Compra de casa Sujeito a um Empréstimo existente

Quando as taxas de juros aumentam, o assunto de compra de repente começa a parecer uma opção de financiamento muito atraente para os compradores de casas. Quando as taxas de juros são baixas, os compradores domésticos tendem a evitar sujeitos a transações. Mas as taxas de juros não são o único fator usado para determinar se um comprador pode fazer uma oferta de compra com sujeição a financiamento.

O que está sujeito a compra?

"Comprar sujeito" significa comprar um assunto residencial para a hipoteca existente.

Significa que o vendedor não está pagando a hipoteca existente e o comprador está assumindo os pagamentos. O saldo não pago da hipoteca existente é então calculado como parte do preço de compra do comprador.

Por que um comprador compraria uma casa sujeita à hipoteca?

O principal motivo para comprar o assunto é assumir a taxa de juros existente do vendedor. Se as taxas de juros atuais forem de 7% e um vendedor tiver uma taxa de juros fixos de 5%, essa variação de 2% pode fazer uma enorme diferença no pagamento mensal do comprador.

• Uma hipoteca de US $ 200.000, com uma taxa de juros de 5%, é amortizada com um pagamento de $ 1, 073. 64 por mês.
• A hipoteca de US $ 200 000 a uma taxa de juros de 7% é amortizada com um pagamento de $ 1, 330. 60 por mês.
• A poupança mensal para um comprador nestas circunstâncias é de US $ 256. 96 ou US $ 3, 083. 52 por ano.

Um segundo motivo: geralmente os compradores não se qualificam para comprar uma casa ao usar sujeito a financiamento, a menos que o vendedor decida retirar o relatório de crédito do comprador.

Se um vendedor estiver disposto, mesmo um comprador com crédito ruim pode comprar um assunto doméstico.

Três tipos de assunto para opções

Um assunto à venda não envolve necessariamente o financiamento do proprietário, mas poderia. Se o vendedor carrega qualquer tipo de financiamento depende se o vendedor envolve a hipoteca e / ou o montante do adiantamento em relação ao preço de compra.

• Um assunto em linha reta em dinheiro para empréstimo.

  O tipo de assunto mais comum é quando o comprador paga em dinheiro a diferença entre o preço de compra e o saldo do empréstimo existente do vendedor. Por exemplo, se o saldo existente do empréstimo do vendedor for de US $ 150.000 e o preço de venda for de US $ 200.000, o comprador deve fornecer ao vendedor US $ 50.000 em dinheiro.

• Um assunto em linha reta com o carryback do vendedor.

  Os carrybacks do vendedor, também conhecidos como financiamento do vendedor ou do proprietário, são mais comumente encontrados na forma de uma segunda hipoteca. Um carryback do vendedor também poderia ser um contrato de terra ou um instrumento de venda de opção de arrendamento.

  Por exemplo, se o preço de venda for de US $ 200.000, o saldo do empréstimo existente é de US $ 150.000 e o comprador efetua um adiantamento de US $ 20.000, o vendedor teria o saldo remanescente de US $ 30.000 em um taxa de juros separada e termos negociados entre as partes.O comprador concordaria em fazer um pagamento ao credor do vendedor e um pagamento separado a uma taxa de juros diferente para o vendedor.

• Wrap-around sujeito a.

  Um assunto envolvente dá ao vendedor uma substituição de interesse porque o vendedor ganha dinheiro com o saldo da hipoteca existente. Digamos que a hipoteca existente possui uma taxa de juros de 5%. Se o preço de venda for de US $ 200.000 e o comprador derrubar US $ 20.000, o carryback do vendedor seria de US $ 180.000. Com uma taxa de 6%, o vendedor faz 1% da hipoteca existente de US $ 150.000 e 6% em o saldo de US $ 30.000. O comprador pagaria 6% em US $ 180.000.

Diferença entre sujeito e uma hipótese de empréstimo

Em um assunto a transação, nem o vendedor nem o comprador dizem ao credor existente que o O vendedor vendeu a propriedade e o comprador agora está fazendo os pagamentos. O comprador não obteve a permissão do banco para assumir o empréstimo. Os credores colocaram verbiage especial em suas hipotecas e confiar em ações que dão ao credor o direito de acelerar o empréstimo em caso de alienação.

Os bancos chamam esses empréstimos devido e pagáveis ​​após a transferência? Depende. Em certas situações, alguns bancos estão simplesmente felizes em que alguém - qualquer um - esteja fazendo os pagamentos. Mas os bancos têm o direito devido à cláusula de aceleração na hipoteca ou escritura de confiança. Isso é o que torna uma situação de risco para um comprador. Se o comprador não puder pagar o empréstimo mediante a demanda do banco, o banco poderá iniciar o encerramento.

Se um comprador faz uma hipótese de empréstimo, o comprador assume formalmente o empréstimo com a permissão do banco. Isso significa que o nome do vendedor é removido do empréstimo e o comprador se qualifica para o empréstimo, assim como qualquer outro empréstimo de dinheiro de compra. Geralmente, os bancos cobram ao comprador uma taxa de suposição para processar uma hipótese de empréstimo, mas a taxa é muito inferior às taxas para obter um empréstimo convencional. Os empréstimos da FHA permitem uma hipótese de empréstimo, mas a maioria dos empréstimos convencionais não.

_{No momento da redação, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é um corretor-associado em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.}