Valores domésticos estimados em Zillow

Os clientes me perguntaram tantas vezes sobre as estimativas de valor em Zillow que eu imagino que todos estão se perguntando se Zillow é preciso com sua Zestimate. Eu acho que a primeira coisa a entender é o que Zillow não é. Zillow não está no setor imobiliário. Não conheço nenhum agente imobiliário que trabalhe na Zillow (ainda não de qualquer maneira). Não é um serviço público como uma biblioteca. Zillow é um site de negócios, estabelecido para atrair globos oculares que querem olhar para casas e, por sua vez, vender publicidade para profissionais imobiliários.

Zillow baseia muitas conclusões sobre as opiniões formadas pela observação de dados coletados de várias fontes. Todo mundo tem uma opinião sobre algo. Você pode concordar ou discordar. As opiniões não são fatos. Se Zillow tivesse o dedo no pulso do mercado através de sua própria bola de cristal especial, Zillow teria previsto o colapso do mercado imobiliário, e isso não aconteceu. Na verdade, Zillow estava apenas começando quando o mercado começou a desmoronar.

É como essa analogia dada por Randolph Duke no filme Eddie Murphy de 1983 Trading Places , em que o personagem Duke explica que o mercado suba ou o mercado caia, corretores de commodities (e, sim, mesmo empresas como Zillow) continuarão a ganhar dinheiro.

Compreendendo o Zestimate de Zillow

Zillow adquiriu dados reunindo toda a informação sobre moradias que poderia encontrar. Amalgamar é uma palavra extravagante para misturar e fundir dados de várias fontes em uma única fonte.

Feito corretamente, a amálgama pode criar um monopólio. Mas não nos avise. Existem muitos programas informatizados que podem prever o valor de uma casa. Mesmo os agentes imobiliários usam programas informatizados, mas a diferença é que os agentes imobiliários não dependem desses programas, como, digamos, pode-se ver a inteligência artificial.

Ainda não estamos lá.

Pelo menos não por enquanto, Zillow não consegue prever como um comprador se sentirá quando entrar no lar. Zillow não pode dizer se o interior foi atualizado, se a mão-de-obra é superior, ou se os materiais utilizados são inferiores, ou se uma escola ao virar da esquina diminuiu o valor de casas de apoio ao campo de futebol ou qualquer outro número de fatores que os agentes imobiliários e os avaliadores usam quando conhecem o bairro e examinaram a casa pessoalmente.

Como os agentes chegam a uma estimativa de valor

Eu não falo por todos os agentes imobiliários, mas eu tenho trabalhado há mais de 40 anos e possui um nível de competência adequado, se não acima da média. Quando eu começar a avaliar uma propriedade, a primeira coisa que faço do meu computador é estudar a casa a partir de um satélite no Google. Eu observo se ele volta a uma rua movimentada, a proximidade com a propriedade comercial ou as rodovias, o tamanho de outras casas próximas, a vegetação e paisagismo, a orientação para o sol e, se tiver sorte, pode haver uma foto de O exterior mais uma cena de rua.

Eu também executo dois conjuntos de avaliação automatizada. Um deles é através da Realist, uma empresa detida pela CoreLogic, que é centrada em dados de todas as vendas, incluindo não-MLS, e levará em consideração as vendas de casas circundantes variando 25% ou menos em configuração e tipo, incluindo outros parâmetros que eu estabeleço manualmente.

A outra avaliação automatizada baseia-se também em vendas tiradas diretamente da MLS e calculadas com base em imagens quadradas, incluindo valores altos, baixos, médios e médios de todas as listas vendidas, pendentes e ativas. Esses dois valores por si só são muitas vezes muito diferentes uns dos outros, mas, usados ​​em conjunto, posso chegar a uma variedade de valores, geralmente não é mais do que uma diferença de 5%. Mas isso não é suficiente para estabelecer valor.

Armado com essa informação, eu então inspeciono a casa e olho para ela pelos olhos de um comprador, como um avaliador irá vê-lo, e onde precisamos ser posicionados contra a competição para direcionar o tráfego para a casa. Não é incomum para mim entrar em uma casa com um acordo de listagem preparado na mão e acabar mudando manualmente o preço da listagem depois de ver a casa. A automação não toma o lugar da avaliação pessoal.

Zillow Zestimate of Value Precision

Zillow nunca afirma ser 100% preciso o tempo todo ou mesmo 80% de precisão na maioria das vezes em todas as áreas. Se todas as casas dentro de um raio de seis blocos são muito parecidas entre si, digamos, uma subdivisão suburbana, cheia de casas construídas ao redor do mesmo ano, com o mesmo tamanho e com amenidades idênticas, uma estimativa Zillow será muito mais precisa, talvez dentro de 10%, porque não há variações específicas suficientes para descartá-lo. Outras vezes, não será tão próximo.

Eu puxei quatro casas típicas que eu pessoalmente vendi para comparar com um Zestimate para você. Uma propriedade é duas casas em um lote em Midtown Sacramento, localizado em uma rua movimentada perto das vias férreas e perto do ruído da rodovia, em frente a uma propriedade comercial. Zillow calculou o valor dessa casa em US $ 380, 733, mas vendeu em US $ 349 000, após quase 6 meses no mercado, com muita exposição. A estimativa de Zillow foi cerca de 9% muito alta.

A segunda casa era um beira-mar personalizado na área Pocket de Sacramento. Zillow avaliou essa casa em US $ 983, 097. Ele vendeu em US $ 1, 085 000, que foi 10% a mais do que a estimativa de Zillow. Se os vendedores tivessem confiado na estimativa de Zillow, perderiam mais de US $ 100.000, o que não é uma pequena mudança.

A terceira casa era uma casa reconstruída em uma área exclusiva de Davis, Califórnia, perto da Universidade de Davis. Zillow valorizou essa casa em US $ 1, 230, 563, mas vendeu por US $ 1, 495 000 e por dinheiro, nenhum financiamento estava envolvido. Que Zestimate era mais de 20% muito baixo.

A quarta casa era uma casa à beira do lago em Elk Grove, Califórnia. Novamente, a estimativa de Zillow foi muito baixa, com US $ 488, 711, e vendeu mais 16%, o que incluiu uma avaliação do credor de um comprador, em US $ 565, 500.

O Zestimate está formulado para oferecer aos visitantes do site uma variedade de valor.Não se destina a substituir uma avaliação nem a opinião de valor de um profissional imobiliário. Eu sempre dou um gaguete aos valores de Zillow antes de visitar um vendedor porque sei que o vendedor está olhando esses valores. Não porque não há valor para mim como profissional na estimativa. Os agentes imobiliários não usam Zillow para pagar uma casa.

Eu percebo que alguns agentes dirão a seus clientes que olhem o preço em Zillow para justificar o bom negócio que estão recebendo ao comprar uma casa, desde que o Zestimate seja muito maior do que o preço real de vendas. É um uso seletivo com agentes. Quando o preço é para sua vantagem, eles podem usá-lo. Mesmo os bancos não conhecem melhor, então, em uma situação de venda curta, por exemplo, quando a oferta é mais que uma Zestimate, um agente de venda curta pode apontar para o Zestimate para o banco de venda a descoberto.

No entanto, Zillow oferece muito mais para o consumidor do que o aspecto Zestimate. Eu acredito que as pessoas ficam tão desligadas na Zestimate que ignoram a abundante riqueza de informações nesse site que inclui fatos, dados pertinentes, vendas comparáveis ​​e dados demográficos de vizinhança, tudo o que pode ser inestimável para qualquer comprador de casa pela primeira vez ou para casa vendedor em uma transação imobiliária.

No momento da redação, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, é Broker-Associate em Lyon Real Estate em Sacramento, Califórnia.

Divulgação completa: Elizabeth Weintraub também é um agente Premier Zillow