Posso vender em curto uma propriedade de investimento?

Pergunta: Posso vender curto minha propriedade de investimento?

Um leitor pergunta: "Eu sinto que fiz todas as coisas erradas. Comprei esta propriedade de aluguel no auge do mercado. Eu refinanciei dois anos depois e adicionei uma adição de quarto, pensando minha esposa e eu me aposentaria lá algum dia. Bem, esse dia chegou e esta é agora uma casa subaquática. Eu devo mais do que vale a pena. Posso vender minha propriedade de investimento em curto? "

Resposta: Algumas pessoas pensam que a opção de venda curta é limitada apenas a uma residência pessoal. Eles provavelmente assumem isso porque há muitos hoopla de certos tipos de credores sobre se uma pessoa ocupa a casa ou não ocupa a casa, mas isso tem pouco a ver com a maioria das vendas a descoberto. Mesmo as diretrizes para uma venda curta de HAFA tradicional desde fevereiro de 2011 permitem que uma residência pessoal vaga seja considerada longa, a casa não está sentada vazia por 12 meses ou mais.

Na Califórnia, recentemente vendemos um prédio de apartamentos de múltiplas unidades para um vendedor sem julgamento de deficiência e uma liberação completa de responsabilidade. Muitas das qualificações dependerão do seguinte:

• Seu tipo de empréstimo
• Seu credor
• Legislação estadual
• Tipo de propriedade
• Razão de dificuldade

Não é sempre necessário ter dificuldades - financeiro ou de outra forma - para fazer uma venda curta. Algumas instituições de crédito, como o Bank of America, por exemplo, são vendas muito pró-baixas.

O Bank of America tem vários programas de venda curta disponíveis que envolvem pouca ou nenhuma dificuldade. Alguns desses programas pagam você para fazer a venda curta, mas geralmente não em relação a uma propriedade de investimento.

Preparando-se para uma venda curta em uma propriedade de investimento

A primeira coisa a fazer é escrever uma carta de dificuldade.

Eu percebi que acabei de dizer que você nem sempre precisa mostrar dificuldades, e isso é verdade. Mas você ainda pode precisar produzir uma carta de dificuldade. Você pode precisar solicitar a venda curta e layout por que você precisa.

Aqui estão outros documentos que o credor pode solicitar:

• Análise de mercado comparável. Seu agente pode preparar um CMA para entrega no banco para fundamentar o valor. O banco provavelmente ainda irá encomendar seu próprio BPO. No entanto, o CMA dará credibilidade ao seu pedido.
• Declaração de imposto federal. Todos os horários e páginas. Se você possui outras propriedades de investimento que se refletem nas suas declarações fiscais, pode ser um bom momento para considerar a venda a descoberto de uma só vez.
• W2, 1099 ou outra prova de renda. Estes são documentos que acompanham a sua declaração de imposto.
• Notas de folha de pagamento . O banco de vendas curtas geralmente quer ver a prova de seu rendimento atual e seus números acumulados no ano.
• Declarações bancárias .Páginas completas nos últimos dois meses de cada conta bancária, incluindo fundos de aposentadoria. É muito incomum que um banco solicite uma contribuição do vendedor de fundos de aposentadoria.
• Acordo de classificação. Este é o acordo entre você e seu agente imobiliário para vender sua propriedade.
• Contrato de compra. O contrato de compra conterá todos os termos e condições aplicáveis ​​à venda de sua propriedade, incluindo o tipo de financiamento, se houver, o adiantamento e o preço de venda.
• comprovante do comprador e / ou carta de pré-aprovação. Seu credor quer ver que o comprador está qualificado e capaz de completar a transação.
• Declaração de encerramento estimada ou HUD-1. A linha inferior da rede é a mais importante. As despesas não típicas provavelmente serão desativadas.

Benefícios para venda a descoberto de uma propriedade de investimento

Tenho notado que às vezes os credores são mais indulgentes com os vendedores de uma propriedade de investimento do que quando lidam com vendedores de uma residência pessoal. Você pensaria que seria o contrário, mas não é. Eu suspeito que é porque a maioria dos investimentos são mantidos para fluxo de caixa ou potencial de apreciação. Então, se uma propriedade está de cabeça para baixo, provavelmente não é fluxo de caixa e não é considerado um investimento aos olhos do investidor.

Se uma residência pessoal, no entanto, está de cabeça para baixo, ainda é sua casa.

Muitas pessoas não compram uma casa para um investimento quando é comprado como o principal local de residência. Portanto, os bancos tomam outros fatores em consideração ao vender uma residência a curto prazo. Normalmente, estar debaixo d'água não é um motivo para venda curta de uma residência principal.

Os vendedores parecem estar mais ansiosos para vender uma casa subaquática quando já não é fluxo de caixa e está de cabeça para baixo. Se o banco exigir uma contribuição do vendedor, os investidores geralmente são mais propensos a ser uma posição para pagar porque eles entendem pagar fluxo de caixa negativo.

Fazer uma venda curta para uma propriedade de investimento é muitas vezes mais rápido e fácil. O sucesso de um relatório de crédito sem um julgamento de deficiência geralmente é um pouco menor do que o ding para creditar com um encerramento.

Pitfall para vender uma propriedade de investimento como uma venda curta

Como com qualquer venda curta, procure aconselhamento jurídico e tributário antes de concordar com a venda curta. Como a casa não é sua residência, que pode receber tratamento preferencial, você pode estar sujeito à tributação do spread entre sua base e o preço de venda.

Você também pode estar sujeito a uma deficiência para o empréstimo, que é a diferença entre o quanto você devia e o valor recebido pelo banco. A maioria dos vendedores da Califórnia que conheci que contratar representantes fiscais e legais competentes geralmente encontram maneiras de resolver esses dois problemas, mas os vendedores em outros estados talvez não sejam tão sortudos.

_{No momento da redação, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, é um corretor-associado em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.}