos de fechamento típicos para o comprador. Algumas taxas, tais como taxas de transferência, taxas do condado e do estado, são suportadas pelo comprador e não pelo banco. Os bancos geralmente não pagam por relatórios de pragas, reparos ou planos de garantia de casa.
• Alguns bancos não assinam uma contra-oferta até que todos os termos sejam mutuamente acordados entre as partes verbalmente.
• Espere que o banco tire seu próprio contrato de compra ou adendo para seu contrato de compra padrão. Leia atentamente e peça um advogado de imóveis para obter conselhos se você não entender. Você pode apostar que o advogado do banco elaborou esse contrato e não está a seu favor.
• Se o banco não se mover e você receber uma rejeição na oferta, aguarde mais 30 dias e reenvie sua oferta original, com a data original cruzada e sua nova data inserida.
• Você pode esperar 10 dias para uma resposta à sua oferta do banco. Seja paciente. Eu sei que parece loucura que alguns bancos possam demorar muito para responder, mas eles podem.
• O banco pode pedir que você envie um pedido de empréstimo para que possa requisitá-lo; no entanto, você não é obrigado a obter seu empréstimo desse banco.
• Se você não pode fechar na data de encerramento predeterminada, o banco pode cobrar uma penalidade por cada dia que você passar nessa data.Certifique-se de ter uma carta de pré-aprovação do empréstimo do seu próprio credor antes de enviar uma oferta e obter a garantia de que você receberá o financiamento do seu credor sem se antecipar a atrasos inesperados.
• Você provavelmente será solicitado a comprar a casa "como está". Há desvantagens na compra de execuções hipotecárias. Faça sua oferta sujeita a uma inspeção de casa. Alguns vendedores em ativos padrão da tira de casas de encerramento.

No momento da redação, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é Broker-Associate em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.