Estratégias e riscos a considerar ao comprar terras

Existem inúmeras maneiras de ganhar dinheiro investindo na propriedade. Uma abordagem de investimento não envolve propriedade no total, pelo menos não no momento da compra. Neste tipo de investimento, você estará comprando a terra em que uma propriedade futura se encaixará. Aprenda cinco riscos que você poderia enfrentar quando você investir em terras.

O que pode ser desenvolvido em terra?

As possibilidades de que a terra pode ser usada são infinitas.

Enquanto os requisitos de zoneamento restringirão o que pode ser construído em uma parcela específica de terra, em geral, qualquer coisa pode ser desenvolvida em um terreno cru. Por exemplo:

• Casa unifamiliar
• Casa multifamiliar
• Espaço de escritórios
• Espaço de varejo
• Varejo misto e espaço residencial
• Hotel
• Estância
• Centro comercial > Hospital
• Mall
• Farm
• Estacionamento

Qual é o seu objetivo na compra de terras?

Antes de comprar um terreno, você deve decidir qual é o seu objetivo para o investimento. Existem várias estratégias diferentes a considerar e não é uma abordagem de tamanho único. Dois investidores diferentes poderiam ter duas abordagens muito diferentes para o mesmo pedaço de terra. Além disso, o mesmo investidor pode ter duas abordagens diferentes para duas parcelas diferentes.

Aqui estão sete estratégias a considerar ao comprar terras:

1. Compra e venda:

Nesta abordagem, você basicamente está virando a terra. Você acredita que comprou a terra abaixo do valor de mercado e espera que você possa encontrar outro comprador que esteja disposto a pagar ou mais do que o valor de mercado.

Você está esperando uma venda rápida com pouco ou nenhum trabalho adicional na terra de sua parte.

2. Compre e segure:

Nesta abordagem, você compra a terra e segure-a por um período de tempo. Você acredita que a terra apreciará em valor. Você ainda terá que pagar impostos sobre a terra, bem como quaisquer custos adicionais para manter a terra durante esse período.

Esta é uma abordagem comum em áreas que estão sendo re-gentrificadas. O investidor compra o terreno na esperança de que eles possam vendê-lo para um desenvolvedor no futuro, já que a área se torna mais popular.

3. Compre, desenvolva e mantenha:

Nesta abordagem, você está comprando um terreno cru com a intenção de desenvolver a terra sozinho. Por exemplo, você poderia construir um complexo de moradias onde você vai alugar para inquilinos residenciais. Você também pode decidir construir um shopping de strip, que você poderia alugar para inquilinos de varejo. Outra opção poderia ser desenvolver uma cama e café da manhã que você vai correr e gerenciar.

4. Compre, cultive e segure:

Nesta abordagem, você está mais interessado em usar a terra real, do que construir propriedades na terra. Por exemplo, você pode querer cultivar culturas na terra, usá-la para gado, criar uma fazenda de árvore de Natal ou criar uma vinha.Você administrará ativamente a terra e esperará lucrar com o que a terra pode produzir.

5. Compre, passe pelo processo de direito e venda:

Neste cenário, você comprará o terreno e passará pelo processo de ter o imóvel zonado para uso específico. Por exemplo, pode haver uma parcela de terra que foi zonalizada para uso comercial, mas agora que a área se desenvolveu, seria um excelente site para um novo edifício residencial de grande porte.

Se você conseguir obter a terra re-zonada para uso residencial, tornaria a terra mais valiosa para os potenciais desenvolvedores e mais desejável, pois é um passo extra que eles não precisam fazer.

6. Compre, desenvolva e venda:

Neste caso, você compra a terra com a intenção de desenvolver a terra e depois vendê-la para um usuário final. Por exemplo, você compra a terra, constrói uma nova casa de construção e depois vende-a para um comprador que quer morar nele. Como outro exemplo, você configurou uma vinha e vende-a para um comprador que gerenciará e executará a vinha.

7. Compre, desenvolva e alugue:

Finalmente, você poderia desenvolver a terra e depois alugar a terra para outra pessoa. Por exemplo, você pode comprar uma terra e decidir colocar um estacionamento nela porque não há amplo estacionamento na área. O proprietário de uma propriedade multi-familiar nas proximidades pergunta se eles podem alugar o lote de você porque eles não têm estacionamento suficiente para seus inquilinos.

Riscos a considerar ao comprar terras

Um pedaço de terra não desenvolvido certamente parece ter infinitas possibilidades. No entanto, em breve você descobrirá que há muitas restrições e desafios que você enfrentará ao tentar desenvolver ou vender essa terra. O governo pode restringir o tipo de propriedade que pode ser construída ou a forma como a terra pode ser usada. Você pode encontrar problemas ambientais, como inundações ou contaminantes.

Aqui estão cinco riscos de comprar terras para estar ciente de:

1.

Classificação de Zoneamento Um grande problema que você poderia encontrar ao comprar terrenos são problemas de zoneamento com a maneira como a terra pode ser usada. Cada cidade tem um plano de uso da terra. Isso basicamente divide a cidade em diferentes áreas, incluindo uso comercial, residencial, agrícola, industrial, histórico ou mesmo misto.

Uso da terra:

• A primeira questão que você terá que lidar é a maneira pela qual a terra pode ser usada. Se a terra for zonalizada para uso residencial e você planeja construir uma propriedade residencial na terra, então você não tem problema.

No entanto, se você quiser mudar a forma como a terra está localizada, você pode ter uma batalha nas suas mãos. Por exemplo, a terra é zonalizada para uso residencial e você gostaria de construir uma propriedade comercial no site. Algumas dessas classificações de zoneamento são décadas antigas, então a cidade pode estar aberta a uma reclassificação da terra se a nova função faz sentido com o layout atual da cidade. Outras vezes, não é tão fácil.

Você terá que fazer uma petição na cidade para que as terras sejam novamente classificadas. Muitas cidades querem que mostre que houve uma mudança substancial no bairro que justificará a mudança de zoneamento.Você terá que enviar uma proposta sobre o que você irá construir no site. Você terá que mostrar que seu desenvolvimento é compatível com o plano de desenvolvimento de terra existente que a cidade possui e que não terá efeitos negativos, como causar áreas nascentes para inundar ou aumentar o tráfego.

Provavelmente haverá uma audiência pública. Mesmo se você conseguir o conselho da cidade, você pode ter uma luta separada nas mãos com os vizinhos que solicitarão que você possa construir.

2. Restrições de Zoneamento

O segundo fator a considerar ao comprar terrenos é o tamanho do desenvolvimento que você terá permissão para construir.

Requisitos de reversão:

• Geralmente, há um código que exigirá que sua propriedade seja construída a uma certa distância das linhas de propriedade vizinhas. Isso inclui a frente, que é provavelmente a rua, os dois lados e as costas. Estruturas permanentes, como uma casa, garagem ou deck, devem ser construídas a uma certa distância das linhas de propriedade.

Dependendo do tamanho do lote que você está olhando, isso pode afetar muito o tamanho da estrutura que pode ser construída, potencialmente tornando não vale o investimento.

Cobertura do lote:

• Este código está em vigor para evitar problemas de enchentes. Deve haver uma certa porcentagem do lote que não está coberto, onde a chuva tem a capacidade de infiltrar-se no solo para que não inunda as propriedades vizinhas.

Rácio de superfície do piso:

• A metragem quadrada de cada andar da propriedade, (determinadas cidades incluem porões, outras não) serão adicionadas juntas e depois divididas pelo tamanho do lote. A área total do piso só pode ser uma certa porcentagem do tamanho do lote, que cada cidade determinará.

Altura:

• Você precisa conhecer a altura da estrutura que você pode construir. Se você estava planejando um prédio de três famílias, mas a cidade não vai permitir mais de duas histórias naquele local, o investimento não terá sentido monetário para você.

Edifícios de acessórios:

• Haverá restrições de código no tamanho e colocação de estruturas, como garagens e galpões. Pode haver um requisito sobre quantos espaços de estacionamento você deve ter para a propriedade. Algumas cidades podem mesmo exigir que esses espaços sejam cobertos.

3. Questões ambientais

Um terceiro risco de comprar terras cruas é que você não sabe o que está embaixo do solo. Você pode encontrar altos níveis de radônio ou amianto. O solo pode ser instável e impróprio para construir. Se você construir no solo que não é estável, isso pode causar a base da sua propriedade para quebrar.

A terra poderia estar localizada em uma zona de inundação. Este não será o fim do mundo se você puder elevar a propriedade ou mudar a classificação do solo para evitar inundações. O seguro contra inundações é muito caro e pode ser um disjuntor para potenciais compradores.

Existem exceções, no entanto. Grande parte de Hoboken, Nova Jersey, está localizada em uma zona de inundações, mas devido à sua proximidade com a cidade de Nova York, a terra nessa área é considerada muito valiosa.

4. Acesso a utilitários

Como é fácil obter utilitários no local?Isso inclui esgoto, água corrente, eletricidade, gás, telefone, cabo e internet. As propriedades vizinhas têm esses serviços, ou é sua parcela de terra no meio do nada.

Se sua propriedade estiver no meio do nada e não tiver acesso a uma linha de esgoto, você pode fazer um teste de percolação no solo para determinar se um sistema séptico pode ser instalado na propriedade. Este teste determina a velocidade com que a água drena através do solo. Supondo que a terra passa o teste de percolação, você também terá que cavar um poço para beber água, o que custará facilmente cinco figuras.

Obter esses utilitários em sua propriedade pode ser uma despesa significativa. Se você não conseguir acessar as utilidades necessárias, é um desastre para qualquer desenvolvimento potencial que você estava considerando.

5. Sem renda, mas despesas

Quando você compra terras cruas, não há nada na terra, então não está gerando renda. É muito difícil obter um empréstimo em terrenos vagos, então você provavelmente terá que pagar em dinheiro pela terra, deixando muito dinheiro amarrado no investimento.

Não há geração de renda, mas você ainda será responsável pelas despesas com a terra. A despesa principal será impostos. Você também pode pagar para manter a terra, como cortar a grama regularmente.