Como saber quando o refinanciamento funciona e quando não

Antes de refinanciar, é importante entender o que você vai sair e o que isso lhe custará. A maioria das calculadoras on-line apenas lhe conta seu período de equilíbrio - quanto tempo demorará para recuperar os custos de fechamento necessários para refinanciar. Isso pode ser útil, mas você realmente precisa de uma melhor compreensão de como os custos de juros serão afetados se você refinanciar.

Para ver como o refinanciamento afeta suas finanças, siga as etapas abaixo.

Você aprenderá tudo o que você precisa saber sobre seu empréstimo existente e a substituição potencial.

1. Calcule seu empréstimo original

Sim, você já sabe o que é seu pagamento mensal e quanto você ainda deve. No entanto, você também precisa saber quanto de cada pagamento vai para o seu custo de juros, e quanto disso realmente paga o dinheiro que você emprestou. Para descobrir isso, você precisará de uma tabela de amortização, que você pode obter de uma variedade de fontes. Prefiro usar o Excel para calcular a amortização, mas também pode usar uma calculadora online ou qualquer outro software de planilha.

Veja como isso funciona: o que é amortização?

Para esta descrição, vou explicar como calcular suas opções de refinanciamento usando o Excel, mas o processo é o mesmo se você usar Sobre. calculadora de amortização de Com ou outro programa (o melhor é usar uma planilha, pois os números serão mais precisos). Assumiremos o seguinte enquanto trabalhamos com um exemplo:

Valor do empréstimo original: $ 180, 000
Data original do empréstimo: 01 de janeiro de 2003
Data de hoje: 01/07/2012
Interesse Taxa do empréstimo: 5. 4%
Termo do empréstimo: 30 anos

Para obter os detalhes do seu empréstimo original, insira-os no calculador de amortização escolhido. Se possível, insira o mês e o ano reais em que você originalmente emprestou dinheiro.

Use o valor do empréstimo original - não o valor que você deve atualmente.

2. Descubra onde você fica

Tome nota de onde você está com seu empréstimo atual. Desloque-se até a data de hoje e veja o quanto você ainda deve ao empréstimo. No nosso exemplo, é $ 152, 160. 64 (seus números podem variar devido ao arredondamento, dependendo do software que você usa e da precisão que é).

3. Calcule o empréstimo de substituição

Descobrir o aspecto do seu novo empréstimo se você refinanciar. Para este exemplo, assumiremos o seguinte:

Valor do empréstimo: $ 152, 160. 64 (copiado de cima)
Data de início do empréstimo: 1/7/12
Taxa de juros sobre o novo empréstimo: 4. 25%
Termo do empréstimo: 30 anos

Você notará que seu pagamento mensal irá cair para US $ 748. 54 se você refinanciar (vs $ 1, 010. 76 para o empréstimo original). Isso é atraente, mas não deve ser uma surpresa, já que seu novo empréstimo é menor e vem com uma menor taxa de juros.Salvar no pagamento mensal pode ser importante para você, mas é apenas um dos vários fatores importantes.

4. Faça alguns pressupostos sobre quanto tempo você manterá o empréstimo

Infelizmente, raramente há uma resposta clara quando você está decidindo se deve ou não refinanciar. Você deve decidir o que você pensa e sua decisão com base em seus pressupostos.

Então, tente estimar quanto tempo você manterá o novo empréstimo. Você vai ficar na mesma casa para os próximos 7 anos? Você ficará lá por 30 anos? Está tudo bem se você não sabe - você pode fazer várias análises "what-if".

5. Olhe para os custos de juros

Agora você pode olhar sob o capô e ver o que acontece se você refinanciar. Descubra o quanto você gastará em juros com o empréstimo antigo e o novo empréstimo. Vá para cada tabela de amortização e contabilize o montante total na coluna 'Interesse'. Comece com a data de hoje e continue em baixo até você pensar que vai se livrar do empréstimo (7 anos, ou quando é pago ou o que você escolher). Isso é mais fácil se você calculou cada empréstimo com uma planilha, ou se você pode copiar e colar sua tabela de amortização em um spreadshee. Veja um exemplo de como fazê-lo aqui, ou use a função SUM no OpenOffice, no Google Docs ou no Excel.

No nosso exemplo, existem algumas diferenças interessantes:

Se você mantiver o empréstimo existente até que seja pago, você gastará US $ 103, 236 em juros de hoje até 2033
Se você refinanciar e manter o empréstimo até que seja pago, você gastará US $ 117, 313 em juros de hoje até 2042

Vale a pena cerca de US $ 14 000 nos próximos 30 anos para obter o menor pagamento mensal? Talvez seja e talvez não seja. Mas e se você apenas manter o empréstimo (ou ficar em casa) por 10 anos?

Se você mantiver o empréstimo existente, gastará US $ 69, 565 em juros até julho de 2022
Se você refinanciar, gastará US $ 58,55 em juros até agora em julho de 2022

Nesse caso, o refinanciamento parece mais atraente. Não só você obtém o benefício de um pagamento mais baixo, mas também economiza em custos de juros (porque você não vai continuar pagando juros pelos 30 anos completos).

6. Descobrir uma maneira de lidar com os custos de fechamento

Quando você refinanciar, você pode ter que pagar os custos de fechamento. Você também terá que levar esses custos em conta à medida que você decide o que fazer. Você pode considerar o custo de oportunidade de usar esses fundos: você poderia ter ganhado juros sobre esse dinheiro? Em caso afirmativo, ainda vale a pena gastar o dinheiro em custos de fechamento? Você também pode considerar a fórmula tradicional de refinanciamento de equilíbrio: por quanto tempo demora você a recuperar o dinheiro que gasta, assumindo que o seu pagamento mensal diminui (divida as economias mensais por seus custos totais de fechamento para descobrir quantos meses isso levará). Você ficará na casa o tempo suficiente para recuperar esses custos? Seja lá o que fizer, certifique-se de não ignorar os custos de fechamento porque eles são uma parte importante do quebra-cabeça.

Se você financiou os custos de fechamento ou os tivesse "envolvido" no novo empréstimo (ou se você obteve um empréstimo sem custos de fechamento), talvez você não precise fazer nada adicional - os custos já são contabilizados no seu maior saldo do empréstimo ou taxa de juros mais alta.