Fannie e Freddie causaram a crise da hipoteca

Fannie Mae e Freddie Mac foram a causa real da crise das hipotecas de privilégios subprime? É perigoso pensar assim. Isso porque eles eram um excelente exemplo das forças econômicas maiores que causaram a crise do crédito bancário e o resgate. As tentativas legislativas para acabar rapidamente com Fannie e Freddie não impedirão outra recessão. Pior ainda, isso poderia prejudicar ainda mais o mercado imobiliário.

Fannie e Freddie eram entidades patrocinadas pelo governo (GSEs).

Isso significava que eles tinham que ser competitivos, como uma empresa privada, e manter o preço das ações. Por outro lado, o valor das hipotecas re-vendidas no mercado secundário foi implicitamente garantido pelo governo. Isso os levou a deter menos capital para suportar suas hipotecas em caso de perda. Como resultado, Fannie e Freddie foram pressionados a assumir o risco de ser lucrativo, mas sabiam que não sofreriam as conseqüências se as coisas se virarem para o sul.

O governo configurou-se desta forma para permitir que eles compram hipotecas qualificadas, assegure-os e revenda-os aos investidores, liberando recursos para que os bancos criem novas hipotecas. Desta forma, eles estavam tradicionalmente envolvidos em pelo menos metade de todas as novas hipotecas feitas a cada ano. Em dezembro de 2007, quando os bancos começaram a restringir seus empréstimos, Fannie e Freddie eram os únicos credores ainda em operação, responsáveis ​​por 90% de todas as hipotecas.

As regulamentações governamentais impediram Fannie e Freddie de comprar hipotecas que não preenchessem os requisitos de pagamento e crédito.

Mas, à medida que o mercado de hipotecas mudou, também o fizeram.

Entre 2005-2007, poucas das hipotecas que adquiriram foram convencionais, empréstimos com juros fixos com redução de 20%. Na verdade, a maioria das hipotecas que compraram ou garantiram eram subprime, amortização de juros ou negativas. Isso porque esses eram os tipos de empréstimos que os bancos e os corretores de hipotecas não regulamentados criavam.

ItT foi piorado pelo uso de derivativos para proteger o risco de taxa de juros de suas carteiras. Mas, como empresas do setor privado com os acionistas para agradar, eles estavam fazendo isso para permanecerem competitivos com outros bancos. Todos estavam fazendo o mesmo.

As regulamentações governamentais impediram Fannie e Freddie de comprar hipotecas que não preenchessem os requisitos de pagamento e crédito. Isso significava que eles compraram, revendiam ou garantiam 50% das hipotecas feitas, mas era a metade mais credível. Em 2007, apenas 17% de sua carteira eram empréstimos subprime ou Alt-A. Mas quando os preços da habitação diminuíram, e os proprietários começaram a faltar, esta porcentagem relativamente pequena de empréstimos subprime contribuiu com 50% das perdas.

As aquisições de empréstimos da Fannie Mae foram:

• 62% de amortização negativa
• 84% de participação apenas
• 58% de subprime
• 62% exigiram menos de 10% de adiantamento.

Os empréstimos da Freddie Mac foram ainda mais arriscados, consistindo de:

• 72% de amortização negativa
• 97% de juros apenas
• 67% de subprime
• 68% exigiam menos de 10% de adiantamento.

Foi a preponderância de empréstimos exóticos, além de mutuários subprime que tornaram as aquisições de empréstimos de Fannie e Freddie tão tóxicas.

Fannie e Freddie mantiveram menos empréstimos tóxicos do que a maioria dos bancos

É fundamental entender, no entanto, que, devido aos regulamentos, eles assumiram menos desses empréstimos do que a maioria dos bancos.

De acordo com vários analistas, eles aumentaram a aquisição desses empréstimos para manter a participação de mercado no que se tornou um mercado muito competitivo. (Fonte: SeekingAlpha, quanto são Fannie e Freddie para culpar?, 2 de outubro de 2008; Washington Post Fannie e Freddie tornam-se um tópico quente, 10 de outubro de 2008)

Em 2005, o Senado patrocinou um projeto de lei que buscava para proibi-los de segurar títulos garantidos por hipotecas em seu portfólio porque queria reduzir o risco para o governo. No total, os dois GSEs possuíam ou garantiram um total de $ 5. 5 trilhões do mercado de hipotecas de $ 11. 2 trilhões. < Depois que a factura do Senado falhou, Fannie e Freddie aumentaram suas participações em empréstimos de risco. Isso porque eles poderiam ganhar mais dinheiro com as taxas de juros dos empréstimos do que com as taxas que obtiveram de vender os empréstimos.

Novamente, eles eram buscando manter os altos preços das ações durante um mercado imobiliário muito competitivo. (Fonte: Barron's Fannie Mae, o próximo governo de resgate?, 10 de março de 2008, jogo de culpa de FTELL, Fannie e Freddie, 24 de agosto de 2008)

Como governo empresas patrocinadas, Fannie e Freddie assumiram mais mais do que deveriam ter, uma vez que os contribuintes finalmente tiveram que absorver suas perdas. Mas eles não causaram a desaceleração da habitação. Eles não inundaram o mercado com empréstimos exóticos. Em vez disso, eles foram um exemplo, não uma causa, da crise das hipotecas.

Derivativos ajudaram a Causar a queda de Fannie

Como GSEs, Fannie e Freddie não eram obrigados a compensar o tamanho de sua carteira de crédito com o capital suficiente das vendas de ações para cobri-lo. Foi resultado de seus esforços de lobby e do fato de que seus empréstimos estavam segurados, então eles sentiram que não precisavam. Em vez disso, eles usaram derivativos para proteger o risco de taxa de juros de suas carteiras. Quando o valor dos derivativos caiu, o mesmo aconteceu com a capacidade de segurar empréstimos. (Fonte: NYT, Fannie, Freddie e Você, 14 de julho de 2008)

Esta exposição a derivados provou sua queda, como aconteceu com a maioria dos bancos. À medida que os preços da habitação caíram, mesmo os devedores qualificados acabaram devido mais do que a casa valia. Se eles precisassem vender a casa por qualquer motivo, perderia menos dinheiro ao permitir que o banco encerrasse. Os mutuários em amortização negativa e os empréstimos somente para juros estavam em pior forma.

Eliminação de Fannie e Freddie poderiam destruir qualquer recuperação de habitação

Alguns legisladores propõem eliminar Fannie e Freddie. Outros sugerem que a U. S. copia a Europa no uso de títulos cobertos para financiar a maioria das hipotecas domiciliares.Com os títulos cobertos, os bancos mantêm o risco de crédito em suas hipotecas domiciliares, mas vendem títulos garantidos por essas hipotecas para investidores externos, desqualando o risco de taxa de juros.

Eliminação de Fannie e Freddie reduziriam drasticamente a disponibilidade de hipotecas e aumentarão o custo. Os bancos não participaram, e não, para garantir hipotecas. Estudos demonstraram que, sem Fannie e Freddie, as taxas de juros de hipotecas poderiam atingir 9-10%. Isso prejudicaria o mercado imobiliário antes que tivesse alguma chance de se recuperar. (Fonte: Barron's, Life After the Old Fannie e Freddie, 15 de setembro de 2008)