Obtendo sua propriedade de aluguel pronta para venda

Assim como você teve que tomar certas etapas quando comprou sua propriedade de aluguel, você também deve fazer certas preparações quando quiser colocar sua propriedade de aluguel à venda. Obter-se e sua propriedade pronta ajudará a dar-lhe a melhor chance de vender sua propriedade rapidamente e para o dólar mais alto. Aqui estão os passos que você deve seguir antes de colocar sua propriedade no mercado.

Papelada

Relatório de Rendas e Despesas: Você quer garantir que você tenha todas as suas informações financeiras antes de colocar sua propriedade de aluguel à venda.

Preparar um relatório de renda e despesa lhe dará, e qualquer comprador potencial, uma imagem melhor do valor de sua propriedade.

Renda: Incluído neste relatório de receita e despesa, você deseja registrar todos os rendimentos recebidos pela propriedade mensalmente e anualmente. Isso poderia incluir os pagamentos mensais do aluguel do inquilino, bem como qualquer aluguel adicional de espaços de estacionamento, uso de lavadoras e secadores ou pagamentos se você tiver a sorte de ter uma torre de bilheteria ou telefone celular em sua propriedade.

Despesas: O relatório de receitas e despesas também deve incluir o dinheiro que está gastando no ano. Isso pode incluir:

• Impostos de propriedade
• Pagamentos de seguro
• Taxas de água e esgoto: se você é responsável por serviços públicos.
• Taxas de eletricidade: se você é responsável por serviços públicos.
• Encargos de gás: se você é responsável por utilitários.
• Taxas de petróleo: se você é responsável por utilitários.
• Manutenção: a maioria dos investidores e / ou corretores de imóveis estimará uma porcentagem de manutenção. Tradicionalmente, esse montante é de cinco por cento da receita operacional bruta. Os custos de manutenção variam em função do tamanho da propriedade, da idade da propriedade e da quantidade de espaço exterior. Pode incluir coisas como custos de paisagismo, custos para reparar ou substituir acessórios atrasados ​​ou faltantes, fechaduras de portas, janelas, telhas rachadas, vazamentos de encanamento, vazamentos de telhado ou grades bamboleantes.
• Custos de vaga: a maioria dos investidores também contabilizará um fator de vagas. Dependendo do tipo de propriedade, você pode esperar que este número esteja entre cinco e dez por cento do lucro operacional bruto. Os custos de vaga podem incluir custos para comercializar a propriedade, tais como a colocação de anúncios para o seu aluguel e os custos de manutenção da propriedade, tais como impostos e seguros.

Reúna Documentos Relacionados com Renda, Despesas e Gestão de Propriedade

Itens do Relatório de Renda e Despesas: Antes de colocar sua propriedade de aluguel à venda, você quer encontrar as cópias impressas dos itens que você incluiu no relatório de renda e despesa. Você deseja reunir essas declarações do ano anterior. Isso pode incluir todas as contas de serviços públicos, declarações de seguro, impostos de propriedade, pagamentos de hipoteca, pagamentos de aluguel, custos de manutenção e assim por diante.

Você deve verificar todos esses recibos no computador para que você também tenha uma cópia digital deles. Isso tornará mais fácil enviar um item para um potencial comprador, um advogado ou um corretor de imóveis se solicitado, uma vez que você já terá disponível eletronicamente.

Cópias de todas as concessões aplicáveis: Você deseja coletar as cópias de todos os contratos de arrendamento para os inquilinos atuais. Isso será usado para verificar o pagamento atual do aluguel, bem como a duração da locação.

Lista de qualquer melhoria recente da propriedade: Você deve juntar uma lista de todas as melhorias que você fez na propriedade nos últimos anos. Por exemplo, você colocou um novo teto, substituiu o forno ou renovou a cozinha? Você também deseja incluir a data aproximada em que o trabalho foi realizado e possivelmente o valor aproximado da melhoria.

Na sua lista de melhorias, você deseja adicionar adjetivos descritivos. Por exemplo, em vez de dizer, cozinha renovada, pode ser mais interessante dizer, cozinha renovada, incluindo armários de estilo shaker cinza, granito branco polar e backsplash de metrô chanfrado.

Além disso, você também deve encontrar qualquer prova do trabalho que foi feito. Isso pode ser uma cópia de faturas, contratos para o trabalho ou outros recibos.

Muitas vezes, o Realtor usará esta lista de melhorias ao reunir os detalhes da listagem para sua propriedade. Portanto, esta lista deve ser o mais completa possível.

Cópias de qualquer permissão: A primeira coisa que você quer fazer é garantir que não haja permissões abertas em sua propriedade. Dependendo da sua cidade, você pode fazer este pedido pessoalmente, por telefone ou on-line. Isso é conhecido como uma solicitação de registros públicos abertos.

Se houver permissões abertas na propriedade, você provavelmente precisará fechá-las antes da venda. Você precisará determinar o trabalho que precisa ser completado, contratar um contratado licenciado para concluir o trabalho, depois que um inspetor da cidade saia e verifique se o trabalho foi feito para codificar para que eles possam fechar a licença.

Você deve coletar ou obter cópias de todas as permissões para qualquer trabalho que tenha sido concluído na propriedade. Sua cidade deve poder fornecer cópias de todas as permissões registradas para a propriedade.

Determine o potencial de lucro

Você deve avaliar suas finanças para obter uma bola de quanto dinheiro você poderia potencialmente fazer se você vender sua propriedade.

1. Quanto você deve em sua hipoteca? Você tem penalidades de pré-pagamento?

2. Conheça os custos de fechamento pelos quais você será responsável durante a venda de sua propriedade. Isso poderia incluir um imposto de transferência de imóveis na venda, comissão de corretor de imóveis na venda, taxas de registro e honorários advocatícios.

3. Saiba qual é sua base de imposto para o imóvel, para que você saiba quanto de impostos você deve. Fale com seu contador para determinar qual é sua base de imposto.

Em geral, sua base será todas as despesas que entraram na propriedade que não foram baixadas em um determinado ano, como preço de compra, custos de fechamento e melhorias, menos o quanto você baixou em depreciação os anos.

4. Saiba o que é o valor bruto do mercado de sua propriedade. Você deve encontrar duas ou três propriedades comparáveis ​​que venderam em sua área no último ano. Você pode usar esses números para obter uma idéia aproximada da faixa de preço em que sua propriedade deve estar vendendo.

5. Pegue o valor bruto de mercado de sua propriedade, menos o valor que você deixou na sua hipoteca, menos os custos de fechamento da venda de sua propriedade para determinar quanto dinheiro você iria embora com a venda.

6. Você então precisa determinar quanto dinheiro você deve em impostos sobre ganhos de capital. Para fazer isso, você terá o preço de venda de sua propriedade menos a base de imposto que você calculou. Esse montante determinará o que você deve para impostos sobre ganhos de capital. Certifique-se de falar com o seu contabilista, porque pode haver cenários em que você se afasta com muito pouco dinheiro na venda, mas deve muito mais em impostos sobre ganhos de capital devido à baixa de depreciação realizada em toda a propriedade do imóvel.

Manutenção

Manutenção diferida: Antes da venda, você deseja que sua propriedade seja tão boa quanto possível. Este é o momento de resolver quaisquer problemas de manutenção que você adiou. Isso pode incluir a pintura de áreas comuns, melhorando paisagismo ou atrativo, corrigindo banheiros ou gotejamentos menores em torneiras.

Melhorias de capital: Você também precisa determinar se a conclusão de qualquer melhoria de capital antes da venda vale a pena. A melhoria produzirá um retorno maior do que ele custa? Por exemplo, você pode colocar um novo teto na propriedade por menos do que a taxa do mercado?

Faz sentido investir mais dinheiro na propriedade? Se você não fizer essas melhorias, reduzirá a possibilidade de venda? Será que um telhado ruim, um convés apodrecido ou furos nas paredes impedirão alguém de comprar a propriedade?

Dicas gerais

Notificar os inquilinos: Quando sua propriedade de aluguel está realmente no mercado, os potenciais compradores terão que entrar pelo menos uma unidade de aluguel quando estiverem vendo a propriedade. Você terá, portanto, que determinar como e quando você notificará os inquilinos que você está colocando a propriedade à venda. Dependendo do tamanho da sua propriedade, talvez você não precise notificar todos os inquilinos da sua intenção de vender a propriedade. Você só terá que avisar os inquilinos cujos apartamentos você deseja mostrar aos potenciais compradores.

Às vezes, os inquilinos temem quando ouvem que o imóvel está sendo vendido. Eles se preocupam que serão deslocados quando forem vendidos. Eles também se preocupam com a forma como um novo senhorio gerenciará a propriedade. Alguns inquilinos também usarão isso como uma oportunidade de desabafar contra o senhorio por questões razoáveis ​​e não razoáveis, então tenha cuidado ao deixar os inquilinos interagir com potenciais compradores.

Preencha todas as vagas: Antes da venda, você terá uma ocupação de 100% na sua propriedade idealmente. Se você tem uma vaga, não corte os cantos para tentar preencher a vaga rapidamente. Certifique-se de seguir seu processo completo de triagem.

Se sua propriedade não vender rapidamente, você ficará preso com qualquer locatário que você colocar na propriedade. Você também não quer colocar inquilinos problemáticos na propriedade que possam danificar a propriedade em um momento em que precisa parecer melhor. É melhor ter uma unidade vaga do que uma ocupada com um inquilino ruim.

Entrevistas Realtors: Você precisará encontrar um corretor de imóveis para listar sua propriedade de aluguel com. Se você já possui um corretor de imóveis com o qual você trabalhou no passado e se sente confortável, então você está pronto.

Caso contrário, você precisará entrevistar vários corretores de imóveis. É importante procurar corretores de imóveis que se especializem no tipo de propriedade e na área em que você está vendendo. Casas unifamiliares ou condomínios podem não precisar de alguém tão especializado, mas para uma propriedade multifamiliar, uma propriedade de varejo, uma propriedade de uso misto ou outros investimentos mais exclusivos, você quer procurar alguém que tenha sucesso vendendo o tipo de propriedade que você está tentando vender. Pense nisso da mesma maneira que advogados especializados em certas áreas, como divórcio, recurso fiscal ou direito societário.

Quando colocá-lo no mercado? Os imóveis de investimento não seguem as mesmas regras que a venda de residências primárias aos proprietários. O mercado habitacional normal é mais forte na primavera, já que as famílias estão tentando entrar em suas novas casas antes do novo ano letivo.

Em geral, você pode colocar uma propriedade de investimento à venda em qualquer época do ano. Você pode ver menor atividade em torno dos feriados ou no verão.